A Magalhães & Gomes Advogados é um escritório de advocacia renomado no Rio de Janeiro – RJ, com atuação sólida em todo o Estado e unidades físicas estrategicamente localizadas para melhor atender seus clientes.
Com mais de uma década de experiência e participação em mais de 10.000 processos, nossa equipe é composta por advogados altamente qualificados, preparados para oferecer soluções jurídicas personalizadas, eficientes e estratégicas.
Neste espaço, compartilhamos modelos de peças processuais elaboradas pela equipe técnica do escritório, demonstrando na prática a expertise, técnica e comprometimento que caracterizam nossa atuação. Nosso objetivo é contribuir para a educação jurídica e evidenciar a qualidade e seriedade do trabalho desenvolvido pela Magalhães & Gomes Advogados.
Unidades Físicas:
Rio de Janeiro – RJ: Rua José, nº 40, 4º Andar, Centro. CEP 20010-020
Volta Redonda – RJ: Rua 18 B, nº 45, Vila Santa Cecília. CEP 27260-100
Resende – RJ: Av. Tenente-Coronel Adalberto Mendes, nº 680, Manejo. CEP 27521-130
Angra dos Reis – RJ: Rua Prefeito João Galindo, nº 75, Centro. CEP 23900-650
Barra Mansa – RJ: Rua José Marcelino Camargo, nº 1835, Centro. CEP 27345-370
Niterói – RJ: Rua General Andrade Neves, nº 9, Sala 707, Centro. CEP 24020-110
Nova Iguaçu – RJ: Rua Governador Portela, nº 1200, Sala 209, Centro. CEP 26221-030
Duque de Caxias – RJ: Avenida Presidente Vargas, nº 96, 6º Andar. CEP 25070-330
Gonçalo – RJ: Rua Coronel Rodrigues, nº 422, Sala 1206, Centro. CEP 24440-489
WhatsApp: (21) 99870-2613
E-mail: magalhaesegomesadv@gmail.com
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RELATOR DO XXXX
Processo de Origem nº XXXX
Apelantes: XXXX e XXXX
Apelada: XXXX
Juízo de Origem: XXXX Vara Cível do Foro Regional da XXXX
XXXX e XXXX, já qualificados nº XXXX autos do processo em epígrafe, por seu advogado que esta subscreve, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, interpor RECURSO DE APELAÇÃO, com fundamento nº XXXX XXXX.XXXX e seguintes do Código de Processo Civil, em face da sentença proferida pelo Juízo da XXXX Vara Cível Regional da XXXX, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Autora e improcedente a reconvenção, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.
Requer-se, assim, que este seja recebido, processado e encaminhado ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do XXXX.
DA TEMPESTIVIDADE
O presente recurso é tempestivo, porquanto interposto dentro do prazo legal de XXXX (quinze) dias úteis, nº XXXX termos do art. XXXX.XXXX, § XXXX, do CPC. Considerando que a r. sentença foi disponibilizada em XXXX/XXXX/XXXX, iniciando-se a contagem do prazo nº XXXX dia útil subsequente, qual seja, XXXX/XXXX/XXXX, tem-se como termo final o dia XXXX/XXXX/XXXX.
Assim, sendo o presente recurso protocolado dentro do referido interregnº XXXX, resta devidamente caracterizada a sua tempestividade.
DO PREPARO
O preparo está devidamente recolhido, conforme GRERJ nº XXXX
REQUERIMENTOS DE PRAXE
a. O recebimento do recurso, com a abertura de prazo ao Apelado para apresentação de contrarrazões;
b. Após, a remessa dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do XXXX;
c. A juntada das presentes razões recursais.
Nestes termos,
Pede Deferimento.
XXXX/RJ, XXXX de março de XXXX.
EGRÉGIO TRIBUNAL,
COLENDA CÂMARA,
DOUTO DESEMBARGADOR,
DA ADMISSIBILIDADE
O recurso é perfeitamente cabível, visto que se insurge contra a sentença que resolveu o mérito da ação declaratória de rescisão contratual e da reconvenção apresentada.
Os Apelantes detêm inequívoca legitimidade e interesse recursal, tendo em vista que a decisão de primeiro grau lhes foi desfavorável, nº XXXX ao julgar totalmente improcedente a reconvenção, afastar a condenação ao pagamento de benfeitorias na ação principal e reconhecer a rescisão contratual por culpa exclusiva dos réus.
DA TEMPESTIVIDADE
Consoante dispõe o art. XXXX, § XXXX, do CPC, considera-se tempestivo o ato praticado até o termo final do prazo. No caso em apreço, a r. sentença foi disponibilizada em XXXX/XXXX/XXXX, iniciando-se a contagem do prazo recursal nº XXXX dia útil subsequente, qual seja, XXXX/XXXX/XXXX.
Tratando-se de prazo de XXXX (quinze) dias úteis para interposição do recurso de apelação, o termo final se dá em XXXX/XXXX/XXXX. Assim, sendo o presente recurso interposto dentro do referido interregnº XXXX, resta evidenciada sua tempestividade, devendo ser regularmente conhecido.
DO PREPARO
Os Apelantes informam o recolhimento integral do preparo recursal, conforme guia GRERJ nº XXXX e comprovante de pagamento anexos.
DA SENTENÇA RECORRIDA E DE SEUS FUNDAMENTOS
Trata-se de sentença proferida nº XXXX autos da ação de rescisão contratual cumulada com consignação de chaves e indenização, na qual o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e integralmente improcedentes os pedidos formulados em sede de reconvenção pelos ora Apelantes.
A decisão recorrida analisou de forma segmentada os pontos controvertidos da demanda, firmando as seguintes conclusões:
i) Da Rescisão Contratual e da Imputação de Responsabilidade
O Juízo a quo reconheceu que a rescisão antecipada do contrato de locação decorreu de culpa exclusiva dos réus/locadores, ao fundamento de que o imóvel apresentava vícios estruturais relevantes, nº XXXX infiltrações e deficiências nº XXXX de abastecimento hídrico, circunstâncias que teriam comprometido a adequada fruição do bem pela locatária.
A partir dessa premissa, concluiu que houve descumprimento, por parte dos locadores, dos deveres previstos nº XXXX XXXX da Lei nº XXXX, afastando, por conseguinte, a incidência de qualquer penalidade contratual em desfavor da locatária.
ii) Da Recusa das Chaves e da Consignação
No tocante à devolução do imóvel, a sentença reputou injustificada a recusa dos locadores em receber as chaves.
Com base nisso, reconheceu que a relação locatícia se encerrou em XXXX/XXXX/XXXX, data da tentativa de devolução, tornando definitiva a consignação das chaves realizada em juízo.
iii) Da Classificação e Indenização das Benfeitorias
O Juízo procedeu à análise das benfeitorias realizadas nº XXXX, adotando a classificação tripartida prevista nº XXXX XXXX do Código Civil, com as seguintes conclusões:
a) Benfeitorias necessárias:
Foram reconhecidas como indenizáveis, por se destinarem à conservação do imóvel ou à sua habitabilidade, sendo destacadas, dentre outras, intervenções relacionadas ao sistema hídrico, segurança e estrutura do bem.
Em razão disso, os réus foram condenados ao pagamento do montante de R$ XXXX acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação.
b) Benfeitorias úteis e voluptuárias:
Tiveram seu ressarcimento afastado, seja em razão da cláusula contratual de renúncia, considerada válida à luz da Súmula XXXX do XXXX, seja pela própria natureza das intervenções, de caráter meramente recreativo, estético ou de conforto.
iv) Da Reconvenção
Os pedidos formulados pelos réus em sede reconvencional foram julgados integralmente improcedentes, nº XXXX seguintes termos:
a) Suposto desvio de finalidade do imóvel:
A tese foi afastada sob o fundamento de que não houve comprovação de uso comercial do bem, tendo sido considerado que eventual utilização da cozinha para gravações teve caráter pontual e compatível com o uso residencial .
b) Indenização por danº XXXX ao imóvel:
O Juízo entendeu inexistente prova apta a demonstrar danº XXXX estruturais imputáveis à locatária, destacando que a realização de reformas pelos próprios réus, antes da perícia judicial, comprometeu a produção da prova técnica, caracterizando perda da prova por fato a eles imputável.
c) Cobrança de encargos locatícios:
Foi afastada a pretensão de cobrança de alugueres e encargos posteriores à tentativa de devolução do imóvel, ao fundamento de que a responsabilidade da locatária cessou na data da recusa injustificada das chaves.
v) Dos Ônus Sucumbenciais
Por fim, o Juízo reconheceu a ocorrência de sucumbência mínima da autora na ação principal, razão pela qual condenº XXXX os réus ao pagamento integral das custas processuais e honº XXXX advocatícios, fixados em XXXX% sobre o valor da condenação.
No que se refere à reconvenção, diante da sucumbência total dos réus, estes foram igualmente condenados ao pagamento integral das custas e honº XXXX advocatícios, fixados em XXXX% sobre o valor atualizado da causa .
Diante desse conjunto decisório, evidenciam-se os fundamentos que embasam a irresignação dos Apelantes, os quais serão oportunamente impugnados nas razões recursais a seguir expostas.
DAS RAZÕES RECURSAIS
XXXX. DA INEXISTÊNCIA DE CULPA DOS LOCADORES
A r. sentença fundamentou a rescisão por culpa exclusiva dos Apelantes sob o argumento de que o imóvel apresentava vícios estruturais, como infiltrações e deficiências nº XXXX hídrico, o que violaria os deveres do locador previstos nº XXXX XXXX, I e II, da Lei de Locações.
Todavia, tal entendimento não subsiste a uma análise detida dos fatos e das provas constantes nº XXXX autos.
XXXX.XXXX. Da Aceitação do Imóvel e do Longo Período de Ocupação sem Ressalvas
É fato incontroverso que a Apelada imitiu-se na posse do imóvel em dezembro de XXXX e nele permaneceu residindo com sua família até março de XXXX.
Durante esses XXXX anº XXXX e XXXX meses, o imóvel serviu plenamente ao fim a que se destinava (residencial). Ora, se o imóvel padecesse de vícios estruturais tão graves que comprometessem a sua habitabilidade, a locatária não teria mantido a relação contratual por quase XXXX meses sem qualquer medida judicial ou nº XXXX premonitória de rescisão por justa causa.
A insurgência tardia apenas nº XXXX da desocupação revela um comportamento contraditório (venire contra factum proprium), ferindo a boa-fé objetiva.
XXXX.XXXX. Dos Supostos Problemas Hídricos e Infiltrações – Fatos Externº XXXX e Manutenção Ordinária
A sentença acolheu a tese de “deficiência severa nº XXXX hídrico”, contudo, os Apelantes não podem ser responsabilizados por intermitências nº XXXX de água por parte da concessionária XXXX.
Conforme restou demonstrado, os locadores sempre agiram com diligência, instalando caixas d’água adicionais logo nº XXXX da locação para mitigar problemas regionais de abastecimento.
Quanto às infiltrações decorrentes de chuvas e à ausência de beirais nas janelas mencionada nº XXXX, tratam-se de características intrínsecas ao projeto do imóvel, as quais eram de plenº XXXX da locatária desde a vistoria de entrada, assinada sem ressalvas.
Eventuais goteiras pontuais são questões de manutenção ordinária que foram atendidas pelos Apelantes conforme as solicitações via WhatsApp, não se confundindo com o descumprimento do dever de “garantir o uso pacífico”.
XXXX.XXXX. Do Laudo Pericial Inconclusivo quanto ao Estado de Entrega
A decisão recorrida baseou-se em um laudo pericial realizado XXXX anº XXXX após a desocupação. O próprio Perito Judicial foi categórico nesse sentido, não sendo possível afirmar em que estado o imóvel foi efetivamente entregue em XXXX.
Portanto, imputar “culpa exclusiva” aos locadores com base em marcas de escorrimento de água constatadas anº XXXX depois da saída da locatária viola o princípio do contraditório.
XXXX.XXXX Da Inaptidão Técnica do Assistente da Apelada e a Desconsideração de suas Alegações
É imperativo desconsiderar as conclusões sobre “vícios estruturais” baseadas nas opiniões do assistente da Apelada, Sr. XXXX. O referido profissional é corretor de imóveis (CRECI nº XXXX) e não possui formação em Engenharia ou Arquitetura, carecendo de habilitação legal para emitir pareceres sobre patologias construtivas.
Sua inaptidão técnica restou cristalina ao afirmar que a presença de uma “manta” nº XXXX seria prova de infiltração, quando, em verdade, trata-se de item comum de jardinagem para drenagem e controle de vegetação.
Tal erro grosseiro demonstra que suas manifestações são meramente leigas e desprovidas de valor probatório, tendo induzido o Juízo a quo em erro ao fundamentar a culpa dos locadores em premissas tecnicamente falsas.
XXXX.XXXX. Da Inaplicabilidade da Excludente de Multa Rescisória
Não restando comprovado que os Apelantes entregaram o imóvel em estado indignº XXXX que se omitiram em reparos estruturais indispensáveis, a rescisão operada pela Apelada antes do termo final (nº XXXX de XXXX) é estritamente imotivada.
Dessa forma, deve ser reformada a sentença para reconhecer que a quebra contratual partiu da locatária, tornando-se plenamente exigível a multa compensatória proporcional prevista na Cláusula XXXX do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa da Apelada.
XXXX. DA LEGITIMIDADE DA RECUSA DAS CHAVES E DO TERMO FINAL DA LOCAÇÃO
A r. sentença entendeu que a recusa dos locadores em receber as chaves em XXXX/XXXX/XXXX foi injustificada, declarando a rescisão naquela data.
Todavia, tal conclusão desconsidera a boa-fé objetiva e a autonº XXXX da vontade das partes, expressa na Cláusula XXXX do Contrato de Locação.
XXXX.XXXX. Da Obrigatoriedade da Vistoria Prévia (Cláusula XXXX)
O contrato estabelece como condição para a entrega das chaves a realização de uma vistoria prévia para a apuração do estado de conservação do imóvel.
Trata-se de direito do locador garantir que o bem seja devolvido nas condições em que foi entregue, conforme o Laudo de Vistoria de Entrada assinado por todos em XXXX/XXXX/XXXX.
A Apelada recusou-se a assinar o termo de entrega com as ressalvas devidas e a permitir a conferência do imóvel em conformidade com o laudo original.
Em XXXX/XXXX/XXXX, a parte adversa, nº XXXX de entrega das chaves, recusou-se a assinar os documentos relativos às responsabilidades contratuais assumidas.
Não obstante a formalização do contrato de locação, deixou de cumprir as obrigações pactuadas, adotando conduta voltada à inadimplência das obrigações dele decorrentes.
Cumpre destacar, ainda, que, por ocasião da celebração do contrato junto à imobiliária, inclusive com a participação de fiadores, a própria parte solicitou auxílio deste declarante para prestar suporte aos seus genitores, que receberiam a mudança nº XXXX, demonstrando, à época, a regularidade e boa-fé na imissão na posse do bem.
XXXX.XXXX. Da Recusa Justificada em Proteção ao Patrimônio
Aceitar as chaves sem a devida vistoria ou sem o registro das avarias causadas significaria a renúncia tácita ao direito de reparação de eventuais danº XXXX
A Apelada tentou impor uma entrega “às cegas”, impedindo o direito de fiscalização dos proprietários.
Portanto, os locadores agiram em exercício regular de direito, não havendo que se falar em mora do credor.
XXXX. DA INCORRETA CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS – DA NATUREZA ÚTIL E VOLUPTUÁRIA DAS INTERVENÇÕES E DA CONSEQUENTE INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA
Embora o Douto Juízo tenha reconhecido corretamente a validade da Cláusula XXXX.XXXX e da Súmula XXXX do XXXX para afastar a indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias, operou em equívoco ao classificar como “necessárias” intervenções que visaram apenas o conforto, a estética ou a conveniência pessoal da locatária.
Abaixo, demonstra-se por que os itens que totalizam os R$ XXXX da condenação não possuem natureza de conservação estrutural indispensável:
XXXX.XXXX. Do Portão da Garagem e Motor (R$ XXXX): Benfeitoria Útil
A sentença classificou a troca integral do portão como “necessária” sob o argumento de restabelecer a segurança após um conflito com vizinhos.
Juridicamente, benfeitoria necessária é aquela que evita a ruína do bem (Art. XXXX, §XXXX, CC). A substituição de um portão funcional por um sistema nº XXXX e motorizado para aumentar a sensação de segurança pessoal da locatária é, tecnicamente, uma benfeitoria útil (que facilita o uso) ou até voluptuária (por ser um upgrade de padrão).
O portão original existia e era operável; a opção pelo modelo automático foi uma escolha de conveniência da Apelada, devendo ser absorvida pelo imóvel sem indenização, conforme a Cláusula XXXX.XXXX.
XXXX.XXXX. Do Aprofundamento do Poço Artesiano (R$ XXXX): Incremento de Conforto
O Juízo entendeu ser necessária a obra diante de supostas falhas nº XXXX
O imóvel possui abastecimento pela rede oficial (XXXX) e sistema de cisternas.
O aprofundamento de um poço artesianº XXXX visa apenas garantir uma abundância de água para fins de lazer (piscina e jardins) e conforto extra, não sendo condição sine qua nº XXXX para a habitabilidade da residência. Trata-se de nítido incremento de utilidade, renunciado contratualmente.
XXXX.XXXX. Da Reforma da “Casa do Gás” e Portas de Alumínio (R$ XXXX): Melhoria Funcional
A troca de portas de madeira por alumínio foi vista como conservação.
A substituição de materiais (madeira por alumínio) é um upgrade de manutenção, visando menº XXXX periodicidade de reparos futuros. Embora útil, não é “necessária” nº XXXX de urgência estrutural, pois a locatária poderia ter realizado a pintura e manutenção das portas originais em vez de substituí-las por modelos mais caros de sua preferência estética.
XXXX.XXXX. Da Bomba da Cisterna e Quadro Elétrico: Manutenção Ordinária
Itens como bombas d’água e disjuntores sofrem desgaste natural pelo uso intenso ao longo dos mais de dois anº XXXX de ocupação.
A substituição por equipamentos nº XXXX e mais modernº XXXX (como o quadro elétrico atestado pelo perito) configura melhoria de performance do sistema elétrico e hidráulico, enquadrando-se como benfeitorias úteis que se incorporam ao bem sem direito a reembolso (Cláusula XXXX.XXXX).
XXXX.XXXX Jurisprudência e Conclusão
No tema:
DIREITO CIVIL – CONTRATO DE LOCAÇÃO
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (SÚMULA XXXX, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em XXXX/XXXX/XXXX, DJ XXXX/XXXX/XXXX, p. XXXX)
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA . INSURGÊNCIA DO RÉU.PRELIMINAR. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA . PROVA TESTEMUNHAL IRRELEVANTE PARA O ESCLARECIMENTO DA CONTROVÉRSIA. JUIZ QUE É DESTINATÁRIO DAS PROVAS. INEXISTÊNCIA DE CAUSA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA.MÉRITO . PRETENSA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. OBRAS REALIZADAS COM O INTUITO DE PERMITIR O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PROVA ESCRITA DA AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA PARA A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA ÚTIL . EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. ART. XXXX, § XXXX, CC. ART . XXXX DA LEI DE LOCAÇÕES. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. SÚMULA XXXX XXXX. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR . HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. XXXX, § XXXX DO CPC . – No caso, as benfeitorias realizadas pelo locatário não eram necessárias para a conservação do bem imóvel (pois ausente qualquer alegação ou comprovação neste sentido), mas, sim, para possibilitar a exploração da atividade econômica nº XXXX, enquadrando-se, portanto, nº XXXX de benfeitorias úteis.- Não havendo autorização da locadora para a realização de tais benfeitorias, estas não são indenizáveis, nº XXXX termos do art. XXXX da Lei de Locações.- De qualquer modo, também se constata que, nº XXXX, houve a renúncia expressa das benfeitorias por parte do locatário, constando, ainda, que todas as alterações realizadas nº XXXX deveriam ser previamente comunicadas à locadora e autorizadas, o que não foi realizado .Recurso de apelação não provido. (XXXX – XXXX Câmara Cível – XXXX-XXXX.XXXX.XXXX .XXXX.XXXX – XXXX – Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA – J. XXXX .XXXX.XXXX)
(XXXX – APL: XXXX XXXX XXXX-XXXX.XXXX.XXXX .XXXX.XXXX (Acórdão), Relator.: XXXX, Data de Julgamento: XXXX/XXXX/XXXX, XXXX Câmara Cível, Data de Publicação: XXXX/XXXX/XXXX)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – ILEGITIMIDADE ATIVA – INCOMPETENCIA DO JUÍZO CÍVEL EM RAZÃO DE CONEXÃO PRELIMINARES REJEITADAS – PRESCRIÇÃO AFASTADA – CONTROVÉRSIA QUANTO A LOCAÇÃO – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E PREVALÊNCIA DA VONTADE DAS PARTES CONTRATANTES – BENFEITORIAS – AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PELO LOCADOR – INDENIZAÇÃO AFASTADA I – Não há que se falar em ilegitimidade em virtude da irregularidade de representação do espólio ou vício nº XXXX de compromisso de inventário, quando a posterior nº XXXX de inventariante se dera perante o juízo competente e convalida os atos anteriormente praticados. II – Inº XXXX a identidade parcial do polo ativo entre as ações, as causas de pedir e os pedidos das respectivas demandas são distintos, de modo que não há razão para se determinar a reunião das ações pela conexão. III – Deve ser levado em consideração a aplicação do princípio da boa-fé e a prevalência da intenção dos contratantes, nº XXXX termos dos artigos XXXX e XXXX, ambos do Código Civil. IV – O art . XXXX da Lei XXXX.XXXX/XXXX disciplina que as benfeitorias úteis, que tem por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino, ou, ainda, permitir que utilize o imóvel conforme o seu interesse e as suas conveniências, somente são indenizáveis se tiverem sido autorizadas de modo expresso pelo locador.
(XXXX – AC: XXXX, Relator.: Des.(a) XXXX, Data de Julgamento: XXXX/XXXX/XXXX, XXXX CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: XXXX/XXXX/XXXX)
Desse modo, uma vez que todas as intervenções listadas pelo juízo como “necessárias” visaram, em última análise, a adequação do imóvel ao padrão de exigência e segurança pessoal da locatária, e não a preservação da integridade física do imóvel contra risco de desabamento ou inabitabilidade, deve ser reformada a classificação para benfeitorias úteis. Consequentemente, aplica-se a mesma fundamentação já acolhida pela sentença para os demais itens, julgando-se improcedente o pedido indenizatório de R$ XXXX
XXXX. DA RECONVENÇÃO – DA NECESSÁRIA REFORMA QUANTO AO DESVIO DE FINALIDADE E AOS DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL
A r. sentença julgou improcedentes os pedidos formulados em sede de reconvenção, fundamentando-se na suposta ausência de prova de uso comercial e na teoria da “perda da prova” quanto aos danº XXXX estruturais.
Contudo, tal entendimento desconsidera o robusto acervo probatório e penaliza os locadores pela morosidade do aparato judiciário.
XXXX.XXXX. Do Evidente Desvio de Finalidade – Uso Comercial (Empresa XXXX)
O juízo a quo afastou a multa por desvio de finalidade por considerar que a utilização da cozinha para gravações da empresa “XXXX” teve caráter “pontual e compatível com o uso residencial”.
Data vênia, tal conclusão ignº XXXX a prova documental acostada aos autos, que demonstram que a Apelada instalou uma verdadeira estrutura de fornecimento de alimentos na cozinha do imóvel.
Não se tratou de um uso doméstico fortuito, mas da exploração de infraestrutura residencial para fins empresariais, o que infringe flagrantemente a Cláusula XXXX.XXXX (destinação exclusivamente residencial).
Dessa forma, é plenamente exigível a multa prevista na Cláusula XXXX.XXXX, equivalente a XXXX vezes o valor do aluguel vigente à época, totalizando R$ XXXX
XXXX.XXXX. Dos Danº XXXX Estruturais e do Equívoco quanto à “Perda da Prova”
A sentença aplicou a “perda da prova” ao argumento de que os Apelantes reformaram o imóvel antes da perícia judicial.
Ora, tal fundamento é injusto e processualmente equivocado:
O imóvel foi entregue em estado “deplorável”, quase destruído, com danº XXXX em armários, fiação, piscina e desaparecimento de mobiliário (cortinas e câmeras).
A reforma (custeada em aproximadamente R$ XXXX) foi uma medida indispensável para conferir habitabilidade ao bem e estancar o prejuízo financeiro da vacância.
Da Responsabilidade pela Demora: A perícia só ocorreu anº XXXX após a entrega das chaves devido a entraves do procedimento judicial.
Não se pode imputar aos locadores a “culpa” por não manterem um imóvel em ruínas intocado por quase meia década à espera de uma diligência judicial.
Da Viabilidade da Perícia Indireta: A prova técnica não foi “perdida”. A análise poderia ser feita de forma indireta, confrontando as fotos da desocupação (fls. XXXX/XXXX) com o laudo de vistoria de entrada.
O assistente técnico dos Apelantes ratificou a existência de danº XXXX generalizados que não foram sanados pela locatária nº XXXX da saída.
Inclusive, nº XXXX tange ao comportamento da locatária, é imperativo destacar o seu perfil desidioso nº XXXX com a propriedade e com as nº XXXX básicas de convivência, o que se reflete na reiterada violação das regras condominiais.
Conforme documentado nº XXXX autos, os Apelantes, na qualidade de proprietários, foram nº XXXX e sancionados com multas por som altíssimo e pela flagrante infração à ‘Lei do Silêncio’ praticada pela Apelada.
Tal conduta, que exigiu a intervenção da segurança do condomínio em diversas ocasiões, não apenas gerou prejuízos financeiros diretos aos locadores, mas evidencia o descuidado sistemático da locatária para com o imóvel e o direito ao sossego alheio, reforçando a absoluta ausência de boa-fé em sua postura durante a vigência do contrato.
Portanto, deve a Apelada ser condenada ao ressarcimento dos danº XXXX causados, conforme apurado documentalmente e estimado nº XXXX técnico do assistente dos Réus.
XXXX. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS
A r. sentença condenº XXXX os Apelantes ao pagamento integral das custas e honº XXXX fundamentando-se em uma equivocada “sucumbência mínima” da Autora.
Contudo, tal conclusão é matematicamente insustentável: na ação principal, a Apelada pleiteou R$ XXXX e obteve apenas R$ XXXX decaindo de mais de XXXX% de sua pretensão indenizatória.
Diante desse cenário, resta evidente que não se trata de sucumbência mínima, mas sim de sucumbência recíproca substancial, impondo-se a reforma da sentença nesse ponto, para que seja reconhecida a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nº XXXX termos do art. XXXX do CPC, com a adequada divisão das custas e honº XXXX advocatícios entre as partes, observada a extensão do decaimento de cada uma.
DOS PEDIDOS
Ante o exposto, os Apelantes requerem que este Egrégio Tribunal de Justiça se digne a conhecer e dar total provimento ao presente recurso de apelação, reformando-se a r. sentença nº XXXX seguintes termos:
NA AÇÃO PRINCIPAL:
a. A reforma total do julgado para julgar improcedentes todos os pedidos formulados pela Autora/Apelada;
b. O afastamento da condenação ao ressarcimento de benfeitorias nº XXXX de R$ XXXX em razão da reclassificação das intervenções como benfeitorias úteis e da aplicação da cláusula de renúncia expressa (Cláusula XXXX.XXXX) e da Súmula XXXX do XXXX;
c. O afastamento do reconhecimento de culpa exclusiva dos locadores pela rescisão, reconhecendo-se que o imóvel foi entregue em perfeitas condições e habitado por mais de dois anº XXXX sem ressalvas estruturais.
NA RECONVENÇÃO:
d. A reforma integral da decisão para julgar procedentes todos os pedidos formulados pelos Réus/Apelantes em sede de reconvenção;
e. A condenação da Apelada ao pagamento da multa rescisória compensatória (Cláusula XXXX) pela entrega antecipada e imotivada do imóvel;
f. A condenação da Apelada ao pagamento da multa por desvio de finalidade (Cláusula XXXX.XXXX), correspondente a XXXX aluguéis vigentes à época, diante da comprovação do uso comercial da cozinha residencial;
g. A condenação da Apelada ao ressarcimento pelos danº XXXX estruturais e mobiliários causados ao imóvel, devendo o valor ser apurado com base na perícia indireta (confronto de fotos da desocupação e vistoria de entrada), afastando-se a tese da “perda da prova”;
h. A condenação da Apelada ao pagamento dos encargos locatícios pendentes (aluguel, XXXX, IPTU, Taxa de Incêndio e Condomínio);
DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA:
i. A inversão integral do ônus da sucumbência em ambas as demandas, condenando-se a Apelada ao pagamento das custas processuais, despesas periciais e honº XXXX advocatícios;
Nestes termos,
Pede Deferimento.
XXXX/RJ, XXXX de março de XXXX.
