Ação de Obrigação de Fazer c/c Liminar para Suspensão de Cobranças – Financiamento Habitacional

Introdução

O financiamento habitacional é, para muitas famílias brasileiras, o caminho para a conquista da casa própria. No entanto, o que deveria ser a realização de um sonho pode se transformar em um pesadelo quando o saldo devedor, em vez de diminuir com os pagamentos, aumenta de forma incompreensível. Este artigo aborda uma situação complexa e cada vez mais comum: a de mutuários que, mesmo pagando centenas de milhares de reais, veem sua dívida crescer, enfrentam a recusa do banco em receber pagamentos parciais e correm o risco de perder o imóvel.

Vamos analisar o caso de um casal que, após pagar mais de R$ 203 mil de um financiamento de R$ 441 mil, se deparou com um saldo devedor de R$ 482 mil. A situação, que envolve incorporações de valores sem explicação clara e uma projeção de dívida total de R$ 1,5 milhão, levou à necessidade de uma ação judicial de obrigação de fazer para garantir transparência e evitar a perda da moradia.

Ao longo deste texto, exploraremos os direitos dos consumidores em contratos de financiamento imobiliário, a importância da transparência na formação do saldo devedor e as medidas legais cabíveis para proteger o direito à moradia. Abordaremos também o que diz a legislação, os documentos necessários e como funciona o processo judicial nesses casos.

O que diz a legislação

A relação entre o mutuário e a instituição financeira em um financiamento habitacional é, antes de tudo, uma relação de consumo. Isso significa que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica integralmente, conforme consolidado pela Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os principais dispositivos legais que protegem o consumidor nesse tipo de contrato são:

• Art. 6º, inciso III, do CDC: Garante ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço.
• Art. 46 do CDC: As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
• Art. 47 do CDC: As cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade são nulas de pleno direito.
• Art. 15-A da Lei nº 4.380/1964: No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o credor é obrigado a apresentar, no ato da contratação e sempre que solicitado, uma planilha clara e precisa com o saldo devedor, prazo remanescente, taxas, seguros, valores pagos, juros, amortizações e multas.

Além disso, o Código de Processo Civil (CPC) e a Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária, são fundamentais para entender os procedimentos e direitos em caso de inadimplência.

Quando é possível ingressar com a ação

A ação de obrigação de fazer, com pedido de liminar para suspensão de cobranças e de procedimentos de consolidação da propriedade, é cabível em situações como a descrita, onde se verificam:

• Falta de transparência: Quando o banco não fornece uma memória de cálculo clara que justifique o aumento do saldo devedor, especialmente após incorporações de valores.
• Recusa de pagamento: Quando a instituição financeira se recusa a receber pagamentos parciais ou integrais de parcelas em atraso, criando obstáculos para a regularização do débito.
• Divergências contratuais: Quando há inconsistências nos documentos, como prazos de recálculo diferentes (ex: 305 meses e 330 meses), que impedem a verificação da correta aplicação do contrato.
• Risco de perda da moradia: Quando o banco inicia ou ameaça iniciar o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e leilão do imóvel, que serve de residência familiar.

É crucial entender que o simples ajuizamento de uma ação revisional não afasta a mora (Súmula 380 do STJ). Ou seja, o devedor não pode usar a justiça para deixar de pagar. A ação busca, sim, garantir que o pagamento seja feito de forma justa e com base em um saldo devedor correto e transparente.

Direitos da parte interessada

O consumidor que se encontra em uma situação de cobrança abusiva ou obscura em seu financiamento habitacional possui diversos direitos, que podem ser pleiteados judicialmente:

• Direito à informação clara e completa: O banco deve fornecer toda a documentação do contrato, incluindo aditivos e memórias de cálculo, de forma compreensível.
• Direito à revisão do contrato: É possível questionar judicialmente cláusulas e lançamentos que não foram devidamente comprovados ou que estejam em desacordo com a lei.
• Direito de não ser submetido a cobranças abusivas: Valores incorporados ao saldo sem origem ou composição clara podem ser declarados inexigíveis.
• Direito à purgação da mora: O devedor tem o direito de pagar as parcelas em atraso para evitar a consolidação da propriedade fiduciária, desde que o banco forneça o valor exato e aceite o pagamento.
• Direito à moradia: A residência familiar é um bem juridicamente protegido, e o juiz deve considerar esse fato ao analisar pedidos de liminar.
• Direito à inversão do ônus da prova: Em relações de consumo, se o consumidor for hipossuficiente (tecnicamente mais fraco) e suas alegações forem verossímeis, o juiz pode determinar que o banco prove a legalidade de suas cobranças.

Documentos necessários

Para ingressar com uma ação dessa natureza, é fundamental reunir o máximo de documentos possível. A seguir, uma lista do que é essencial:

• Contrato de financiamento: O documento integral, incluindo todas as cláusulas e condições pactuadas.
• Extratos bancários: Todos os extratos do financiamento que demonstrem os pagamentos realizados e a evolução do saldo devedor.
• Comprovantes de pagamento: Recibos e comprovantes de todas as parcelas pagas.
• Matrícula do imóvel: Documento que comprova a propriedade e a alienação fiduciária em favor do banco.
• Conversas com o banco: Registros de atendimento, e-mails, mensagens ou protocolos de ligação que demonstrem as tentativas de negociação e a recusa da instituição em receber pagamentos.
• Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento dos mutuários.
• Comprovantes de renda: Holerites, declaração de imposto de renda ou extratos que comprovem a situação financeira da família.

É importante guardar tudo, pois esses documentos serão a base da argumentação jurídica e da prova pericial.

Como funciona o processo

O processo judicial para revisão de cláusulas de financiamento habitacional e obrigação de fazer segue os trâmites do Código de Processo Civil. De forma geral, as etapas são:

1. Petição Inicial: O advogado protocola a ação, apresentando os fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos. Nesta fase, é comum solicitar a tutela de urgência (liminar) para suspender imediatamente a cobrança ou o procedimento de consolidação.
2. Decisão sobre a Liminar: O juiz analisa se estão presentes os requisitos para conceder a liminar (probabilidade do direito e perigo de dano). Se concedida, o banco deve se abster de praticar atos que possam levar à perda do imóvel.
3. Citação do Réu: O banco é notificado para apresentar sua defesa (contestação) no prazo legal.
4. Fase de Instrução: O juiz pode determinar a realização de uma perícia contábil, na qual um perito especializado analisará toda a documentação para verificar a correção dos lançamentos, a aplicação da taxa de juros, a legitimidade das incorporações e a evolução do saldo devedor.
5. Audiência de Conciliação: O juiz tentará um acordo entre as partes. É uma oportunidade para o banco apresentar uma proposta de renegociação.
6. Sentença: Ao final, o juiz proferirá a sentença, decidindo se o contrato deve ser revisado, se os valores cobrados indevidamente devem ser compensados e se o banco deve cumprir as obrigações de fazer determinadas.

Durante todo o processo, o juiz pode determinar que o mutuário faça depósitos judiciais das parcelas que entende devidas, como forma de demonstrar sua boa-fé e evitar a mora.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. O que é a alienação fiduciária?

É uma modalidade de garantia em que o imóvel fica alienado ao banco até a quitação total da dívida. Em caso de inadimplência, o banco pode retomar o imóvel por meio de um procedimento extrajudicial.

2. O que é a consolidação da propriedade fiduciária?

É o ato pelo qual o banco, após a mora e a intimação do devedor, passa a ser o proprietário pleno do imóvel, podendo leiloá-lo para quitar a dívida.

3. O que é a purgação da mora?

É o pagamento das parcelas em atraso, juntamente com os encargos e despesas, para evitar a consolidação da propriedade. No financiamento imobiliário, a lei permite a purgação até a data da averbação da consolidação.

4. O banco pode se recusar a receber o pagamento de uma parcela em atraso?

Não. Embora o devedor não possa forçar o credor a receber pagamento fracionado de uma dívida vencida, a recusa em receber valores que o consumidor deseja pagar pode ser considerada uma violação da boa-fé objetiva, especialmente se o banco não fornecer um meio claro para o pagamento.

5. O que fazer se o banco não fornecer o valor exato para quitar a dívida?

O consumidor pode ingressar com uma ação de consignação em pagamento, depositando em juízo o valor que entende devido. No caso de valores controvertidos, o depósito pode ser feito parcialmente, para que o juiz decida sobre o restante.

6. A taxa de juros acima de 12% ao ano é abusiva?

Não necessariamente. A Súmula 382 do STJ afirma que a taxa de juros superior a 12% ao ano, por si só, não é considerada abusiva. A análise deve ser feita caso a caso, considerando as taxas médias de mercado.

7. O que é a capitalização de juros (juros sobre juros)?

É a incidência de juros sobre o valor de juros já acumulados. No SFH, a capitalização é permitida se houver previsão contratual e autorização legal (Art. 15-A da Lei 4.380/64). O problema surge quando ela é feita de forma obscura ou sem base contratual.

8. Posso usar o FGTS para pagar as parcelas em atraso?

Sim, em algumas situações, a legislação do FGTS permite a utilização do saldo para amortizar, liquidar ou pagar parcelas de financiamento habitacional. É necessário verificar os requisitos junto à Caixa Econômica Federal.

9. Ajuizar uma ação revisional impede a perda do imóvel?

Não automaticamente. O juiz pode conceder uma liminar suspendendo o procedimento de consolidação, mas isso não é automático. É preciso demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano. Além disso, o devedor deve continuar pagando ou depositando as parcelas para não ficar em mora.

10. O que é a inversão do ônus da prova?

É um mecanismo do CDC que determina que o banco (parte mais forte da relação) prove que suas cobranças são legais, em vez de o consumidor ter que provar que elas são abusivas. Para isso, o consumidor deve ser hipossuficiente e suas alegações devem ser verossímeis.

11. Quanto tempo demora um processo desse tipo?

O prazo é variável, podendo levar de 2 a 5 anos ou mais, dependendo da complexidade do caso, da necessidade de perícia e da quantidade de recursos apresentados pelas partes.

12. Quais são os honorários advocatícios nesse tipo de ação?

Os honorários podem ser contratados de diversas formas, como valor fixo, percentual sobre o valor da causa ou sobre a economia obtida com a revisão. É importante discutir isso com o advogado antes de contratar.

Conclusão

A situação de um financiamento habitacional que não apresenta uma evolução clara e transparente é um sério motivo de preocupação. Quando o saldo devedor aumenta apesar dos pagamentos, e o banco cria obstáculos para a regularização, o consumidor não deve se desesperar, mas sim buscar seus direitos por meio da justiça.

A ação de obrigação de fazer, com pedido de liminar, é uma ferramenta poderosa para garantir a transparência, suspender procedimentos que possam levar à perda da moradia e forçar a instituição financeira a apresentar uma memória de cálculo completa e precisa. O objetivo não é fugir do pagamento, mas sim pagar exatamente o que é devido, com base em um contrato justo e legal.

É fundamental que o mutuário reúna toda a documentação, mantenha um histórico de suas tentativas de negociação e busque a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário e bancário. A proteção do direito à moradia e a garantia de um tratamento justo por parte das instituições financeiras são pilares do nosso ordenamento jurídico, e o Poder Judiciário está preparado para assegurar esses direitos.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista no assunto, com vasta experiência em direito bancário e imobiliário, pode auxiliar consumidores que enfrentam situações semelhantes, oferecendo orientação jurídica completa e atuação firme na defesa de seus direitos. Para mais informações sobre como podemos ajudar, visite nosso site em advogadoriodejaneiro.com.

Modelo de Petição

Nota: O documento abaixo é um modelo de referência baseado em uma petição real, anonimizado para fins educativos. Ele deve ser adaptado ao caso concreto e não substitui a análise de um advogado.

AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA-RJ

AUTOR, brasileiro, casado, professor, nascido em [DATA OMITIDA], filho de [NOME OMITIDO] e [NOME OMITIDO], endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO], tel: [TELEFONE OMITIDO], RÉ, brasileira, casada, administradora, portadora da identidade [NÚMERO OMITIDO], inscrita no CPF sob o nº [CPF OMITIDO], casados sob o regime da comunhão parcial de bens, ambos residentes e domiciliados na [ENDEREÇO OMITIDO], CEP: [CEP OMITIDO], inscrito no CPF sob o n° [CPF OMITIDO] e RG [NÚMERO OMITIDO], por intermédio de seus advogados, com endereço profissional constante no rodapé, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LIMINAR PARA SUSPENSÃO DE COBRANÇAS

em face de BANCO INTER S.A., instituição financeira inscrita no CNPJ sob o nº [CNPJ OMITIDO], com sede na [ENDEREÇO OMITIDO], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

DO JUÍZO 100% DIGITAL

De plano, a parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios de comunicação dos patronos e autor, endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO].

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.

Aliás, sedimentando o praticado pelos Tribunais pátrio acerca da gratuidade da justiça, o Código de Processo Civil assevera em seu art. 99, a saber:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

§ 4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.

Conforme entendimento sedimentado na jurisprudência pátria, o fato de a parte autora encontrar-se assistida por advogado particular não induz a nenhuma presunção de possibilidade econômica, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – PESSOA FÍSICA – DECLARAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS – PRESUNÇÃO “JÚRIS TANTUM” – PARTE ASSISTIDA POR ADVOGADO PARTICULAR – IRRELEVÂNCIA – RECURSO PROVIDO – Para a concessão do benefício da justiça gratuita, basta a simples afirmação da parte de que não possui condições de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo próprio ou de sua família, cabendo à parte contrária, por se tratar de presunção relativa, comprovar a inexistência ou a cessação do alegado estado de pobreza, ou ao juiz averiguar a veracidade do alegado através de apuração iniciada de ofício. O simples fato de a parte estar sendo assistida por advogado particular não a impede de se ver agraciada com a concessão do benefício da justiça gratuita. (TJ-MG-AI: 102361600357390001 MG, Relator: Evandro Lopes Costa Teixeira, Data de Julgamento: 20/07/2017, câmeras cíveis/ 17º CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2017).

Por todo o exposto, firmes que estas circunstâncias em nada obstam o benefício ora pleiteado pelo requerente e que a simples afirmação na exordial se coaduna com a presunção de veracidade garantida pelo Código de Processo Civil. Credita-se que, essas sejam suficientes a fazer provar da hipossuficiência financeira desta, desde logo se requer que seja deferido o benefício pleiteado.

DOS FATOS

Os Autores celebraram com o Réu, em 20 de março de 2023, o Contrato de Financiamento Habitacional nº [NÚMERO OMITIDO], destinado à aquisição do imóvel utilizado como residência familiar.

O imóvel financiado é o Apartamento [NÚMERO OMITIDO] do Bloco [NÚMERO OMITIDO] do prédio situado na [ENDEREÇO OMITIDO], com direito a uma vaga de garagem, objeto da matrícula nº [NÚMERO OMITIDO] do [NÚMERO OMITIDO] Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro. A matrícula registra a aquisição pelos Autores pelo preço de R$ 535.000,00, com utilização de R$ 130.000,00 do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, bem como a alienação fiduciária constituída em favor do Banco Réu para garantia da dívida de R$ 441.645,00.

A operação foi contratada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, pelo Sistema de Amortização Constante, com prazo inicial de 330 meses, taxa nominal de 10% ao ano, equivalente a 0,8333% ao mês, e taxa efetiva de 10,4713% ao ano.

O valor inicialmente financiado correspondeu a R$ 441.645,00. Entretanto, antes mesmo do vencimento da primeira prestação com efetiva amortização, o saldo devedor passou para R$ 445.354,82 em abril de 2023 e para R$ 448.516,84 em maio do mesmo ano.

A primeira prestação amortizante venceu apenas em 20 de junho de 2023, ocasião em que o saldo já alcançava R$ 449.885,36. Assim, antes de qualquer redução efetiva do principal, a dívida havia aumentado R$ 8.240,36.

Embora o sistema SAC tenha como característica a amortização constante do principal e a redução progressiva das prestações, a evolução concreta do contrato revelou trajetória muito mais gravosa. O extrato emitido pelo próprio Réu, em 8 de julho de 2026, registra pagamentos no total de R$ 203.632,82.

Do histórico apresentado, apenas R$ 54.804,10 foram apropriados como amortização, enquanto R$ 142.189,75 foram destinados a juros. Além disso, os Autores já desembolsaram R$ 7.960,35 a título de mora, valor que não produziu redução do principal.

Apesar do expressivo montante pago, o saldo devedor indicado para junho de 2026 alcançou R$ 482.808,32, superando em R$ 41.163,32 o valor originalmente financiado. Em termos objetivos, os Autores pagaram mais de R$ 203 mil e, ainda assim, passaram a dever quantia superior àquela existente no início da contratação.

DUAS INCORPORAÇÕES AUMENTARAM O SALDO EM R$ 25.057,56 SEM MEMÓRIA DE CÁLCULO SUFICIENTE

A situação foi agravada por duas incorporações realizadas pelo Réu no ano de 2025. Em 30 de maio de 2025, foi incorporada ao saldo devedor a quantia de R$ 18.908,96. Em 20 de junho de 2025, ocorreu nova incorporação, no valor de R$ 6.148,60.

As incorporações totalizaram R$ 25.057,56. No segundo evento, o demonstrativo registrou saldo devedor de R$ 475.263,55, saldo para recálculo de R$ 481.412,15 e novo encargo de R$ 6.104,21.

O documento, contudo, não discrimina de forma compreensível a composição dos R$ 18.908,96 incorporados em maio. Tampouco esclarece quanto dos valores incorporados correspondia a principal, juros remuneratórios, juros de mora, multa, atualização monetária, seguros ou outras rubricas.

Também existe divergência relevante no próprio extrato, que menciona prazo de 305 meses para recálculo e, simultaneamente, registra novo prazo de 330 meses. Essa inconsistência impede a verificação segura sobre eventual alongamento do contrato, reinício do cronograma ou alteração da sistemática originalmente pactuada.

Os Autores não sustentam que toda capitalização mensal seja automaticamente ilícita, pois o artigo 15-A da Lei nº 4.380/1964 permite sua pactuação nas operações do Sistema Financeiro da Habitação. O que se questiona é a ausência de transparência sobre as incorporações, a base de cálculo utilizada e a possibilidade de incidência posterior de juros sobre parcelas que já continham encargos remuneratórios.

Sem o contrato integral, os eventuais aditivos, os registros de aceite e as memórias de cálculo, não há como verificar se os lançamentos respeitaram a contratação ou se produziram cobrança duplicada de encargos.

OS ATRASOS NÃO REPRESENTAM ABANDONO DO CONTRATO, MAS ESGOTAMENTO DA CAPACIDADE DE PAGAMENTO

O histórico registra atrasos em diferentes períodos. A parcela nº 007, vencida em 20 de dezembro de 2023, foi quitada em 26 de fevereiro de 2024. A parcela nº 011, vencida em 20 de abril de 2024, foi paga em 9 de agosto de 2024. A parcela nº 027, vencida em 20 de agosto de 2025, foi liquidada em 27 de janeiro de 2026.

Esses registros evidenciam que, mesmo diante das dificuldades, os Autores continuaram promovendo pagamentos e buscaram preservar a contratação. Não se trata de recusa deliberada ao adimplemento, mas de descompasso progressivo entre o valor do encargo e a capacidade financeira familiar.

Na data de emissão do extrato, as prestações vencidas em março, abril, maio e junho de 2026 ainda constavam sem registro de pagamento. A parcela de julho de 2026 foi projetada em R$ 6.304,98, além dos valores acumulados das prestações anteriores.

A cobrança simultânea das parcelas vencidas, acrescidas de juros e mora, tornou inviável a retomada espontânea do fluxo mensal. Cada mês de espera aumenta a dívida e reduz a possibilidade de regularização, criando cenário propício à consolidação da propriedade fiduciária.

O AUTOR BUSCOU PAGAR AS PRESTAÇÕES EM ATRASO, MAS O BANCO PASSOU A RECUSAR PAGAMENTOS PARCIAIS ENQUANTO O DÉBITO SUBIA DE R$ 20.635,32 PARA R$ 35.798,38

As conversas mantidas com o canal de cobrança do Banco Réu demonstram que o Autor não abandonou o contrato. Ao contrário, procurou reiteradamente obter boletos e regularizar o atraso conforme os recursos ingressavam, deixando claro que pretendia acertar integralmente os débitos.

Em uma das tratativas, o próprio Banco informou que as prestações de março a maio de 2026 estavam em atraso há 88 dias, totalizando R$ 20.635,32, e chegou a disponibilizar a parcela de março, isoladamente, pelo valor de R$ 7.450,14. O Autor respondeu que aguardava o recebimento de valores para efetuar o pagamento e que retornaria para emissão do boleto.

Posteriormente, já com quatro prestações em atraso, a instituição alterou a postura e informou expressamente que não havia mais possibilidade de pagamento de apenas uma parcela, condicionando a regularização ao pagamento mínimo de duas. Na mesma conversa, ofereceu as parcelas de março e abril pelo valor de R$ 14.216,97, com desconto para R$ 13.567,74. O Autor novamente informou que possuía recursos para uma prestação e que estava providenciando o restante para a segunda.

A dívida continuou crescendo. Em 29 de julho de 2026, o Banco indicava atraso de 133 dias e saldo vencido atualizado de R$ 35.689,83. Dias depois, o atraso já era informado como de 138 dias, no total de R$ 35.798,38. Nessa última tratativa, o Autor registrou que aguardava receber os valores necessários para quitar três prestações porque a instituição já não autorizava o pagamento de uma ou duas, reiterando que pretendia regularizar o contrato na semana seguinte.

A sequência documental é relevante porque evidencia comportamento consistente do Autor em direção ao adimplemento. A dificuldade não decorreu de negativa em pagar, mas da perda superveniente de renda e, depois, da necessidade de reunir simultaneamente valores cada vez maiores para atender ao formato de cobrança imposto pela instituição.

Os Autores não afirmam que o pagamento de uma única parcela seria suficiente, por si só, para purgar integralmente a mora. O ponto é diverso. A instituição chegou a ofertar o pagamento isolado e, posteriormente, recusou a mesma forma de recebimento, fazendo com que quantias que poderiam ter sido abatidas permanecessem vencidas e continuassem compondo um passivo progressivamente maior. Essa dinâmica precisa ser considerada antes de qualquer medida irreversível sobre a moradia familiar.

A PROJEÇÃO DE R$ 1,5 MILHÃO REVELA A NECESSIDADE DE REVISÃO TÉCNICA IMEDIATA

O próprio demonstrativo projeta, até novembro de 2050, encargo total de R$ 1.511.989,01. Desse montante, R$ 737.055,71 correspondem a juros, enquanto a amortização total indicada é de R$ 540.412,71.

A projeção não basta, isoladamente, para invalidar o contrato, mas confirma a necessidade de verificação pericial sobre a evolução do saldo, os valores incorporados, a incidência da TR, os seguros e a apropriação de cada pagamento.

Os Autores pretendem manter o financiamento, preservar a moradia e pagar o débito efetivamente devido. Para isso, necessitam conhecer a composição real do saldo e obter uma alternativa de regularização que permita parcelar o passivo vencido, manter as prestações futuras e, se preenchidos os requisitos, utilizar recursos do FGTS.

O risco de perda do imóvel é concreto. A matrícula demonstra que o bem está alienado fiduciariamente ao Banco Réu e prevê a adoção do procedimento de consolidação em caso de mora. Paralelamente, as cobranças administrativas já registravam atraso de 133 e 138dias e débito superior a R$ 35 mil.

Embora os documentos ora disponíveis não demonstrem averbação de consolidação ou designação de leilão, os Autores relatam ter recebido advertência de que a falta de regularização poderia resultar no encerramento do contrato. Justamente por isso, é indispensável que o Réu informe imediatamente se já provocou o Registro de Imóveis e em qual estágio se encontra eventual procedimento extrajudicial.

DO DIREITO

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

A relação jurídica é de consumo, incidindo o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça.

Os artigos 6º, inciso III, 46, 47 e 51 do Código de Defesa do Consumidor asseguram informação adequada, interpretação favorável ao consumidor e controle das cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé objetiva.

No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o artigo 15-A, § 1º, da Lei nº 4.380/1964 impõe ao credor a apresentação, no ato da contratação e sempre que solicitado, de planilha clara, precisa e de fácil compreensão, contendo saldo devedor, prazo remanescente, taxas nominais e efetivas, seguros, despesas, valores pagos, juros, amortizações, multas e penalidades.

O extrato apresentado não satisfaz integralmente esse dever quanto às incorporações de 2025. O documento informa o resultado final dos lançamentos, mas não permite identificar a origem e a composição das quantias incorporadas, nem conferir se houve incidência de juros sobre valores já remunerados.

DA NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

A pretensão não se baseia na simples alegação de que a taxa supera 12% ao ano. A Súmula 382 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que esse fato, por si só, não demonstra abusividade.

Da mesma forma, a capitalização mensal é admitida quando houver autorização legal e pactuação válida. A controvérsia concentra-se na formação do saldo devedor, na regularidade das incorporações, na eventual cobrança cumulativa de encargos e na divergência entre os prazos de 305 e 330 meses indicados no recálculo.

A revisão judicial, portanto, deverá ser orientada pela prova documental e pela perícia contábil, com preservação das cláusulas regulares e exclusão apenas dos valores que não forem demonstrados ou que tenham sido cobrados em desconformidade com a contratação.

A EXIBIÇÃO DO CONTRATO E DAS MEMÓRIAS DE CÁLCULO É INDISPENSÁVEL À APURAÇÃO DO DÉBITO

Os documentos necessários à completa conferência do financiamento estão sob a guarda exclusiva do Réu. Por essa razão, devem ser aplicados os artigos 396 a 400 do Código de Processo Civil, determinando-se a exibição do contrato integral, dos aditivos, dos registros eletrônicos, das memórias de cálculo e dos documentos relacionados às incorporações.

Também se mostra cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, diante da hipossuficiência técnica dos Autores e da verossimilhança demonstrada pelo próprio extrato bancário.

Caso o Réu não apresente documentação suficiente para demonstrar a origem e a legitimidade dos lançamentos, deverão ser aplicadas as consequências previstas no artigo 400 do Código de Processo Civil.

DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

Os Autores não pretendem impor ao Réu a celebração de contrato novo, desconto compulsório ou renegociação em condições unilateralmente escolhidas. Reconhecem que a modificação negocial depende de convergência de vontades.

O que se exige é comportamento objetivo e transparente quanto ao recebimento do débito, à emissão dos instrumentos de pagamento e à informação do montante necessário para a regularização, sobretudo porque o próprio Banco alternou, nas tratativas administrativas, entre aceitar uma prestação e exigir o pagamento simultâneo de duas ou três.

A obrigação de fazer deve assegurar que o Banco forneça, de modo individualizado, os valores atualizados de cada prestação vencida, discrimine os encargos incidentes, disponibilize meio idôneo para recebimento das quantias que aceitar e informe, de maneira inequívoca, o valor total necessário para a purgação da mora. Caso persista a recusa ao recebimento das quantias oferecidas pelos Autores, deve ser facultado o depósito judicial, com abatimento dos valores efetivamente depositados no saldo controvertido.

A providência encontra fundamento nos deveres de informação, transparência e boa fé objetiva, sem transformar o Poder Judiciário em agente de renegociação. Busca apenas impedir que a ausência de um canal efetivo de pagamento e a falta de discriminação do débito conduzam, por inércia operacional, à perda da residência familiar.

A RECUSA AO PAGAMENTO PARCIAL NÃO EQUIVALE À PURGAÇÃO DA MORA, MAS TAMBÉM NÃO AUTORIZA O AGRAVAMENTO ARTIFICIAL DO PASSIVO

Os artigos 313 e 314 do Código Civil impedem que o devedor imponha ao credor prestação diversa ou pagamento fracionado quando isso não foi ajustado. Por essa razão, os Autores não sustentam que o Banco estivesse obrigado a considerar uma parcela isolada como quitação integral do atraso.

Todavia, a mesma premissa não elimina a necessidade de boa fé no recebimento. Se a instituição informa valores individualizados, chega a oferecer uma prestação isolada e, em seguida, passa a recusar quantias que o consumidor pretende destinar ao próprio contrato, não é razoável que o crescimento produzido durante essa sucessão de recusas seja tratado como elemento neutro para justificar imediatamente a medida patrimonial mais gravosa.

A consignação, neste contexto, é postulada de forma instrumental. Os valores depositados não serão apresentados como purgação integral da mora enquanto não reunirem os requisitos legais, mas deverão ser imputados ao débito e considerados na apuração do saldo, preservando a utilidade do processo e demonstrando concretamente a disposição dos Autores em adimplir.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

O artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza a tutela de urgência quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito está demonstrada pelo aumento do saldo mesmo após pagamentos superiores a R$ 203 mil, pelas incorporações de R$ 25.057,56 sem memória de cálculo suficiente, pela divergência quanto ao prazo de recálculo e pelo dever legal de informação imposto às instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.

O perigo de dano decorre diretamente do regime da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997. Tratando-se de financiamento destinado à aquisição de imóvel residencial, o artigo 26-A prevê procedimento próprio e assegura ao devedor, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o pagamento das parcelas vencidas e das despesas legalmente previstas, hipótese em que o contrato convalesce. Preservar essa janela jurídica antes da consolidação é, portanto, indispensável à utilidade prática da demanda.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.288, consolidou a compreensão de que, após a consolidação da propriedade sob o regime posterior à Lei nº 13.465/2017, o devedor que não purgou a mora passa a dispor, em regra, do direito de preferência para adquirir o imóvel, e não de um direito automático de restabelecimento do contrato. A tutela deve atuar antes desse marco, quando ainda existe possibilidade jurídica de preservação da relação contratual.

Os Autores reconhecem, ainda, que o simples ajuizamento da ação revisional não afasta a mora, conforme a Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça. Por isso, não pretendem obter uma moratória judicial gratuita. Oferecem-se para depositar judicialmente as quantias correspondentes às prestações que o Banco se recusar a receber, bem como manter os pagamentos vincendos, sem prejuízo da posterior complementação necessária à purgação integral da mora, tão logo o Réu apresente a memória atualizada e discriminada do débito.

A suspensão pretendida não busca permitir ocupação gratuita do imóvel. Busca preservar a residência enquanto os Autores efetivamente destinam recursos ao contrato, o Banco apresenta o valor exato da purgação, a perícia verifica a formação do saldo e se esclarece se existe procedimento registral em curso. O perigo é concreto e irreversível, enquanto a medida é reversível e condicionada ao cumprimento dos depósitos que forem fixados pelo Juízo.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto, os Autores formulam os seguintes pedidos:

1. Seja concedido o benefício da gratuidade de justiça, inclusive quanto aos honorários periciais e aos emolumentos registrais necessários ao cumprimento das decisões proferidas nestes autos;
2. Defira-se, em caráter de urgência e sem prévia oitiva da parte contrária, a suspensão de qualquer procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, leilão extrajudicial, alienação, transferência do imóvel ou retirada dos Autores da posse, até ulterior deliberação judicial;
3. Determine-se que o Réu informe, no prazo de quarenta e oito horas, se existe procedimento extrajudicial de constituição em mora ou consolidação em andamento, indicando o Ofício de Registro de Imóveis competente, matrícula nº [NÚMERO OMITIDO], eventual número de protocolo, data e forma das intimações, estágio atual e eventual designação de leilão;
4. Expeça-se ofício ao Ofício de Registro de Imóveis competente para informar, com urgência, a existência de prenotação, intimação, averbação de consolidação ou ato preparatório de leilão relativo à matrícula nº [NÚMERO OMITIDO] e, caso a consolidação ainda não tenha sido averbada, para que se abstenha de praticá-la enquanto vigente a tutela e observadas pelos Autores as condições de pagamento ou depósito fixadas pelo Juízo;
5. Autorize-se o depósito judicial imediato das quantias correspondentes às prestações vencidas que o Réu se recusar a receber, bem como o depósito das prestações vincendas, em valores atualizados a serem informados pelo Banco ou, na ausência de informação tempestiva, conforme os valores constantes do demonstrativo contratual, sem atribuir ao depósito parcial efeito de purgação integral da mora e sem prejuízo de complementação posterior;
6. Ordene-se ao Réu que, no mesmo prazo, disponibilize meio idôneo para o pagamento das prestações vincendas e informe os valores individualizados das parcelas vencidas, com os respectivos encargos, bem como o montante total necessário à purgação da mora, abstendo-se de criar obstáculo técnico ao recebimento de quantias que ele próprio reconheça como devidas;
7. Considere-se, na apreciação da tutela, a prova documental das tratativas administrativas em que o Réu inicialmente ofertou o pagamento isolado da parcela de março e, em seguida, passou a exigir o pagamento simultâneo de duas e depois três prestações, sem que os Autores tenham manifestado recusa ao adimplemento;
8. Suspenda-se a incidência de novos encargos moratórios exclusivamente sobre as quantias efetivamente depositadas em Juízo a partir da data de cada depósito, ressalvada a apuração final dos encargos legítimos e a eventual necessidade de complementação;
9. Obste-se a inscrição ou a manutenção dos nomes dos Autores em cadastros restritivos exclusivamente em razão das parcelas abrangidas pela tutela e pelos depósitos judiciais, enquanto forem observadas as condições fixadas pelo Juízo;
10. Imponha-se ao Réu a apresentação do contrato integral, seus anexos, aditivos, termos de renegociação, comprovantes de aceite, registros eletrônicos e documentos relativos às incorporações realizadas em 30 de maio de 2025 e 20 de junho de 2025;
11. Exija-se a entrega de memória de cálculo individualizada das incorporações de R$ 18.908,96 e R$ 6.148,60, com discriminação de principal, juros remuneratórios, mora, multa, atualização monetária, seguros, tarifas e demais rubricas;
12. Determine-se a apresentação da evolução completa do saldo devedor, mês a mês, indicando a TR aplicada, juros, amortização, seguros, tarifas, encargos moratórios, pagamentos recebidos e forma de apropriação de cada valor;
13. Estabeleça-se a obrigação de o Réu receber e responder formalmente aos pedidos administrativos de regularização, informando as modalidades efetivamente disponíveis no próprio contrato e em suas políticas vigentes, inclusive eventual parcelamento, incorporação, alongamento ou utilização de FGTS quando cabíveis, sem que isso represente imposição judicial de novação ou de contratação em condições não aceitas pela instituição;
14. Assegure-se aos Autores o direito de apresentar e processar pedido de utilização dos saldos disponíveis nas contas vinculadas do FGTS para amortização, liquidação ou pagamento de parcelas, observadas as exigências legais e regulamentares;
15. Fixe-se multa diária em valor não inferior a R$ 1.000,00 para o descumprimento das obrigações de fazer e de não fazer estabelecidas na tutela;
16. Promova-se a citação do Réu para apresentar contestação, sob pena de revelia e aplicação das consequências processuais cabíveis;
17. Adote-se o Juízo 100% Digital, com realização virtual das audiências e demais atos processuais compatíveis;
18. Reconheça-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor e proceda-se à inversão do ônus da prova em favor dos Autores;
19. Designe-se audiência de conciliação, com a presença de representante do Réu munido de poderes efetivos para negociar e aprovar proposta de regularização;
20. Realize-se prova pericial contábil para examinar a evolução do saldo, a aplicação da TR, os juros remuneratórios, os encargos moratórios, os seguros, a apropriação dos pagamentos, as incorporações de 2025 e a divergência entre os prazos indicados no recálculo;
21. Ao final, julgue-se procedente a ação para (i) confirmar a tutela e revisar o contrato nos limites apurados pela prova técnica; (ii) declare-se a inexigibilidade dos valores incorporados ao saldo que não tenham origem, composição, previsão contratual ou autorização validamente demonstradas; excluam-se os juros, encargos, seguros, tarifas ou demais valores eventualmente cobrados em duplicidade ou calculados sobre base indevidamente formada; (iii) compensem-se os valores pagos a maior com o saldo efetivamente devido, inclusive os encargos de mora que forem considerados irregulares pela perícia; (iv) proceda-se ao recálculo do contrato, com emissão de novo demonstrativo de saldo, (v) novo fluxo de amortização e cronograma atualizado de prestações;
22. Subsidiariamente, (vi) caso não sejam reconhecidas irregularidades suficientes para alteração do saldo, assegure-se aos Autores prazo razoável, após a apresentação do valor discriminado e definitivo do débito, para promover a purgação da mora ou aderir, se houver, a modalidade de regularização disponibilizada pelo Réu, preservando-se o contrato enquanto forem cumpridas as condições fixadas pelo Juízo;
23. Condene-se o Réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios;
24. Por fim, sejam todas as publicações e intimações realizadas exclusivamente em nome do advogado [NOME OMITIDO], OAB/RJ nº [NÚMERO OMITIDO], sob pena de nulidade.

DAS PROVAS

Os Autores protestam pela produção de todos os meios de prova admitidos, especialmente prova documental complementar, exibição de documentos, perícia contábil, prova testemunhal, depoimento pessoal do representante do Réu e expedição de ofícios.

DO VALOR DA CAUSA

Atribui-se à causa o valor provisório de R$ 33.017,91, correspondente à soma das incorporações de R$ 25.057,56 e dos encargos de mora de R$ 7.960,35 atualmente controvertidos, sem prejuízo de posterior adequação após a apresentação dos documentos e a realização da perícia.

Nestes termos, pede deferimento.

[LOCAL], [DATA OMITIDA].

ADVOGADO
OAB/RJ nº [NÚMERO OMITIDO]