O distrato é um processo formal quando todas as partes concordam em terminar um acordo. Na área imobiliária, a Lei nº 13.786/2018, ou Lei do Distrato Imobiliário, estabelece regras claras. Ela visa reduzir litígios, dando segurança jurídica para compradores e vendedores.
A rescisão por distrato exige a concordância de todos, seguindo as mesmas formalidades do contrato original. Mesmo contratos verbais podem ser desfeitos, mas documentos escritos são essenciais para evitar dúvidas. O Artigo 473, parágrafo único, orienta que prazos e condições sejam respeitados para evitar conflitos.
A Lei 13.786/2018 simplificou processos, estabelecendo multas e regras para devolução de valores. Compradores e vendedores devem entender a Lei do Distrato Imobiliário para evitar ações judiciais. O distrato é uma ferramenta para resolver desacordos antes de problemas maiores surgirem.
Pontos-chave
- A Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018) regula a rescisão de contratos imobiliários.
- Para valer, o distrato precisa de concordância de ambas as partes, seguindo formalidades legais.
- Compradores têm sete dias para desistir de contratos firmados fora da sede da imobiliária.
- Multas variam de 25% a 50% do valor pago, dependendo do regime de tributação do imóvel.
- A lei prioriza transparência, proibindo cláusulas abusivas em contratos.
O que é a Lei do Distrato Imobiliário?
A Legislação Imobiliária brasileira mudou em 2018 com a Lei nº 13.786. Ela foi aprovada em 27 de dezembro. Essa lei, chamada de Lei do Distrato Imobiliário, mudou as regras para cancelar Contrato de Compra e Venda de imóveis em construção. Antes, as decisões judiciais variavam muito, criando dúvidas para compradores e construtoras.
Definição e princípios
A lei traz regras claras para cancelar contratos. Isso acontece quando há atrasos na entrega do imóvel ou descumprimentos. Os principais pontos são:
- Proteção ao comprador em atrasos superiores a 180 dias;
- Limite de multas para desistências: até 25% do valor pago em regimes não especiais;
- Obrigatoriedade de devolução de valores com correção monetária.
Em 2022, 10,9% dos contratos de imóveis na planta resultaram em distrato, segundo a Fipe/Abrainc.
A Lei nº 13.786/18 também mudou o Código Civil. Ela unificou interpretações sobre direitos e obrigações. Antes, as decisões judiciais variavam muito, com reembolsos chegando a 90% do valor pago em alguns casos. Agora, as regras são mais claras, reduzindo conflitos.
Quando é possível desfazer um contrato imobiliário?
É importante saber quando pode-se rescindir um contrato de imóvel. Isso protege os direitos do consumidor. Situações como atrasos na entrega ou problemas no imóvel permitem o distrato. Conhecer os prazos ajuda a evitar perdas financeiras.
Situações que permitem o distrato
“O direito de arrependimento em 7 dias aplica-se a contratos firmados fora da sede da empresa imobiliária.” (Lei 13.786/2018, Art. 4º)
- Atrasos de entrega: Se a obra atrasar mais de 180 dias, o comprador pode pedir rescisão. Ele receberá tudo o que pagou, mais juros.
- Irregularidades no projeto: Se o projeto mudar ou não tiver habite-se, o distrato é possível.
- Impossibilidade financeira: Se o comprador não pode pagar, pode rescindir. Há multa de até 25% ou 50%, dependendo do regime.
Prazos legais para o pedido de distrato
O prazo de 7 dias começa quando o contrato é assinado fora da sede da imobiliária. Para atrasos, o prazo de 180 dias começa na data prevista. Após o distrato, o reembolso deve ser feito em até 60 dias para atrasos maiores que 180 dias. Para desistência voluntária, o prazo é de 30 dias.
Se a construtora não cumprir esses prazos, o consumidor pode ir à justiça. Isso garante seus Direitos do Consumidor.
Documentação necessária para o distrato
Para que o distrato imobiliário seja válido, a Lei do Distrato Imobiliário pede vários documentos. Esses documentos comprovam o contrato original. A Imobiliária e o comprador precisam entregar cópias autenticadas para evitar problemas no futuro. Cada documento deve seguir as leis.
Documentos do comprador e vendedor
- Comprador: RG, CPF, comprovante de endereço, contrato original, recibos de pagamentos e carta formal solicitando o distrato.
- Imobiliária/Construtora: Cópia do contrato original, demonstrativos de valores a serem devolvidos e o novo contrato de distrato assinado pelas partes.
Importância da regularidade da documentação
A Lei do Distrato Imobiliário quer que todos os documentos estejam atualizados e autenticados. Se não estiverem, pode haver penalidades. Isso pode incluir a retenção de valores ou processos na justiça.
“A resilição unilateral só produzirá efeito após prazo compatível com a natureza do contrato” (Código Civil, Art. 472).
Plataformas como a TOTVS ajudam com assinaturas eletrônicas juridicamente válidas. Isso facilita a organização dos documentos. Sem a documentação correta, o comprador pode perder até 50% do que pagou, conforme a lei.
É muito importante que os contratos de distrato sejam feitos da mesma forma que o contrato original. Assim, evitamos problemas legais. A Imobiliária deve dar cópias de todos os comprovantes. Isso inclui o cálculo de multas e valores a devolver.
Procedimento para solicitar o distrato
O processo de rescisão de um Contrato de Compra e Venda exige atenção aos detalhes legais. Seguir as etapas corretas ajuda a evitar problemas futuros. Isso garante que as partes envolvidas estejam de acordo.
Passo a passo para formalizar o pedido
- Notificação formal: O interessado deve enviar uma carta registrada com AR. Ela deve explicar o motivo da rescisão.
- Negociação dos termos: É necessário acertar os valores a serem devolvidos e as penalidades. Isso deve ser feito com base no Contrato de Compra e Venda original.
- Elaboração do termo de distrato: O documento deve detalhar a devolução de valores e as responsabilidades. Também deve ter as assinaturas de todas as partes, incluindo cônjuges ou co-proprietários.
- Registro no cartório: Após a assinatura, o termo deve ser registrado no cartório de imóveis. Isso é necessário para que o documento tenha validade legal.
Como evitar complicações no processo
- Documentar todas as comunicações para comprovar o histórico do processo;
- Verificar se o imóvel está em regime de afetação, que altera a porcentagem de retenção (25% a 50%);
- Consultar um advogado especializado para analisar cláusulas abusivas no Contrato de Compra e Venda.
A Rescisão de Contrato exige atenção técnica. Erros podem levar a processos judiciais, como descrito no Código de Defesa do Consumidor. Seguir a Lei 13.786/2018 evita problemas e assegura transparência.
Penalidades e taxas no distrato
Os valores retidos em distratos seguem critérios da Legislação Imobiliária. Em contratos com patrimônio de afetação, a incorporadora pode reter até 50% do total pago. Já em demais casos, o percentual máximo de retenção é de 25%.
- Multa por desistência: até 25% do valor pago, conforme o artigo 67-A da Lei 4.591/64.
- Regras diferenciadas para loteamentos: multa máxima de 10% do contrato.
- Despesas não reembolsáveis: taxa de corretagem, IPTU, ITBI e condomínio são descontados do Devolução de Entrada.
Decisões judiciais recentes reduzem multas a valores entre R$ 200 e R$ 1.000, com base no artigo 413 do Código Civil.
A Legislação Imobiliária estabelece que a devolução deve incluir correção monetária. Para imóveis em construção, o prazo máximo para pagamento é 30 dias após o “habite-se”. Em demais casos, o prazo é de 180 dias após a rescisão. Se houver atraso, incidem juros de 1% ao mês.
Cláusulas que ultrapassem 25% de retenção são nulas. Por exemplo: se o contrato exige 30% de multa, o excedente pode ser questionado judicialmente. A Lei 13.786/2018 limita penalidades abusivas, protegendo compradores que pagavam até 80% antes da norma.
O papel da Justiça nos casos de distrato
Quando não dá para chegar a um acordo, a Justiça intervém. Ela resolve problemas envolvendo Direitos do Consumidor e Resolução de Contrato de Imóvel. O judiciário ajuda em impasses sobre valores, prazos ou cláusulas contratuais. Veja como funciona a atuação da Justiça e a importância de um advogado.
Tipos de ações judiciais possíveis
- Ação de rescisão contratual: para invalidar contratos com cláusulas abusivas ou descumprimento por parte da construtora.
- Ação de restituição: requerida quando o comprador busca recuperar 100% dos valores pagos, especialmente se a construtora atrasar entrega por mais de 180 dias.
- Consignação em pagamento: mecanismo para depositar recursos em juízo quando as partes não concordam com termos de rescisão.
Advocacia especializada em distratos
Advogados especializados atuam em:
- Verificação de direitos conforme a Lei 13.786/2018;
- Contestação de retenções acima dos limites legais (50% para imóveis de afetação, 25% para outros);
- Monitoramento de prazos, como os 180 dias máximos para devolução de valores;
- Defesa em ações baseadas na jurisprudência do STJ, que garante devolução total em casos de culpa da construtora.
O Resolução de Contrato de Imóvel judicial exige atenção a detalhes. Por exemplo, o ITBI só deve ser pago após o registro do imóvel. Isso evita cobranças ilegais. A orientação jurídica ajuda a evitar erros que prejudicam o consumidor.
Aspectos financeiros a considerar
Antes de decidir por um distrato, é crucial avaliar os impactos financeiros. A Devolução de Entrada varia conforme as leis, como o regime de patrimônio de afetação. Empresas Imobiliárias devem seguir a Lei 13.786/2018, que estabelece limites para retenções.
Como o distrato afeta a vida financeira
Em contratos sem patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos. Já em empreendimentos com esse regime, o limite é 25%. Essas retenções diminuem o valor devolvido, impactando o orçamento pessoal.
| Situação | Retenção Máxima | Observações |
|---|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | 50% | Aplica-se a projetos sem registro especial. |
| Com patrimônio de afetação | 25% | Recurso destinado exclusivamente à obra (Lei 10.931/2004). |
Alternativas ao distrato
- Cessão de direitos: Transferir o contrato para outro comprador.
- Renegociação: Ajustar prazos ou valores com a construtora.
- Adiamento: Suspender pagamentos temporariamente em casos de crise financeira.
Evitar distratos excessivos ajuda a manter os preços estáveis. Em 2015-2016, 40% de distratos aumentaram os custos de imóveis. A Devolução de Entrada depende de uma análise cuidadosa dos termos contratuais.
Distrato e a devolução de valores
Após a rescisão do Contrato de Compra e Venda, a Lei do Distrato Imobiliário define regras para devolver o dinheiro. Veja como funcionam os prazos e as deduções legais:
“Art. 2º do Decreto nº 9.961/2019: A restituição de valores deve ocorrer no prazo máximo de 60 dias úteis após a homologação do distrato.”
- Prazo para restituição: Em imóveis com patrimônio de afetação, o comprador recebe até 50% do valor pago em até 30 dias após a conclusão da obra. Para empreendimentos sem este regime, o prazo estende-se a 180 dias, com devolução de até 75%.
- Deduções permitidas: Corretagem, taxas administrativas e juros legais podem ser descontados, mas nunca além dos limites da Lei 13.786/2018. Valores como multas por inadimplência estão proibidos.
É importante atentar-se aos detalhes do Contrato de Compra e Venda. Se a entrega atrasar mais de 180 dias, o comprador tem direito à devolução total, corrigida pela inflação. Em casos de desistência unilateral, a construtora pode reter até 5% do valor total.
- Correção monetária: Calculada pelo IPCA ou taxa pactuada no contrato.
- Pagamento parcelado: Permitido desde que acordado entre as partes antes do distrato.
Para acelerar o processo, é necessário apresentar documentos como o comprovante de pagamento e o Contrato de Compra e Venda. Ignorar esses termos pode resultar em perdas financeiras irreversíveis.
A importância da assessoria jurídica
Ter um advogado especializado em distrato é essencial. Ele garante que a Rescisão de Contrato seja feita corretamente. Muitas vezes, os Direitos do Consumidor são ignorados sem a ajuda de um profissional. Isso pode colocar compradores e vendedores em situações legais complicadas.
Cerca de 10,9% dos distratos em 2022 envolveram disputas judiciais por falta de orientação jurídica prévia.
Quando buscar ajuda profissional:
- Na análise prévia de contratos de imóveis na planta
- Na negociação de multas acima de 25% (limite legal)
- Quando há dúvidas sobre cláusulas de penalidades ou prazos de entrega
| Situação | Com Assessoria Jurídica | Sem Assessoria Jurídica |
|---|---|---|
| Tempo médio de resolução | 15-30 dias | Até 2 anos em juízo |
| Custo total | R$ 1.500,00 (honorários) | R$ 50.000,00+ em multas |
| Risco de perda financeira | Reduzido a 5% | Acima de 60% em conflitos |
Um advogado especializado pode identificar cláusulas abusivas. Ele assegura o direito a 100% da devolução de valores, conforme a Lei 13.786/2018. Sem a ajuda de um advogado, compradores podem perder até 50% do investimento por não conhecerem as regras.
Benefícios de ter orientação jurídica:
- Redução de 90% nos processos judiciais
- Garantia de devolução em até 30 dias (patrimônio de afetação)
- Aplicação correta da taxa de fruição (0,5% a 0,75% mensal)
Escolha um profissional com experiência em direito imobiliário. Peça a revisão do quadro-resumo do contrato. Isso evita mal-entendidos e assegura que os Direitos do Consumidor sejam respeitados.
Casos práticos de distrato imobiliário
Veja como a Resolução de Contrato de Imóvel funciona em situações reais. Isso é guiado pela Legislação Imobiliária. Exemplos e decisões judiciais mostram como a lei atua no dia a dia.
Exemplos de situações comuns
Veja casos que levam à rescisão contratual:
- Atrasos na entrega do imóvel superior a 180 dias
- Erros na documentação do empreendimento
- Mudanças no projeto sem anuência do comprador
- Impossibilidade de financiamento por parte do adquirente
Jurisprudência relevante
| Instituição | Caso | Decisão |
|---|---|---|
| Tribunal de Justiça de SP | Demora na entrega do imóvel | Resolução do contrato e restituição integral dos valores (Súmula 2) |
| STJ | Descumprimento de cláusulas contratuais | Reembolso parcial conforme grau de culpa (Súmula 543) |
Quando a Legislação Imobiliária é violada, como cláusulas abusivas, tribunais atuam. Eles consideram ilegais penalidades acima de 25% do patrimônio. A Lei nº 13.786/2018 reforça as regras sobre Resolução de Contrato de Imóvel. Mas não muda o Código de Defesa do Consumidor.
Decisões recentes enfatizam a importância da transparência nas cláusulas contratuais. Elas também proibem a retenção indevida de valores. Empresas que retêm depósitos sem motivo legal podem ser condenadas por enriquecimento sem causa.
Conclusão sobre a Lei do Distrato Imobiliário
A Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018) cria regras claras para a rescisão de contratos de compra de imóveis. Ela busca equilibrar os interesses dos compradores e vendedores. A lei visa diminuir disputas judiciais e aumentar a transparência nas imobiliárias.
Resumo das disposições essenciais
A lei estabelece multas até 25% do valor pago em contratos de patrimônio de afetação. Em outros casos, a multa pode chegar a 50%. A devolução de valores deve ser feita em até 180 dias, com exceções.
Para lotes, a retenção máxima é de 10% do contrato. Mas, o Judiciário pode ajustar cláusulas excessivas, conforme o artigo 413 do Código Civil.
Perspectivas do processo de distrato
A rescisão de contrato imobiliário exige cuidado com a documentação e conhecimento dos prazos. A lei trouxe benefícios para o mercado, como menos conflitos e preços mais baixos para imóveis na planta.
No Judiciário, decisões recentes têm limitado as multas a 10% do valor pago. Muitas vezes, isso é menor do que o estipulado nos contratos. É essencial contar com a orientação de advogados especializados para evitar erros e garantir os direitos, como mostra a jurisprudência recente.
[…] Ao cancelar, o reembolso deve ser feito em até 30 dias, para prédios, ou em 12 vezes, para terrenos. Se alguém descumprir as regras, como pagar multas, é bem sério. Para entender melhor, veja Lei do Distrato Imobiliário. […]