Despejo por Falta de Pagamento: Guia Completo com Modelo de Petição

Introdução

A relação de locação, embora muitas vezes celebrada de forma verbal, gera direitos e obrigações que precisam ser rigorosamente cumpridos. Quando o locatário deixa de pagar os aluguéis e demais encargos, o locador se vê em uma situação delicada, que pode comprometer sua saúde financeira e até mesmo a posse de seu patrimônio. Neste artigo, vamos explorar em detalhes o que é o despejo por falta de pagamento, como ele funciona na prática, quais os direitos das partes envolvidas e como a legislação brasileira protege o locador diante do inadimplemento.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista no assunto, preparou este conteúdo para esclarecer as principais dúvidas sobre o tema. Ao final, você encontrará um modelo de petição completo, que serve como referência para quem precisa ingressar com uma ação de despejo.

O que diz a legislação

A principal norma que rege as relações de locação no Brasil é a Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Esta lei estabelece, em seu Art. 23, inciso I, que é obrigação do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. O descumprimento dessa obrigação é a causa mais comum para a rescisão do contrato de locação.

O Art. 9º, inciso III, da mesma lei, é claro ao determinar que o contrato de locação poderá ser desfeito em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Isso significa que o locador tem o direito legal de reaver o imóvel quando o locatário não cumpre com sua parte no acordo.

Além disso, o Código de Processo Civil (CPC) de 2015, em seu Art. 300, permite a concessão de tutela de urgência quando há probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso do despejo, essa tutela pode ser concedida de forma liminar, ou seja, antes mesmo da citação do réu, quando os requisitos são claramente demonstrados.

Quando é possível ingressar com a ação de despejo

A ação de despejo por falta de pagamento é cabível quando o locatário está inadimplente. No entanto, é importante entender as nuances dessa situação:

• Inadimplemento absoluto: Quando o locatário não paga os aluguéis por um período prolongado, sem qualquer justificativa.
• Inadimplemento parcial: Quando o locatário paga apenas parte do valor devido ou atrasa os pagamentos de forma recorrente.
• Falta de pagamento de encargos: A lei também considera falta de pagamento o não recolhimento de taxas de condomínio, IPTU e contas de consumo, quando essas despesas foram pactuadas como de responsabilidade do locatário.

É fundamental que o locador tenha provas do vínculo locatício e do inadimplemento, como contratos, comprovantes de transferência, conversas por aplicativos de mensagem e relatórios de débitos condominiais.

Direitos da parte interessada (Locador)

O locador que se vê diante de um inquilino inadimplente possui diversos direitos garantidos por lei. Conhecer esses direitos é o primeiro passo para tomar as medidas corretas:

• Direito de reaver o imóvel: O locador pode ingressar com ação de despejo para retomar a posse do seu imóvel.
• Direito de receber os valores atrasados: Além da desocupação, o locador pode cobrar todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, com juros e correção monetária.
• Direito a uma indenização: Em alguns casos, o locador pode pleitear indenização por perdas e danos, caso o atraso cause prejuízos adicionais.
• Direito à tutela de urgência: Quando há risco de dano irreparável, como a perda do imóvel para o banco financiador, o locador pode solicitar uma liminar para despejo imediato.

Documentos necessários para a ação

Para ingressar com uma ação de despejo, é essencial reunir um conjunto de documentos que comprovem a relação locatícia e o inadimplemento. A seguir, listamos os principais:

• Contrato de locação: Mesmo que verbal, é importante ter qualquer documento que comprove a relação, como conversas, recibos e transferências.
• Comprovantes de pagamento: Extratos bancários e comprovantes de transferência (PIX, TED) que demonstrem os pagamentos realizados e o valor do aluguel.
• Relatório de débitos condominiais: Documento emitido pela administradora do condomínio que comprove a inadimplência das taxas.
• Comprovante de propriedade do imóvel: Matrícula atualizada do imóvel ou contrato de financiamento.
• Notificações de cobrança: Cartas, e-mails ou mensagens que comprovem as tentativas de cobrança extrajudicial.
• Documentos pessoais: RG e CPF do locador e do locatário.

Como funciona o processo de despejo

O processo de despejo por falta de pagamento segue um rito especial, que pode ser mais rápido do que uma ação comum. Entenda as etapas principais:

1. Distribuição da ação: O locador, por meio de seu advogado, ingressa com a ação na vara cível competente.
2. Análise do pedido de liminar: O juiz analisa se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência. Se sim, pode determinar a desocupação do imóvel em um prazo curto (geralmente 15 dias).
3. Citação do réu: O locatário é citado para apresentar defesa. No caso de liminar, ele é notificado para desocupar o imóvel.
4. Possibilidade de purgação da mora: O locatário tem o direito de pagar os débitos e evitar o despejo, mas isso deve ser feito dentro do prazo legal e com o pagamento de custas e honorários.
5. Instrução processual: Se houver contestação, o processo seguirá com a produção de provas e audiências.
6. Sentença: O juiz decidirá pela procedência ou improcedência do pedido. Se procedente, será expedido o mandado de despejo.
7. Cumprimento da sentença: O locatário terá um prazo para desocupar o imóvel voluntariamente. Se não o fizer, será efetuado o despejo forçado, com o auxílio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.

Perguntas frequentes (FAQ)

Separamos as principais dúvidas sobre o despejo por falta de pagamento para ajudar você a entender melhor seus direitos e deveres:

• 1. O contrato verbal de locação tem validade? Sim, a Lei do Inquilinato não exige forma escrita para o contrato de locação. A relação verbal é válida e pode ser comprovada por outros meios, como mensagens e comprovantes de pagamento.
• 2. Qual o prazo para o locatário desocupar o imóvel em caso de liminar? Geralmente, o juiz concede um prazo de 15 dias para a desocupação voluntária.
• 3. O que é purgação da mora? É o direito do locatário de pagar os valores devidos (aluguéis, encargos, multas e honorários) dentro do prazo legal para evitar o despejo.
• 4. Preciso de advogado para ingressar com ação de despejo? Sim, é imprescindível a presença de um advogado para propor a ação, pois se trata de uma medida judicial complexa.
• 5. O que acontece se o locatário não pagar os aluguéis e também não desocupar o imóvel? O locador poderá solicitar o despejo forçado, com o uso de oficial de justiça e, se necessário, força policial.
• 6. O locador pode pedir a cobrança de aluguéis futuros na mesma ação? Sim, é possível pedir a condenação do locatário ao pagamento dos aluguéis que vencerem no curso da ação até a efetiva desocupação.
• 7. A idade do locatário impede o despejo? Não. A lei não excepciona a retomada do imóvel em razão da idade do locatário. O direito de propriedade do locador prevalece, mas podem ser adotadas cautelas humanitárias no momento da desocupação.
• 8. O que fazer se o locatário não pagar as contas de luz, água e condomínio? O locador pode cobrar esses valores na ação de despejo, desde que comprove que a responsabilidade pelo pagamento era do locatário.
• 9. É possível pedir a dispensa da caução para a liminar de despejo? Sim, a jurisprudência tem admitido a dispensa da caução quando o locador comprova que não tem condições de arcar com ela ou quando a garantia contratual já foi exaurida.
• 10. Quanto tempo leva um processo de despejo? O prazo pode variar muito. Com a concessão de liminar, a desocupação pode ocorrer em poucos meses. Sem liminar, o processo pode levar de 1 a 2 anos.
• 11. O que é considerado encargo da locação? São as despesas que o locatário se compromete a pagar, como IPTU, taxas de condomínio e contas de consumo (água, luz, gás).
• 12. O locador pode alugar o imóvel para outra pessoa antes do fim do processo? Não, isso só é possível após a efetiva desocupação e a imissão na posse.
• 13. Quais são os honorários advocatícios em uma ação de despejo? Em regra, o juiz fixa os honorários sucumbenciais em 10% a 20% sobre o valor da condenação, conforme o Art. 85 do CPC.
• 14. O que é alienação fiduciária e como ela afeta o despejo? É uma garantia em que o imóvel fica alienado ao banco até a quitação do financiamento. Se o locador não pagar o banco, pode perder o imóvel em leilão, o que reforça a urgência do despejo.
• 15. Como comprovar a relação locatícia sem contrato escrito? Através de conversas de WhatsApp, e-mails, comprovantes de transferências bancárias, testemunhas e qualquer outro meio de prova admitido em direito.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é um mecanismo legal essencial para proteger o direito de propriedade do locador. A lei oferece ferramentas eficazes, como a tutela de urgência, para que a retomada do imóvel seja rápida e eficiente, evitando prejuízos maiores. No entanto, é fundamental agir com o auxílio de um advogado especializado, que saberá conduzir o processo da melhor forma, reunindo as provas corretas e pleiteando todos os direitos do locador.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados possui vasta experiência em ações de despejo e cobrança, oferecendo suporte completo e personalizado para cada caso. Se você está enfrentando problemas com inquilinos inadimplentes, não hesite em buscar orientação jurídica especializada.

Modelo de Petição

Abaixo, apresentamos um modelo de petição de despejo por falta de pagamento. Este documento é apenas uma referência e deve ser adaptado ao caso concreto, com a orientação de um advogado.

AO JUÍZO DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

AUTOR, brasileira, nascida em [DATA OMITIDA], filha de [NOME OMITIDO] e [NOME OMITIDO], portadora da cédula de identidade RG nº [DADO OMITIDO], inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, endereço eletrônico [E-MAIL OMITIDO], telefone [TELEFONE OMITIDO], residente e domiciliada na [ENDEREÇO OMITIDO], por seus advogados abaixo assinados, vem, perante este Juízo, propor a presente:

AÇÃO DE CONHECIMENTO SOB O RITO ESPECIAL DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA (LIMINAR)

em face de RÉU, brasileiro, maior de 65 anos de idade, inscrito no CPF sob o nº parcial ***.XXX.577-**, portador de outros dados qualificativos desconhecidos pela Autora, residente e domiciliado no imóvel objeto da lide, situado na [ENDEREÇO OMITIDO], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir aduzidos:

DO JUÍZO 100% DIGITAL

A parte Autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios endereços eletrônicos a seguir:

• do patrono: [E-MAIL OMITIDO]; e
• da parte Autora: [E-MAIL OMITIDO]

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A autora é pessoa hipossuficiente, não possuindo condições de arcar com custas processuais sem o prejuízo do seu sustento e de sua família, motivo pelo qual faz jus aos benefícios da gratuidade de justiça, nos termos da Lei 1.060/50 com as alterações da Lei 7.510/86 c/c artigo 98 e seguintes do NCPC.

DOS FATOS

Da Relação Locatícia e de Suas Condições

Em maio de 2023, a Autora e o Réu firmaram contrato verbal de locação residencial tendo por objeto o imóvel de propriedade daquela, situado na [ENDEREÇO OMITIDO].

Na oportunidade da contratação verbal, restou pactuado entre as partes que o valor do aluguel mensal seria de R$ 1.000,00 para os anos de 2023 e 2024, sofrendo reajuste para o patamar de R$ 1.500,00 a partir de janeiro de 2025. Convencionou-se, ainda, que o vencimento dos aluguéis ocorreria de forma improrrogável no dia 1º de cada mês subsequente ao vencido. Adicionalmente, no ato de imissão na posse do imóvel, o Réu adimpliu a quantia de R$ 2.000,00 a título de caução.

Do Inadimplemento Absoluto dos Aluguéis

Ocorre que o Réu passou a descumprir flagrantemente suas obrigações pecuniárias básicas, deixando de efetuar o pagamento dos aluguéis mensais a partir de fevereiro de 2025.

Desde o início do inadimplemento (fevereiro de 2025) até o ajuizamento desta demanda (agosto de 2026), transcorreu o lapso temporal de 19 meses de ocupação sem a devida contraprestação. Durante todo esse interregno, o Réu efetuou um único e isolado pagamento parcial de R$ 1.500,00, realizado por meio de transferência bancária eletrônica (PIX) em 21/05/2025.

Desse modo, deduzido o pagamento parcial mencionado, o Réu acumula um débito líquido de aluguéis no montante de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), correspondente a R$ 28.500,00 devidos subtraído o único abatimento de R$ 1.500,00.

Do Inadimplemento das Cotas Condominiais

Para além do inadimplemento dos aluguéis, o Réu também deixou de adimplir as cotas condominiais do imóvel locado, cuja obrigação de pagamento fora inteiramente assumida por ele na avença verbal.

Conforme o Relatório de Cobranças emitido pela Administradora do Condomínio, o Réu encontra-se em mora com 38 taxas condominiais vencidas, compreendendo integralmente o período de 10/07/2023 a 10/08/2026. O valor histórico dessas cotas, acrescido dos juros moratórios de 1% ao mês, multa legal de 2% e correção monetária pelo índice contratual, perfaz a quantia líquida de R$ 13.866,22 — débito este que atinge o montante de R$ 15.252,84 se computados os honorários advocatícios extrajudiciais de 10% repassados pela assessoria de cobrança.

Das Despesas de Consumo e IPTU Pendentes de Quantificação

De igual modo, restou convencionado no pacto verbal que o locatário seria o único responsável pelo pagamento pontual de todas as contas relativas ao imóvel, tais como consumo de água, energia elétrica, gás, internet e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Contudo, tendo em vista que a Autora atualmente reside em outro estado e o Réu exerce a posse direta e exclusiva sobre o imóvel, a Autora não tem acesso físico às faturas de consumo mensais nem às guias de IPTU enviadas ao endereço. Sabendo que tais encargos acessórios encontram-se integralmente em atraso por culpa exclusiva do locatário, a Autora se vê impossibilitada de quantificar e liquidar este montante de plano.

Assim, faz-se estritamente necessária a condenação do Réu ao pagamento de tais acessórios contratuais, bem como a determinação de sua exibição incidental nos autos ou a expedição de ofícios aos órgãos competentes para posterior liquidação de sentença.

Do Impacto Ruinoso sobre a Autora e o Imóvel

A injustificável inadimplência do Réu causou uma verdadeira catástrofe na vida financeira e patrimonial da Autora. O imóvel litigioso é objeto de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal (Contrato nº [NÚMERO OMITIDO]).

Sem os recursos dos aluguéis, a Autora foi empurrada para a inadimplência junto ao agente financeiro, acumulando 9 prestações em aberto (no período de 16/01/2026 a 16/09/2026), o que totaliza uma dívida em mora de R$ 6.364,59. Em razão disso, a Autora está sujeita à iminente execução do débito, com o consequente leilão extrajudicial do bem.

Simultaneamente, a administradora do condomínio direcionou a cobrança dos R$ 15.252,84 para assessoria jurídica (“Encargo Jurídico”), gerando ameaça iminente de ajuizamento de ação de execução com risco de penhora do próprio apartamento.

Diante do esgotamento de todas as tentativas amigáveis e extrajudiciais para a resolução do conflito, não restou outra alternativa à Autora senão socorrer-se da via judicial para reaver a posse direta do bem e cobrar os valores que lhe são de direito.

DO DIREITO

Da Validade e da Comprovação da Relação Locatícia Verbal

O ordenamento jurídico brasileiro adota o princípio da liberdade das formas para a celebração de negócios jurídicos, salvo quando a lei expressamente exigir forma especial, nos termos do Art. 104 e Art. 107 do Código Civil.

No âmbito locatício, a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) não impõe a forma escrita como pressuposto de validade para o contrato de locação, sendo plenamente admissível, eficaz e juridicamente exigível a pactuação verbal.

No caso sob exame, a relação locatícia residencial estabelecida entre a Autora (locadora) e o Réu (locatário), com início em maio de 2023, resta cabalmente demonstrada por meio das robustas provas documentais e digitais acostadas à presente inicial:

• Histórico de Conversas de WhatsApp: Os diálogos mantidos entre as partes evidenciam o liame locatício de forma inequívoca, nos quais se constatam cobranças reiteradas dos aluguéis em atraso e a concordância tácita do Réu acerca de sua condição de locatário devedor;
• Comprovante de Transferência Bancária (PIX): O comprovante juntado aos autos demonstra uma transferência eletrônica no valor exato de R$ 1.500,00 realizada pelo Réu em 21/05/2025, nominalmente destinada à conta poupança da Autora, caracterizando inequívoco pagamento de caráter locatício.
• Declarações de Vontade: A comprovação dos valores iniciais de aluguel estipulados em R$ 1.000,00 (para os anos de 2023 e 2024), com reajuste para R$ 1.500,00 a partir de janeiro de 2025, com vencimento no dia 01 de cada mês, bem como o pagamento de R$ 2.000,00 a título de caução encontram lastro probatório incontornável no acervo documental instrutório.

Portanto, demonstrado o vínculo jurídico, incidem sobre a relação todas as obrigações e garantias legais conferidas à locadora.

Do Despejo por Falta de Pagamento

A obrigação primária e elementar do locatário consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação no prazo e local convencionados, conforme preceitua o Art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91.

O descumprimento dessa obrigação pecuniária essencial autoriza a rescisão do contrato de locação, nos termos do Art. 9º, inciso III, da referida lei:

“Art. 9º. O contrato de locação também poderá ser desfeito: (…) III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

No caso vertente, o inadimplemento absoluto do Réu estende-se desde fevereiro de 2025, perfazendo mais de um ano e meio de ocupação gratuita e ilegítima do imóvel alheio, conduta que configura gravíssima infração contratual e legal, impondo-se a decretação do despejo para que a Autora seja imitida na posse direta de sua propriedade.

Cumpre ressaltar, sob o prisma processual, que o fato de o Réu contar com mais de 65 anos de idade não constitui óbice legal ou escusa jurídica ao decreto de despejo por inadimplemento. A Lei nº 8.245/91 não excepciona a retomada do imóvel em razão da idade do locatário, prevalecendo o direito de propriedade da Autora e a vedação ao enriquecimento sem causa do Réu, sem prejuízo da adoção das cautelas humanitárias e de acompanhamento social cabíveis quando da desocupação do bem.

Da Cumulação com Cobrança de Aluguéis e Encargos Líquidos

Em perfeita consonância com o Art. 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91, é lícito à Autora cumular o pedido de rescisão contratual e despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos da locação em atraso.

A. Dos Aluguéis Vencidos

O débito correspondente aos aluguéis atrasados compreende o interregno de fevereiro de 2025 a agosto de 2026 (19 meses) sob o valor de R$ 1.500,00 mensais, totalizando R$ 28.500,00 devidos. Computando-se a amortização parcial realizada em 21/05/2025 no valor de R$ 1.500,00, resta consolidado o saldo devedor principal de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), que deverá ser pago acrescido de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária desde os respectivos vencimentos.

B. Das Cotas Condominiais em Atraso

Conforme expressa disposição do Art. 25 da Lei de Locações e consoante o que fora pactuado na avença verbal, as despesas ordinárias de condomínio recaem sob a responsabilidade exclusiva do locatário durante o período de ocupação.

O Relatório de Débitos Condominiais analítico emitido pela administradora do condomínio demonstra a existência de 38 cotas inadimplidas, correspondentes ao período de 07/2023 a 08/2026 (integralmente abrangido pelo tempo de vigência da locação). O débito total acumulado, líquido e atualizado com juros moratórios, correção monetária e multa legal, perfaz o montante de R$ 13.866,22 (atingindo R$ 15.252,84 se computados os honorários advocatícios extrajudiciais aplicados pela administradora de cobrança.

Deste modo, requer-se a condenação do Réu ao pagamento do valor líquido atualizado de R$ 40.866,22 (R$ 27.000,00 de aluguéis e R$ 15.252,84 de condomínio), sem prejuízo da inclusão dos aluguéis e despesas condominiais que vencerem no curso da lide até a efetiva desocupação, nos termos do Art. 323 do CPC.

Das Obrigações Acessórias Pendentes de Quantificação (IPTU e Contas de Consumo) – Da Admissibilidade do Pedido e da Exibição Incidental de Documentos

A Autora pontua que o Réu também assumiu o encargo de adimplir as faturas de consumo de água, energia elétrica, gás e as parcelas do IPTU incidente sobre o imóvel litigioso. Contudo, estando na posse direta e exclusiva do bem, o Réu retém as faturas emitidas e o acesso às informações de consumo. A Autora, residente em comarca distante, não possui meios de apurar o exato montante dessas dívidas que se acumulam em seu nome.

O Código de Processo Civil, em seu Art. 324, § 1º, inciso III, prevê expressamente a admissibilidade do pedido quando a determinação do objeto ou do valor da condenação depender de ato que deva ser praticado pelo réu.

Ademais, o Art. 396 do CPC confere ao juiz o poder de ordenar que a parte exiba documento ou coisa que se encontre em seu poder, sempre que necessário para a instrução processual.

Deste modo, requer-se:

• A condenação do Réu ao pagamento de todas as contas de energia elétrica, água, gás e guias de IPTU vencidas e não pagas durante o período locacional (maio de 2023 até a entrega das chaves);
• A determinação para exibição incidental de documentos, intimando-se o Réu a apresentar todas as faturas e guias de IPTU em seu poder referentes ao imóvel;
• Subsidiariamente, a expedição de ofícios às concessionárias atuantes e à Secretaria Municipal de Fazenda para que enviem o extrato de débitos do imóvel, a fim de viabilizar a liquidação do julgado (Art. 509 do CPC).

Da Tutela de Urgência de Natureza Antecipada – Do Despejo Liminar Sem Exigência de Caução

A Autora necessita da concessão de tutela de urgência para desocupação imediata do imóvel, sob o rito do Art. 300 do CPC, o qual estabelece como requisitos para sua concessão a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

A. Da Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris)

A probabilidade do direito resta sobejamente demonstrada pela patente relação locatícia verbal e pelo inadimplemento inconteste do Réu, que perdura há mais de 19 meses no que tange aos aluguéis e há 38 meses no que concerne às taxas condominiais, sem que haja qualquer justificativa jurídica plausível para tamanho abuso de direito.

B. Do Perigo de Dano Irreparável (Periculum in Mora) e da Extrema Urgência

A manutenção do Réu na posse do imóvel acarretará a perda definitiva do bem pertencente à Autora.

O apartamento em questão foi adquirido pela Autora por meio de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal (Contrato nº [NÚMERO OMITIDO]). Sem receber os frutos civis do aluguel, a Autora acumulou 9 prestações em atraso perante a instituição financeira (período de 16/01/2026 a 16/09/2026), perfazendo um débito sob mora de R$ 6.364,59. A Caixa Econômica Federal já emitiu notificações de cobrança expressas, alertando que a inadimplência ensejará a consolidação da propriedade em favor do banco e o leilão extrajudicial do imóvel.

Paralelamente, o Condomínio já direcionou as 38 taxas condominiais em aberto (R$ 15.252,84) para cobrança judicial sob a rubrica de “Encargo Jurídico”, gerando o risco iminente de execução e penhora do próprio apartamento.

Para além disso, a Autora vive em situação de vulnerabilidade, residindo de aluguel no modesto valor de R$ 500,00 mensais. A conduta desidiosa do Réu drena os poucos recursos da Autora, impedindo-a de honrar as parcelas do financiamento e ameaçando deixá-la sem seu único patrimônio imobiliário.

C. Da Dispensa da Prestação de Caução

Conquanto o Art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 preveja a prestação de caução equivalente a 3 meses de aluguel para a concessão de liminar de despejo, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) autoriza a dispensa da caução em duas hipóteses que se amoldam perfeitamente ao caso concreto:

• Esgotamento da Garantia Contratual: A cauçãooriginal de R$ 2.000,00 prestada pelo Réu em 2023 já foi integralmente exaurida e superada pelo valor astronômico do débito em aberto (superior a R$ 40.000,00), de modo que o contrato encontra-se, na prática, desprovido de qualquer garantia ativa.
• Impossibilidade Financeira Decorrente do Próprio Inadimplemento do Réu: Exigir que a Autora preste caução judicial de R$ 4.500,00 (três meses de aluguel atual) configuraria um contra-senso jurídico e uma barreira intransponível ao acesso à Justiça. A Autora está inadimplente com o próprio banco financiador e com o condomínio justamente porque o Réu não paga os aluguéis. Impor a caução a quem está à beira de perder o imóvel por falta de recursos pune a parte vulnerável e premia o devedor contumaz.

Assim, presentes os requisitos legais do Art. 300 do CPC, impõe-se a concessão da tutela provisória de urgência para determinar que o Réu desocupe o imóvel no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, independentemente da prestação de caução.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

A concessão da tutela de urgência no presente caso encontra amparo tanto na regra geral do Artigo 300 do Código de Processo Civil quanto nas disposições específicas da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), devendo ser deferida inaudita altera parte para determinar a imediata desocupação do imóvel pelo Réu.

Os requisitos exigidos pelo diploma processual civil encontram-se sobejamente preenchidos na hipótese, como se passa a expor:

Da Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris)

A fumaça do bom direito repousa na comprovada e incontroversa relação locatícia e no inadimplemento absoluto do locatário.

Embora se trate de um contrato celebrado na forma verbal, a sua existência e os seus termos estão solidamente demonstrados nos autos por meio de:

• Comprovante de PIX nominal no valor de R$ 1.500,00 efetuado pelo Réu em 21/05/2025, individualizando seu nome completo e CPF parcial;
• Histórico de conversas de WhatsApp, nas quais o Réu confessa expressamente o atraso crônico das obrigações, esquiva-se das cobranças e assume a condição de inquilino devedor;
• Demonstrativo do Condomínio, que aponta a Autora como proprietária e confirma o inadimplemento das taxas condominiais vencidas desde julho de 2023, período que coincide exatamente com a posse direta exercida pelo inquilino.

A infração contratual e legal consistente na falta de pagamento dos aluguéis e encargos é causa de rescisão da locação, conforme preceituam os Artigos 9º, inciso III, e 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Portanto, a probabilidade do direito à retomada do imóvel é inequívoca.

Do Perigo de Dano Irreparável ou de Difícil Reparação (Periculum in Mora)

O perigo da demora no presente caso é extremo, concreto e iminente, não se limitando ao mero prejuízo financeiro decorrente do atraso, mas alcançando o risco real de perda definitiva da propriedade da Autora.

A Autora é pessoa de poucos recursos, residente em outro estado. O imóvel objeto desta ação foi adquirido mediante financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal (Contrato nº [NÚMERO OMITIDO]).

Sem o recebimento dos aluguéis devidos pelo Réu desde fevereiro de 2025, a Autora viu-se impossibilitada de honrar as prestações do financiamento, acumulando 9 parcelas em atraso (período de 16/01/2026 a 16/09/2026), o que totaliza um débito de R$ 6.364,59. Como consequência, a inadimplência sujeita o contrato a ações judiciais de retomada e consolidação da propriedade do bem pelo banco, o que culminará no leilão extrajudicial do apartamento.

Ademais, o Condomínio já direcionou a cobrança das 38 cotas condominiais em atraso (acumuladas no montante de R$ 15.252,84) para o setor jurídico (“Enc. Jurídico”), gerando iminente risco de execução de obrigação propter rem com a consequente penhora do próprio apartamento.

A permanência do inquilino inadimplente no imóvel impede a Autora de reaver o bem para dar-lhe destinação útil, aliená-lo ou alugá-lo para quem adimpliria as prestações, servindo o processo de despejo como o único mecanismo viável para estancar o endividamento que ameaça engolir o único patrimônio da Autora.

Diante do exposto, requer-se a este Juízo a concessão da tutela de urgência para determinar a expedição de mandado de despejo liminar, concedendo-se ao Réu o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo forçado, com o auxílio de força policial e arrombamento, se necessário.

DOS PEDIDOS

Face ao exposto, requer-se:

• a adoção do juízo 100% digital, em que caso o douto juízo entenda por ser necessária designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo;
• a concessão da gratuidade de justiça, visto que a parte Autora não tem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento;
• que todas as intimações, publicações e notificações dos atos processuais e decisões sejam feitas através do advogado [NOME DO ADVOGADO OMITIDO], OAB/RJ [NÚMERO OMITIDO], sob pena de nulidade;
• a concessão da tutela de urgência de natureza satisfativa (liminar de despejo), inaudita altera parte, com fulcro no Artigo 300 do Código de Processo Civil, para determinar a imediata desocupação do imóvel pelo Réu no prazo voluntário de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, com emprego de força policial e arrombamento, se necessário;
• a confirmação da liminar outorgada e declarar a rescisão definitiva do contrato verbal de locação firmado entre as partes;
• decretação de despejo definitivo do Réu, consolidando a posse direta e plena do imóvel nas mãos da Autora;
• a condenação do Réu ao pagamento do débito líquido de aluguéis vencidos, atualmente consolidado em R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), relativo ao período de fevereiro de 2025 a agosto de 2026, já deduzido o pagamento parcial de R$ 1.500,00 realizado em 21/05/2025;
• a condenação do Réu ao pagamento das cotas condominiais em atraso, atualmente consolidadas no valor de R$ 15.252,84, correspondentes às 38 taxas inadimplidas de julho de 2023 a agosto de 2026, mais honorários, conforme relatório de cobranças em anexo;
• a condenação do Réu ao pagamento de todos os aluguéis e cotas condominiais vincendos no curso da lide até a data da efetiva desocupação e imissão da Autora na posse do imóvel;
• a condenação do Réu ao pagamento de todas as contas de consumo de água, energia elétrica, gás, internet e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) referentes a todo o período de sua ocupação (maio de 2023 até a efetiva entrega das chaves), cujos valores serão individualizados e apurados em liquidação de sentença, com base nos documentos que forem apresentados ou oficiados (Artigo 324, § 1º, inciso III, do CPC);
• Para viabilizar a apuração do débito ilíquido mencionado na alínea anterior, requer-se que seja determinada ao Réu a exibição incidental de documentos (Artigo 396 do CPC), sob as penas da lei, para que colacione aos autos todas as faturas de consumo e guias de IPTU do período locacional;
• Subsidiariamente, caso o Réu descumpra a ordem, sejam expedidos ofícios judiciais às concessionárias de energia, água e à Secretaria Municipal de Fazenda e Planejamento para que forneçam o extrato detalhado de débitos vinculados ao imóvel desde maio de 2023;
• A condenação do Réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, em harmonia com o Artigo 62, inciso II, alínea “d” da Lei de Locações e Artigo 85, § 2º do CPC;

DAS PROVAS

Sejam-lhe deferidos todos os meios de prova em direito admitidos, em especial juntadas de novos documentos.

DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ 42.252,84 (quarenta e dois mil, duzentos e cinquenta e dois reais e oitenta e quatro centavos).

Nestes termos, Pede Deferimento.

Rio de Janeiro/RJ, 28 de agosto de 2026.

ADVOGADO
OAB/RJ [NÚMERO OMITIDO]

ADVOGADO
OAB/RJ [NÚMERO OMITIDO]