Para pedir judicialmente a desocupação de um imóvel por falta de pagamento, o locador deve apresentar a situação a um advogado, que avaliará o contrato e as medidas legais cabíveis. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, rege as locações urbanas e orienta a retomada do imóvel.
Aluguel atrasado pode comprometer a renda e dificultar a gestão do imóvel, mas agir por conta própria pode trazer riscos. A estratégia depende do contrato, dos valores em aberto e das garantias existentes. A Magalhães & Gomes Advogados oferece orientação jurídica para avaliar cada situação sem prometer resultado específico.
Quando cabível, purgação da mora significa pagamento integral dos valores exigidos no processo, observados os requisitos e o prazo legais, para evitar a rescisão da locação. Compreender essa possibilidade e as alternativas legais ajuda o locador a proteger seus direitos sem tomar medidas precipitadas.
Principais pontos
- A Lei do Inquilinato disciplina as locações de imóveis urbanos.
- A análise considera o contrato, a dívida e as garantias da locação.
- O advogado pode avaliar o pedido de despejo e a cobrança dos valores.
- A comunicação extrajudicial pode ser útil, mas não é requisito geral para ajuizar.
- A saída forçada do imóvel depende de ordem judicial e do procedimento legal.
A análise individual do contrato e dos valores em aberto ajuda a escolher uma medida segura para cada caso.
Como escolher advogado para entrar com ação de despejo por falta de pagamento
Um advogado com experiência em Direito Imobiliário deve começar conferindo o contrato e a composição da dívida, antes de recomendar o ajuizamento. Essa avaliação inicial ajuda a identificar questões imobiliárias relevantes e a definir quais medidas fazem sentido para o locador.
O profissional precisa explicar os pedidos possíveis, os riscos e o modo como acompanhará o processo. Peça que esclareça como confere aluguel, encargos e pagamentos, além de como avalia as garantias previstas no contrato.
Um advogado especializado não pode prometer a concessão de liminar nem fixar prazo certo para a desocupação. A decisão cabe ao Judiciário e depende dos requisitos comprovados.
Ao contratar advogado, pergunte quem será responsável pelo caso e como você receberá atualizações sobre atos e decisões. Também vale entender quais documentos devem ser reunidos e quais pontos podem ser discutidos pelo locatário.
A Ordem dos Advogados do Brasil mantém o registro profissional dos advogados, que pode ser consultado para confirmar a inscrição. A experiência na área ajuda a conduzir a análise, mas não substitui a explicação clara da estratégia e do escopo contratado.
Quem não consegue pagar um advogado particular pode procurar a Defensoria Pública. O atendimento depende dos critérios de renda e das demais regras aplicáveis em cada localidade.
Peça que a proposta descreva os serviços incluídos, os honorários e eventuais despesas fora do contrato. Antes de contratar, confirme como serão apresentados os honorários e a estratégia para acompanhar o caso.
Quando o locador pode pedir o despejo por falta de pagamento?
Se o aluguel vence e não é pago, o locador pode avaliar o ajuizamento da ação já a partir do dia seguinte ao vencimento. Não há número mínimo de meses de atraso para iniciar essa análise, pois a falta de pagamento se configura quando a obrigação vence sem quitação.
A Lei nº 8.245/1991, também chamada Lei 8.245/91, disciplina a locação urbana e prevê o despejo por inadimplência. O locador pode considerar o contrato de locação, os valores vencidos e as garantias para decidir como ingressar com a ação.
O atraso que permite ajuizar a ação
O inadimplemento começa no dia seguinte à data de vencimento não cumprida. Assim, um único aluguel vencido pode justificar a avaliação jurídica do despejo por falta de pagamento, ainda que o locador também tente resolver a pendência diretamente.
A carta de cobrança é uma comunicação extrajudicial sobre a dívida. Ela não equivale a uma ordem judicial de desocupação e não substitui o processo necessário para obter a retomada forçada do imóvel.
Notificação extrajudicial e carta de cobrança
A notificação extrajudicial prévia não é exigida para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento. Mesmo assim, pode ajudar a documentar a tentativa de acordo e a informar ao locatário quais parcelas estão pendentes.
Uma comunicação clara deve identificar a dívida, indicar um prazo proposto para pagamento e usar um meio que permita comprovar o recebimento. Essa medida pode favorecer uma solução amigável, sem impedir o ajuizamento quando a dívida continuar em aberto.
Guarde o comprovante de envio e de recebimento de qualquer comunicação feita antes do processo.
Etapas do processo judicial, do ajuizamento à desocupação
Depois de conferir a locação e os valores em aberto, o advogado prepara o pedido e o apresenta ao juízo competente. O caminho judicial pode buscar a rescisão do contrato, a desocupação do imóvel e, quando cabível, a cobrança dos valores devidos.
O locatário pode apresentar defesa e, quando a lei permitir, purgar a mora em até 15 dias da citação, cumprindo os requisitos legais. Cada etapa depende dos atos processuais e das provas apresentadas.
Em linhas gerais, o processo segue estas etapas:
- Análise do contrato, dos valores vencidos e das provas disponíveis.
- Protocolo da ação judicial com os pedidos adequados ao caso.
- Citação do locatário, que pode responder e apresentar defesa.
- Decisão do juízo e eventual cumprimento da ordem de desocupação.
Conferência do contrato e preparação do pedido
O advogado verifica se os valores reclamados correspondem às obrigações da locação e organiza os pedidos. Um modelo de ação de despejo por falta de pagamento precisa ser adaptado ao contrato, às provas e ao objetivo do locador.
Um modelo genérico não substitui a avaliação jurídica. Diferenças em garantias, encargos, pagamentos parciais ou cláusulas contratuais podem mudar a forma de apresentar a ação.
Citação, defesa e possibilidade de purgar a mora
Após o protocolo, o processo tramita no Poder Judiciário e o locatário é chamado para responder. Ele pode contestar os valores, apresentar comprovantes e exercer as opções previstas em lei, inclusive a purgação da mora quando cabível.
Decisão judicial e cumprimento da ordem
A decisão pode determinar a rescisão da locação e a desocupação, conforme os pedidos e as provas. A saída forçada não pode ser feita pelo locador por iniciativa própria: depende de ordem judicial e do procedimento de cumprimento aplicável.
O locador deve conservar os comprovantes da dívida atualizados durante o andamento do processo.
Documentos que comprovam o contrato e a inadimplência
O primeiro passo é reunir elementos que comprovem a locação e identifiquem com clareza os valores que venceram sem pagamento. Uma documentação organizada ajuda o advogado a conferir a dívida e a definir os pedidos adequados.
A prova da locação e da inadimplência pode bastar para ajuizar a ação, sem comprovação da propriedade do imóvel. O contrato pode ser escrito ou verbal; a ausência de documento assinado não impede, por si só, a análise do caso.
Reúna, se disponíveis:
- Contrato de locação e aditivos, se existentes.
- Comprovantes dos aluguéis e dos encargos previstos.
- Extratos ou recibos que indiquem os pagamentos realizados.
- Planilha discriminada dos valores vencidos.
- Comunicações já trocadas sobre a dívida.
| Documento | O que ajuda a demonstrar | Observação |
|---|---|---|
| Contrato ou provas da locação | Relação entre locador e locatário | O contrato pode ser verbal |
| Comprovantes e extratos | Pagamentos realizados | Confira datas e valores |
| Planilha de débitos | Parcelas vencidas e encargos cobrados | Separe cada período e rubrica |
Extratos, recibos e registros de transferência ajudam a comparar o que foi pago com o que consta na planilha. Uma matrícula do imóvel ou outro documento de propriedade não é exigência geral para ajuizar quando a relação locatícia e a inadimplência estão demonstradas.
Se houver divergência entre a planilha e os recibos, peça a conferência dos cálculos antes do protocolo.
Quando a liminar de desocupação pode ser concedida
A liminar pode antecipar a desocupação, mas depende do fundamento jurídico e dos requisitos comprovados no caso. Não é automática: a análise pode seguir a hipótese específica da Lei do Inquilinato ou, em situação excepcional, os critérios gerais de urgência.
Na hipótese do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, o contrato não pode ter garantia locatícia vigente e o locador deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel. Se deferida, a desocupação prevista nessa hipótese legal deve ocorrer em 15 dias.
Hipótese específica da Lei do Inquilinato
A regra legal alcança a falta de pagamento quando a locação está sem garantia, como fiança, seguro-fiança ou caução ainda vigente. O pedido deve demonstrar o enquadramento e a prestação da caução exigida para essa hipótese.
O locador precisa considerar a forma da garantia e sua situação no momento do pedido. A presença de uma garantia vigente afasta esse fundamento específico para a liminar, mas não impede, por si só, o ajuizamento da ação.
Tutela de urgência em situações excepcionais
O art. 300 do Código de Processo Civil permite tutela de urgência quando há probabilidade do direito e perigo de dano. O Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, a análise desse caminho fora das hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato.
Essa interpretação não garante a concessão, mesmo quando existe garantia locatícia. O juízo examina as circunstâncias e as provas de cada caso antes de decidir.
| Caminho | Garantia locatícia | Requisito principal | Efeito possível |
|---|---|---|---|
| Art. 59, § 1º, IX | Não pode estar vigente | Caução de três meses de aluguel | Desocupação em 15 dias, se deferida |
| Tutela excepcional do art. 300 do CPC | Pode existir | Probabilidade do direito e perigo de dano | Antecipação excepcional, se deferida |
| Decisão ao final do processo | Não define esse caminho | Análise dos pedidos e das provas | Desocupação conforme a decisão |
Para compreender as diferenças entre a medida antecipada e o pedido decidido ao final, veja a explicação sobre despejo liminar e quando ele pode caber.
Peça ao advogado que explique qual hipótese legal sustenta o pedido e quais provas a apoiam.
Despejo e cobrança de aluguéis atrasados no mesmo processo
O locador pode pedir, na mesma ação, a desocupação do imóvel e a cobrança dos valores locatícios em atraso. A cumulação de pedidos é permitida pela Lei nº 8.245/1991, desde que a estratégia seja adequada aos fatos e às provas do caso.
O pedido de despejo trata da retomada do imóvel; a cobrança busca receber aluguéis e encargos vencidos. Reunir os dois pedidos não garante recebimento rápido ou integral da dívida.
Na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, os valores reclamados devem ser discriminados. A planilha deve separar cada aluguel e encargo, além de excluir pagamentos já realizados, para que o total possa ser conferido.
O valor da causa corresponde a 12 vezes o aluguel mensal vigente, conforme o art. 58, III, da Lei do Inquilinato. Esse parâmetro processual não equivale ao total da dívida cobrada.
O locatário pode discutir parcelas, encargos ou cálculos. Essa controvérsia pode afetar a cobrança sem eliminar automaticamente a questão da posse, que também será analisada conforme os pedidos e os elementos do processo.
Revise cada parcela e cada pagamento lançado antes de fechar o total cobrado.
Direitos do inquilino e limites para o locador
O locador deve buscar a desocupação pela via judicial, mesmo quando o atraso do aluguel está comprovado. A ordem judicial é o caminho para retomar o imóvel sem substituir o processo por medidas de força.
O inquilino pode ser despejado se a ação for procedente e os requisitos legais forem atendidos. Idade, gravidez ou presença de crianças não criam imunidade automática, embora as circunstâncias específicas devam ser avaliadas juridicamente.
O que o locador não pode fazer por conta própria
Mesmo com aluguéis atrasados, o locador não deve tentar forçar a saída do ocupante ou interferir na posse sem a ordem adequada. Evite estas condutas:
- Trocar as fechaduras do imóvel.
- Retirar ou reter bens do locatário.
- Cortar serviços para forçar a saída.
- Usar ameaça ou coerção contra quem ocupa o imóvel.
Defesa do locatário e possibilidades de regularização
O art. 23, III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário pague pontualmente o aluguel e os encargos exigíveis. Vale o prazo estipulado no contrato; sem prazo combinado, o pagamento deve ocorrer até o sexto dia útil do mês seguinte.
Na defesa, o locatário pode contestar valores e apresentar comprovantes de pagamento. Negociar um acordo também pode ser relevante, desde que as condições fiquem claras e sejam aceitas pelas partes.
Quem precisa compreender opções de resposta pode consultar informações sobre contestação com proposta de acordo e purgação da mora. O material trata de defesa em procedimento arbitral e não é um modelo pronto para ação judicial.
Trocar fechaduras, reter bens, cortar serviços ou ameaçar o ocupante não substitui uma ordem judicial de desocupação.
Se o imóvel já estiver ocupado por outra pessoa ou houver bens deixados no local, não tome providências sem orientação jurídica.
Quanto tempo demora o processo de despejo?
Como estimativa geral, um processo de despejo por falta de pagamento pode durar de 6 a 24 meses, conforme as circunstâncias do caso. Esse intervalo é aproximado e não representa garantia de prazo para uma ação específica.
Uma eventual liminar pode antecipar a desocupação, mas não encerra necessariamente o processo. O tempo para obter uma decisão inicial e o período até o encerramento da ação são etapas diferentes.
O calendário depende da citação do locatário, da apresentação de defesa, da análise das provas e do ritmo do juízo. Recursos ou dificuldades para cumprir a decisão também podem prolongar o processo.
O andamento local e a complexidade dos pedidos interferem no tempo necessário para cada etapa. A atuação do advogado organiza os atos e acompanha o caso, mas não permite prometer uma data para a decisão ou para a desocupação.
Uma decisão antecipada pode resolver a situação da posse antes do julgamento final, enquanto cobranças ou outros pontos ainda seguem em discussão. Por isso, o prazo para a saída do imóvel pode não coincidir com o encerramento de todas as questões processuais.
Solicite ao advogado uma estimativa individualizada e pergunte quais etapas ainda podem alterar o prazo.
Custos para entrar com a ação e contratar advogado
O custo total envolve os honorários contratados e as despesas processuais aplicáveis ao caso. O valor final depende do escopo do trabalho, da complexidade da ação e das regras do tribunal competente.
Honorários e custas são despesas distintas e devem ser esclarecidas antes do ajuizamento. A Ordem dos Advogados do Brasil publica parâmetros de honorários, mas a proposta depende do profissional e do serviço contratado.
Honorários advocatícios
O advogado pode cobrar honorários conforme as atividades incluídas e as características do processo. Uma proposta clara explica o que o profissional fará, como serão feitos os pagamentos e quais serviços podem exigir contratação separada.
Custas e demais despesas do processo
As custas judiciais dependem das regras aplicáveis no tribunal e do valor da causa. Despesas necessárias ao andamento também podem surgir durante o processo, de acordo com os atos exigidos.
| Despesa | O que pode influenciar | O que confirmar |
|---|---|---|
| Honorários | Escopo e complexidade do caso | Serviços incluídos na contratação |
| Custas judiciais | Tribunal competente e regras locais | Forma e momento do recolhimento |
| Despesas necessárias ao andamento | Atos exigidos no processo | Como serão informadas e pagas |
Antes de contratar, faça estas perguntas:
- Quais serviços estão incluídos nos honorários?
- Como os pagamentos serão feitos?
- Quais despesas ficam fora dos honorários?
- Como serão comunicadas novas despesas?
Peça a proposta por escrito e confirme quais atividades e despesas estão incluídas.
Magalhães & Gomes Advogados: orientação em Direito Imobiliário
A Magalhães & Gomes Advogados oferece orientação jurídica em questões imobiliárias com atendimento presencial no Estado do Rio de Janeiro e online em todo o Brasil. O atendimento considera as particularidades de cada caso e as necessidades de quem procura apoio.
O escritório tem mais de 10 anos de experiência, atua em mais de 10 mil processos e reúne mais de 15 advogados associados. Gabriel Magalhães e Marco Gomes lideram a equipe.
A atuação inclui Direito de Família, Trabalhista, Criminal, Consumidor, Previdenciário, Civil, Bancário, Imobiliário e Empresarial. Essa experiência em diferentes áreas permite encaminhar questões jurídicas conforme o tema apresentado.
A análise do contrato e da situação concreta orienta a escolha dos próximos passos, sem promessa de resultado judicial.
O site www.advogadoriodejaneiro.com apresenta informações sobre o escritório. Para uma análise inicial, relate o que aconteceu e envie o contrato e os comprovantes disponíveis.
Para iniciar a conversa, organize o contrato e os comprovantes disponíveis e conte ao escritório o que ocorreu.
Conclusão
A melhor decisão começa por compreender o contrato, os valores em aberto e as alternativas legais disponíveis. Uma análise individual ajuda a proteger os direitos do locador e evita medidas precipitadas que podem criar novos problemas.
Antes de pedir orientação jurídica, separe o contrato, os comprovantes de pagamento e uma planilha atualizada da dívida. Esses elementos permitem explicar a situação com clareza e avaliar os próximos passos com um advogado especializado.
Converse com a Magalhães & Gomes Advogados para apresentar o caso e receber orientação sobre as medidas adequadas. Fale com a Magalhães & Gomes Advogados para avaliar o caso e definir os próximos passos com segurança.
FAQ
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento de aluguel comercial?
A ação de despejo por falta de pagamento de aluguel comercial segue a Lei nº 8.245/1991, que rege as locações urbanas. O contrato, a inadimplência, as garantias e os pedidos determinam a estratégia jurídica. O locador pode pedir a desocupação e, quando cabível, reunir a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos no mesmo processo.
Quais são os 4 direitos do inquilino?
Quatro direitos comuns do inquilino são o uso pacífico do imóvel, o recebimento de recibos discriminados, o acesso a informações sobre o estado do imóvel e a preferência em caso de venda. O exercício de cada direito depende das condições legais e do contrato. O direito de preferência, por exemplo, exige que a oferta observe os requisitos previstos na legislação.
O que o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato determina?
O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário pague pontualmente o aluguel e os encargos exigíveis. O prazo é o estipulado no contrato. Se não houver prazo combinado, o pagamento deve ocorrer até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, conforme a regra legal.
Quanto um advogado cobra para uma ação de despejo?
Não existe preço único para uma ação de despejo. O valor depende do escopo contratado, da complexidade do caso e do acordo feito com o profissional. A proposta deve esclarecer os serviços incluídos e as despesas cobradas à parte. A Ordem dos Advogados do Brasil publica parâmetros de honorários para orientar a advocacia.
Quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento?
Como estimativa geral, um processo de despejo por falta de pagamento pode levar de 6 a 24 meses. A duração depende da defesa apresentada, de eventuais recursos, da complexidade e do andamento do juízo local. Uma decisão liminar pode antecipar a desocupação, mas não significa necessariamente que todas as questões do processo estejam encerradas.
Estou com 3 aluguel atrasado. Posso ser despejado?
Sim, três aluguéis atrasados podem fundamentar uma ação de despejo, mas o número de parcelas não determina sozinho o resultado. A inadimplência, o contrato, as garantias e o procedimento legal orientam a análise. O locatário pode apresentar comprovantes ou contestar os valores, e a desocupação forçada depende de decisão judicial.
Quanto tempo leva para o juiz dar uma ordem de despejo?
Não há prazo fixo para o juiz decidir um pedido de despejo. A análise depende do juízo, das provas apresentadas e do cumprimento dos requisitos legais do pedido liminar. A decisão pode sair antes do julgamento final, mas a concessão não é automática e o tempo varia conforme a tramitação do processo.
Recebi uma ordem de despejo. O que devo fazer agora?
Leia a ordem de despejo e confira o prazo indicado pelo juízo. Procure imediatamente um advogado ou a Defensoria Pública para avaliar a decisão, verificar se há defesa ou outra medida cabível e entender como cumprir a ordem. Guarde cópias da comunicação recebida, do contrato e dos comprovantes de pagamento para apresentar na análise.
