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AO DOUTO JUÍZO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE RESENDE/RJ
TUTELA DE EVIDÊNCIA
XXX, brasileiro, casado, ferramenteiro, endereço eletrônico: XXX@XXX.com, tel: (XX) XXXXX-XXXX, inscrito no CPF sob o n.º XXX.XXX.XXX-XX, portador do RG n.º XXX SSPXXX, e XXX, brasileira, casada, auxiliar administrativa, endereço eletrônico: XXX@XXX.com, tel: (XX) XXXXX-XXXX, inscrita no CPF sob o n.º XXX.XXX.XXX-XX, portadora do RG n.º XXX IFP-XX, ambos residentes e domiciliados na Rua XXX, nº XX, Bairro XXX, Resende/RJ, CEP: XXXXX-XXX, vêm, por intermédio de seus advogados que esta subscrevem, com endereço profissional constante no rodapé, propor a presente:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
em face de XXX, brasileira, viúva, nutricionista, inscrita no CPF sob o n.º XXX.XXX.XXX-XX, portadora do RG n.º XXX IFP-XX, residente e domiciliada na Rua XXX, nº XXX, Bairro XXX, Resende/RJ, CEP: XXXXX-XXX, bem como dos herdeiros e demais interessados, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
DAS PRELIMINARES
DO JUÍZO 100% DIGITAL
A autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios de comunicação:
- do patrono, endereço eletrônico: XXX@XXX.com; e
- da autora, endereço eletrônico: XXX@XXX.com.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, com fulcro na Lei 1.060/50, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.
DOS FATOS
Os autores, XXX e XXX, adquiriram, por meio de compromisso irretratável de compra e venda, o Lote nº XXX, com área de XXX m², correspondente à fração ideal de 1/XX do imóvel localizado no Condomínio XXX, situado na zona rural do município de Resende/RJ. O imóvel está devidamente descrito no contrato firmado em XX de XXX de XXXX, anexo a esta petição, que contém cláusulas claras quanto à posse, pagamento e transferência da propriedade.
Conforme pactuado, o valor total do imóvel foi fixado em R$ XXX.XXX,XX, sendo R$ XX.XXX,XX pagos como entrada e o saldo remanescente parcelado em prestações mensais de R$ X.XXX,XX, iniciando-se em XXX de XXXX e concluindo-se em XXX de XXXX. Os autores, cumprindo fielmente suas obrigações, quitaram integralmente o preço acordado, não havendo qualquer pendência financeira que impeça a formalização do negócio.
A partir da celebração do contrato, os autores foram investidos na posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, sem qualquer oposição por parte da vendedora ou de terceiros, utilizando-o regularmente e arcando com todos os encargos fiscais e administrativos incidentes sobre a fração adquirida.
Ocorre que, apesar do cumprimento integral das condições pactuadas, a outorgante vendedora, XXX, deixou de providenciar a outorga da escritura pública definitiva, conforme determinado no contrato, em flagrante descumprimento de sua obrigação contratual. Tal omissão foi justificada pela própria ré em virtude de obstáculos relacionados à regularização do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, especialmente pela ausência de inventário de bens do falecido XXX, anterior proprietário.
Diante desse cenário, os herdeiros de XXX firmaram contratos de cessão de direitos hereditários em favor de XXX, transferindo-lhe seus direitos sobre o imóvel, permitindo que ela promovesse a venda direta aos autores. Tais contratos, devidamente assinados e autenticados, encontram-se anexados a esta petição e reforçam a legitimidade da aquisição realizada pelos autores.
Todavia, até a presente data, o inventário de XXX não foi instaurado, o que impede a transferência definitiva da propriedade para o nome dos autores, embora estes já tenham cumprido todas as suas obrigações. Ressalta-se que a inércia na abertura do inventário, bem como a ausência de regularização documental do imóvel, não podem prejudicar os autores, que agiram de forma diligente e de boa-fé ao longo de todo o processo.
É imperioso destacar que os autores possuem direito consolidado à adjudicação compulsória, conforme previsto no artigo 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, em contrato de compromisso irretratável de compra e venda, o direito de exigir judicialmente a outorga da escritura pública, utilizando-se da sentença judicial como título hábil para o registro.
Dessa forma, resta evidente que os autores já adquiriram, de fato e de direito, o imóvel descrito no contrato, mas encontram-se impossibilitados de formalizar a transferência definitiva devido à ausência de cumprimento por parte da ré e seus herdeiros, razão pela qual buscam a tutela jurisdicional para assegurar a adjudicação do imóvel em seu favor.
DOS FUNDAMENTOS
DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A presente ação tem como fundamento o direito dos autores de obterem a transferência definitiva da propriedade do imóvel objeto do compromisso irretratável de compra e venda, firmado com a ré, conforme expressamente previsto no artigo 1.418 do Código Civil. Este dispositivo assegura ao promitente comprador, em contratos de compromisso de compra e venda de bens imóveis, o direito de exigir judicialmente a outorga da escritura pública, sendo a sentença judicial proferida apta a suprir a obrigação do vendedor inadimplente.
1. Dos Requisitos para a Adjudicação Compulsória
O ordenamento jurídico brasileiro, por meio da doutrina e da jurisprudência, estabelece requisitos claros para o cabimento da adjudicação compulsória, todos devidamente preenchidos no caso em tela:
a) Existência de contrato válido e celebrado entre as partes:
O contrato de compromisso irretratável de compra e venda foi regularmente firmado em XX de XXX de XXXX entre os autores e a ré, contendo cláusulas claras e inequívocas sobre a transferência do imóvel após o cumprimento das condições pactuadas. Tal contrato encontra-se anexado aos autos.
b) Quitação integral do preço pactuado:
Os autores cumpriram integralmente as obrigações financeiras previstas no contrato, mediante o pagamento do preço ajustado, conforme demonstram os comprovantes anexados. Não há pendências de valores que possam justificar a resistência da ré em proceder à transferência.
c) Posse mansa e pacífica do imóvel pelo comprador:
Os autores exercem, desde a celebração do contrato, a posse mansa, pacífica e de boa-fé sobre o Lote nº XXX, sem qualquer oposição da ré ou de terceiros. A posse demonstra a efetivação do negócio jurídico e reforça a consolidação do direito real sobre o bem.
d) Impossibilidade de formalização da escritura pública por ato imputável ao vendedor:
A ré deixou de cumprir sua obrigação contratual de outorgar a escritura pública definitiva, justificando tal inércia na ausência de inventário do falecido XXX, antigo proprietário do imóvel. Tal fato caracteriza inadimplemento contratual e obriga os autores a buscarem a regularização do bem por meio da adjudicação compulsória.
2. Da Inércia da Ré e dos Herdeiros
A obrigação de regularizar o imóvel e de providenciar os atos necessários para a outorga da escritura pública recai integralmente sobre a ré, que recebeu, por cessão de direitos hereditários, os direitos sobre o imóvel. Contudo, a ausência do inventário do falecido proprietário impossibilitou a regularização, configurando mora por parte da ré.
Conforme a jurisprudência consolidada, a ausência de inventário ou outros entraves administrativos não podem prejudicar o promitente comprador, especialmente quando este já cumpriu suas obrigações contratuais e exerce a posse legítima do imóvel.
3. Da Tutela Jurídica ao Promitente Comprador
O direito à adjudicação compulsória tem respaldo no artigo 1.418 do Código Civil e no entendimento pacífico dos tribunais brasileiros. A ausência da escritura pública não pode inviabilizar a consolidação do direito do comprador, sendo cabível que a sentença judicial, com força de título hábil, supra a omissão da parte inadimplente.
Nesse sentido, os autores pleiteiam que a sentença a ser proferida nesta ação:
- Determine a adjudicação compulsória do imóvel descrito no contrato (Lote nº XXX, fração ideal de 1/XX, com XXX m²);
- Autorize a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para a transferência do imóvel diretamente em nome dos autores.
A jurisprudência é farta na matéria, como se segue:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO. POSTERIOR FALECIMENTO DO PROMITENTE-VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO DOMÍNIO VIA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DESNECESSIDADE DE SUBMISSÃO DO NEGÓCIO A PROCESSO DE INVENTÁRIO. ART. 1.013, § 3º, I DO CPC. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR – 17ª C. Cível – 0007265-49.2018.8.16.0148 – Rolândia – Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva – J. 17.10.2019)
(TJ-PR – APL: 00072654920188160148 PR 0007265-49.2018.8.16.0148 (Acórdão), Relator: Desembargador Lauri Caetano da Silva, Data de Julgamento: 17/10/2019, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/10/2019) (grifo nosso)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR.AÇÃO EM DESFAVOR DO ESPÓLIO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DE ORIGEM. CONDENAÇÃO EM JUROS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PREJUDICADO. I – A ação de adjudicação compulsória é o remédio processual destinado a promover o registro imobiliário, quando houver recusa por parte do promitente vendedor. II – A ação de adjudicação compulsória caracteriza-se por obrigação de natureza pessoal, não havendo de falar em discussão de direito sucessório, uma vez que não existe a vis attratctiva ao juízo universal do inventário. III – É perfeitamente possível ajuizar ação de adjudicação compulsória em desfavor do espólio para que o promitente comprador obtenha a escritura pública da compra e venda a que tem direito. V – Impõe-se o provimento do apelo e cassar a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para o devido prosseguimento do feito. VI – Fica prejudicado o pedido de condenação em juros e honorários advocatícios, em vista de que a relação processual não fora formada e, também, porque não houve análise do mérito da questão ora imposta. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA CASSADA.
(TJ-GO – APL: 01966237620158090069, Relator: NORIVAL DE CASTRO SANTOMÉ, Data de Julgamento: 23/03/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/03/2018) (grifo nosso)DA POSSE E BOA-FÉ
Os autores, desde a celebração do compromisso de compra e venda em 22 de julho de 2020, vêm exercendo a posse mansa, pacífica, contínua e de boa-fé sobre o Lote nº L-36, localizado no Condomínio Portal do Funil, na zona rural de Resende/RJ. Tal posse foi transmitida diretamente pela ré, conforme estabelecido em contrato, e tem sido exercida sem oposição de terceiros ou quaisquer disputas.
A boa-fé dos autores na ocupação do imóvel é evidenciada pelo cumprimento integral das obrigações contratuais, incluindo o pagamento do preço total ajustado, e pela adoção de todas as medidas necessárias para manter e conservar o imóvel, incluindo a assunção de encargos fiscais e administrativos. Os autores sempre agiram de forma diligente, com o objetivo de regularizar a propriedade em conformidade com os princípios da legalidade e da moralidade.
1. Da Caracterização da Posse
A posse exercida pelos autores preenche os requisitos do artigo 1.196 do Código Civil, que define o possuidor como aquele que exerce, de forma plena ou não, algum dos poderes inerentes à propriedade. No caso concreto:
• Os autores exercem a posse direta sobre o imóvel, utilizando-o de forma regular e conforme sua destinação;
• Não há qualquer contestação ou ato de turbação por parte da ré ou de terceiros, caracterizando a posse pacífica;
• O exercício da posse decorre de ato jurídico válido (contrato de compra e venda), consolidando a posse de boa-fé, nos termos do artigo 1.201 do Código Civil.2. Da Boa-Fé na Relação Contratual
A boa-fé dos autores não se limita à posse, mas permeia toda a relação contratual. Desde a celebração do compromisso de compra e venda, os autores:
• Quitaram integralmente o preço ajustado, conforme comprovantes anexados;
• Cumpriram todas as condições pactuadas no contrato, sem qualquer inadimplemento;
• Buscaram a formalização da transferência de propriedade junto à ré, que, por sua vez, manteve-se inerte em razão de pendências relacionadas à ausência de inventário do falecido Ailton Rodrigues.A jurisprudência brasileira reconhece que o possuidor de boa-fé deve ser protegido, especialmente quando age de forma diligente e cumpre suas obrigações contratuais. A ausência de registro formal não invalida a posse exercida, tampouco impede o reconhecimento judicial do direito à propriedade.
3. Da Proteção Jurídica à Boa-Fé
O direito à proteção da posse e à regularização da propriedade encontra fundamento nos seguintes dispositivos legais:
• Artigo 1.228 do Código Civil: que assegura ao proprietário o direito de reivindicar a posse do imóvel;
• Artigo 1.418 do Código Civil: que garante ao promitente comprador, titular de contrato irretratável, o direito de exigir a outorga da escritura pública;
• Artigo 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal: que protege o ato jurídico perfeito e resguarda os direitos adquiridos.A boa-fé dos autores, somada à sua posse legítima e à ausência de oposição, reforça a legitimidade de seus direitos e a necessidade de adjudicação compulsória do imóvel, com o reconhecimento judicial de sua titularidade.
Dessa forma, restando comprovados o exercício da posse e a boa-fé dos autores, requer-se a procedência da presente ação para assegurar a regularização do imóvel, consolidando em definitivo os direitos que já exercem de fato e de direito.
DA SUCESSÃO E DOS DIREITOS HEREDITÁRIOS
O imóvel objeto da presente ação de adjudicação compulsória integrava o patrimônio de Ailton Rodrigues, falecido, cuja sucessão legal deveria ter sido formalizada por meio de inventário, o que não ocorreu até o presente momento. Essa omissão tem sido utilizada como justificativa pela ré para a ausência de outorga da escritura pública definitiva em favor dos autores.
1. Da Transferência dos Direitos Hereditários
Os herdeiros de Ailton Rodrigues, legítimos sucessores do falecido, formalizaram contratos de cessão de direitos hereditários e possessórios em favor da ré, Ana Cristina Silva Rodrigues, conferindo-lhe plenos poderes para dispor do imóvel. Esses contratos, anexados à presente ação, demonstram que:
• A ré assumiu a posição de titular dos direitos hereditários relativos ao imóvel, ainda que pendente a abertura de inventário;
• Os herdeiros consentiram expressamente com a cessão dos direitos sobre o imóvel, não havendo qualquer oposição à alienação para terceiros, como ocorreu no caso dos autores.Assim, os contratos de cessão de direitos hereditários legitimam a atuação da ré como promitente vendedora e sua obrigação de outorgar a escritura pública definitiva, nos termos do compromisso irretratável de compra e venda firmado com os autores.
2. Da Obrigação de Regularização pela Ré
Ao aceitar a cessão de direitos hereditários, a ré assumiu a responsabilidade de regularizar a situação jurídica do imóvel, especialmente no que diz respeito à abertura de inventário e à formalização da titularidade perante o Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, manteve-se inerte, impedindo que os autores, de boa-fé, formalizem a aquisição do imóvel já quitado e sobre o qual exercem posse legítima.
Cumpre ressaltar que a inércia na realização do inventário e na regularização documental é fato imputável exclusivamente à ré e aos herdeiros originais, não podendo prejudicar os direitos dos autores, que cumpriram integralmente suas obrigações contratuais.
3. Da Irrelevância da Falta de Inventário para a Adjudicação Compulsória
A ausência de inventário ou de regularização registral, embora impeça a lavratura da escritura pública diretamente pela ré, não é óbice para a adjudicação compulsória. O artigo 1.418 do Código Civil e a jurisprudência dominante reconhecem que o promitente comprador pode requerer judicialmente a adjudicação, quando comprovados:
• O contrato válido de compra e venda;
• O pagamento integral do preço;
• A posse mansa e pacífica do bem.No presente caso, esses requisitos estão plenamente atendidos, sendo certo que a omissão dos herdeiros e da ré quanto à abertura de inventário não pode prejudicar os direitos adquiridos pelos autores.
4. Da Sucessão como Fato Jurídico Consolidado
O direito dos herdeiros e sucessores de Ailton Rodrigues está vinculado à obrigação legal de regularizar a sucessão, sendo inequívoco que a cessão de direitos hereditários foi realizada de forma válida e voluntária. Não há, portanto, qualquer dúvida quanto à legitimidade da ré como sucessora e titular dos direitos relativos ao imóvel.
Dessa forma, resta evidente que a ausência de regularização por meio de inventário ou outro procedimento administrativo é situação que não pode prejudicar os autores, que, de boa-fé, adquiriram o imóvel e têm direito à adjudicação compulsória como forma de suprir a inércia da ré e dos herdeiros.
DOS PEDIDOS
Diante de todo o exposto, requerer-se a Vossa Excelência:
a) Que seja concedida a tutela de evidência, com fundamento no artigo 311 do CPC, para que a sentença a ser proferida ao final produza efeitos imediatos, permitindo aos autores o registro da propriedade em seu nome, uma vez que:
- O direito está evidenciado documentalmente pelos contratos e comprovantes anexados;
- Não há necessidade de dilação probatória para o reconhecimento do direito.
b) Que todas as intimações, publicações e notificações dos atos processuais e decisões sejam feitas exclusivamente em nome do advogado XXX, OAB/XXX, sob pena de nulidade;
c) Que seja adotado o regime de Juízo 100% Digital, nos termos da Resolução CNJ nº 345/2020, com a prática de todos os atos processuais de forma eletrônica;
d) Que seja deferido aos autores o benefício da gratuidade de justiça, em razão de sua condição financeira, conforme declaração de hipossuficiência anexa;
e) Que seja julgada procedente a presente ação, para que seja declarada a adjudicação compulsória do imóvel descrito no compromisso irretratável de compra e venda, correspondente ao Lote nº XXX, com área de XXX m², localizado no Condomínio XXX, na zona rural de Resende/RJ, com a fração ideal de 1/XX, reconhecendo-se a propriedade em favor dos autores;
f) Que seja determinada a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para que, com base na sentença judicial, seja formalizada a propriedade do imóvel em nome dos autores;
g) Que a ré seja condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do CPC.
DAS PROVAS
Protesta pela produção de todas as provas em direito admitidas, incluindo:
- Provas documentais já anexadas;
- Oitiva de testemunhas, se necessário;
- Outras provas que se fizerem necessárias no curso do processo.
DO VALOR DA CAUSA
Atribui-se à causa o valor de R$ XXX.XXX,XX, correspondente ao valor total do contrato.
Nestes termos,
Pede deferimento.
Resende, XX de XXXX de XXXX.
XXX
OAB/XXX
XXX
OAB/XXX
