Introdução
A aquisição da casa própria é um dos objetivos mais importantes na vida de uma família brasileira. Para muitos, o financiamento habitacional é o caminho viável para alcançar esse sonho. No entanto, o que fazer quando, após anos de pagamento, o mutuário é surpreendido com a notícia de que seu imóvel foi leiloado extrajudicialmente sem que tenha recebido qualquer comunicação formal sobre o processo?
Esta situação, infelizmente mais comum do que se imagina, envolve a violação de garantias legais e contratuais essenciais. A Lei nº 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária de imóveis, estabelece um rito procedimental rigoroso que deve ser seguido pela instituição financeira antes de qualquer medida de consolidação da propriedade e leilão do bem. A inobservância dessas formalidades torna o procedimento nulo.
Neste artigo, a equipe do escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista no assunto, explica em detalhes os direitos do devedor fiduciante, o que diz a legislação sobre a necessidade de intimação pessoal, e como agir quando o banco realiza a consolidação e o leilão do imóvel de forma irregular, sem a devida notificação do mutuário.
O que diz a legislação
A alienação fiduciária de imóveis é regulamentada pela Lei nº 9.514/1997. Este diploma legal estabelece um procedimento extrajudicial específico para que o credor (instituição financeira) possa retomar o imóvel em caso de inadimplemento. No entanto, a lei é clara ao condicionar a validade de todo o procedimento à estrita observância das garantias processuais do devedor.
Os principais dispositivos legais que protegem o mutuário são:
- Art. 26, §§ 1º e 3º: Estabelece que, em caso de inadimplemento, o devedor deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 dias. A intimação é feita por meio do Oficial do Registro de Imóveis, a requerimento do credor.
- Art. 27, § 2º-A: Determina que o devedor deve ser comunicado sobre as datas, horários e locais do primeiro e do segundo leilão do imóvel.
- Art. 30: Condiciona a reintegração da posse do imóvel ao credor à comprovação de que a consolidação da propriedade foi realizada na forma do art. 26, ou seja, após a devida intimação do devedor.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem sido firme em reconhecer que a intimação pessoal do devedor é requisito indispensável para a validade da consolidação e do leilão. A ausência dessa notificação, ou a sua realização de forma irregular, acarreta a nulidade de todos os atos expropriatórios.
Quando é possível ingressar com a ação
O mutuário pode e deve ingressar com uma ação judicial para questionar a validade do procedimento de alienação extrajudicial quando não lhe foi garantido o direito à ampla defesa e ao contraditório. As situações mais comuns que ensejam a propositura de ação declaratória de nulidade são:
- Ausência de intimação pessoal para purgar a mora: O banco consolida a propriedade sem que o devedor tenha sido notificado pessoalmente, seja por carta, oficial de justiça ou edital (quando esgotadas as tentativas de localização).
- Intimação direcionada a apenas um dos devedores: Em contratos com mais de um devedor fiduciante, a lei exige que cada um seja intimado individualmente. A notificação de apenas um deles invalida o procedimento em relação ao outro.
- Falha na comunicação do leilão: O devedor não é informado sobre as datas e condições dos leilões extrajudiciais, perdendo a oportunidade de acompanhar o ato ou de tomar medidas para evitar a venda do imóvel por um valor aviltante.
- Vícios no procedimento registral: Irregularidades na averbação da consolidação, na realização dos leilões ou na documentação apresentada pelo cartório.
É crucial agir rapidamente ao tomar conhecimento de qualquer irregularidade, especialmente se o imóvel já foi arrematado por terceiro, para evitar a estabilização dos efeitos da venda e a perda definitiva do bem.
Direitos da parte interessada
O devedor fiduciante que teve seu imóvel submetido a um procedimento de alienação irregular possui direitos que podem ser exercidos judicialmente. Os principais são:
- Direito à purgação da mora: O direito de quitar as parcelas em atraso e as despesas do procedimento, mesmo após o início da execução extrajudicial, desde que antes da assinatura da ata de leião.
- Direito à nulidade do procedimento: O direito de ver anulados todos os atos praticados sem a observância das formalidades legais, incluindo a consolidação da propriedade e o leilão.
- Direito à manutenção na posse: O direito de permanecer no imóvel até que a questão seja decidida pela Justiça, especialmente quando há fortes indícios de nulidade do procedimento.
- Direito à indenização: Em caso de perda definitiva do imóvel por culpa do banco, o direito de ser indenizado por perdas e danos, incluindo danos materiais e morais.
- Direito à informação e transparência: O direito de ter acesso a todos os documentos do procedimento extrajudicial, como comprovantes de intimação, editais de leilão e demonstrativos de débito.
Documentos necessários
Para ingressar com a ação, é fundamental reunir a documentação que comprove a relação contratual e as irregularidades do procedimento. Os documentos essenciais são:
- Contrato de financiamento: O instrumento original que comprova a condição de devedor fiduciante e as cláusulas que regem a relação.
- Matrícula do imóvel: Atualizada, para verificar as averbações da consolidação e do leilão.
- Comprovantes de pagamento: Para demonstrar o histórico de adimplemento e o valor investido no imóvel.
- Notificações recebidas: Qualquer comunicação enviada pelo banco ou pelo cartório, para demonstrar a falha na intimação.
- Documentos pessoais: RG, CPF e comprovante de residência dos autores.
- Procuração para o advogado: Instrumento de mandato que habilita o profissional a representar o cliente.
É importante que o advogado analise toda a documentação para identificar os vícios e construir a melhor estratégia processual.
Como funciona o processo
A ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial é uma medida judicial complexa que exige atuação técnica especializada. O processo, em linhas gerais, segue os seguintes passos:
- Petição inicial: O advogado elabora a petição inicial, narrando os fatos, apontando os vícios do procedimento e formulando os pedidos, incluindo a tutela de urgência para suspender os efeitos do leilão.
- Tutela de urgência: O juiz analisa o pedido de liminar. Se presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, ele pode suspender imediatamente os efeitos da consolidação e do leilão, determinando que o banco e o arrematante se abstenham de praticar atos de transferência ou de tomar a posse do imóvel.
- Citação e contestação: O banco é citado para apresentar sua defesa. Nesta fase, o juiz pode determinar a exibição de documentos, como o procedimento extrajudicial completo.
- Fase probatória: As partes podem produzir provas, como depoimentos e perícias, para esclarecer os fatos.
- Sentença: O juiz profere a sentença, reconhecendo ou não a nulidade do procedimento. Se procedente, determina o cancelamento das averbações e registros decorrentes da consolidação e do leilão.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O que é a consolidação da propriedade fiduciária?
É o ato pelo qual a propriedade plena do imóvel é transferida para o credor (banco) após o inadimplemento do devedor. Para que seja válida, é necessária a prévia intimação pessoal do devedor para purgar a mora.
2. O que é o leilão extrajudicial?
É a venda do imóvel em hasta pública, realizada pelo próprio credor ou por leiloeiro, sem a necessidade de um processo judicial. Ocorre após a consolidação da propriedade.
3. O que é a purgação da mora?
É o direito do devedor de pagar as parcelas em atraso e as despesas do procedimento para evitar a perda do imóvel. O prazo para purgar a mora é de 15 dias após a intimação.
4. O que acontece se eu não for intimado pessoalmente para purgar a mora?
O procedimento de consolidação da propriedade é nulo, pois a intimação é requisito essencial para a sua validade. Você pode ingressar com ação para anular a consolidação e o leilão.
5. O banco pode leiloar meu imóvel sem me avisar?
Não. A lei exige que o devedor seja comunicado sobre as datas, horários e locais do leilão. A ausência dessa comunicação torna o leilão nulo.
6. E se o contrato tiver mais de um devedor?
Cada devedor deve ser intimado individualmente. A intimação de apenas um deles não é suficiente para validar o procedimento em relação ao outro.
7. O que devo fazer se meu imóvel já foi leiloado?
Procure imediatamente um advogado especialista. Ainda é possível ingressar com ação para anular o leilão, especialmente se houver vícios de intimação.
8. Quais são os riscos de não agir rapidamente?
O risco é a estabilização dos efeitos do leilão, com o registro da venda em nome do arrematante, o que torna a anulação mais complexa e pode levar à perda definitiva do imóvel.
9. Posso continuar morando no imóvel durante o processo?
Sim. É possível solicitar ao juiz, por meio de tutela de urgência, a manutenção da posse até a decisão final, especialmente quando há fortes indícios de nulidade do procedimento.
10. Quais documentos preciso para entrar com a ação?
Contrato de financiamento, matrícula do imóvel, comprovantes de pagamento, notificações recebidas e documentos pessoais.
11. O que é a distribuição dinâmica do ônus da prova?
É um mecanismo que permite ao juiz atribuir o ônus de provar um fato à parte que tenha melhores condições de fazê-lo. No caso da alienação fiduciária, o banco deve provar que realizou as intimações corretamente.
12. Quanto tempo leva um processo desse tipo?
O prazo varia conforme a complexidade do caso e a vara em que o processo tramita. A tutela de urgência pode ser concedida em poucos dias, mas a sentença final pode levar anos.
13. O que acontece se o juiz anular o leilão?
O procedimento retorna ao estado anterior, com o cancelamento das averbações e registros. O banco pode reiniciar o procedimento, mas deve observar todas as formalidades legais.
14. Posso pedir indenização por danos morais?
Sim. A perda do imóvel ou o risco iminente de perdê-lo, causado por um procedimento irregular, pode gerar danos morais indenizáveis.
15. Preciso de um advogado para entrar com essa ação?
Sim. A ação é complexa e exige conhecimento técnico especializado em direito imobiliário e processual civil. A contratação de um advogado é indispensável.
Conclusão
A alienação fiduciária é um instrumento legítimo para garantir o crédito imobiliário, mas não pode ser utilizada como meio para a expropriação arbitrária do devedor. A lei e a jurisprudência são claras: a intimação pessoal do mutuário é a pedra angular de todo o procedimento. Sem ela, a consolidação da propriedade e o leilão são nulos.
Se você foi surpreendido com a notícia de que seu imóvel foi leiloado sem que tenha recebido qualquer comunicação formal, não se desespere. Você tem direitos e pode reverter essa situação. A chave está na comprovação da falha na intimação e na atuação rápida e técnica de um advogado especializado.
O escritório Magalhães & Gomes Advogados, com vasta experiência em direito imobiliário e bancário, está à disposição para analisar o seu caso e orientar sobre a melhor estratégia para proteger o seu patrimônio e garantir o respeito aos seus direitos. Não permita que um procedimento irregular tire de você o direito à sua moradia.
Modelo de Petição
Nota: O documento abaixo é um modelo de referência baseado em uma petição real e deve ser adaptado ao caso concreto, com a orientação de um advogado. Todos os dados pessoais foram anonimizados para proteger a privacidade das partes.
AO JUÍZO FEDERAL DA ___ VARA FEDERAL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE DUQUE DE CAXIAS/RJ
AUTOR, brasileira, solteira, vendedora de comércio varejista e atacadista, portadora da Carteira de Identidade nº [RG OMITIDO] e inscrita no CPF sob o nº [CPF OMITIDO], residente e domiciliada em Belford Roxo/RJ, e AUTOR, brasileiro, solteiro, vendedor de comércio varejista e atacadista, portador da Carteira de Identidade nº [RG OMITIDO] e inscrito no CPF sob o nº [CPF OMITIDO], residente e domiciliado em Belford Roxo/RJ, por sua advogada infra-assinada, com endereço profissional indicado no instrumento de mandato, onde receberá as intimações de estilo, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 26, 27 e 30 da Lei nº 9.514/1997 e nos arts. 297, 300, 319, § 1º, 373, § 1º, 396 a 400, 497 e 536 do Código de Processo Civil, propor a presente
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, empresa pública federal, inscrita no CNPJ sob o nº [CNPJ OMITIDO], com sede em Brasília/DF, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL E DO FORO
A competência material é da Justiça Federal, na forma do art. 109, I, da Constituição Federal, por integrar a Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, o polo passivo da demanda. O imóvel objeto da controvérsia está situado no Município de Belford Roxo/RJ, abrangido pela Subseção Judiciária de Duque de Caxias, razão pela qual é competente este Juízo para o processamento da ação e para a adoção imediata das providências registrárias e possessórias relacionadas ao bem.
DOS FATOS
Em 20 de agosto de 2021, os Autores celebraram com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL o Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro da Habitação – SFH, registrado sob o nº [NÚMERO DO CONTRATO OMITIDO].
Por meio do referido instrumento, ambos figuraram expressamente na condição de COMPRADORES E DEVEDORES FIDUCIANTES, tendo adquirido o imóvel residencial correspondente à Casa 04 do prédio nº 44, voltada para a Rua Bogari, Xavantes, Belford Roxo/RJ, objeto da matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo.
O imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), mediante utilização de R$ 49.358,78 (quarenta e nove mil, trezentos e cinquenta e oito reais e setenta e oito centavos) de recursos próprios dos adquirentes e financiamento, perante a Ré, da quantia de R$ 140.641,22 (cento e quarenta mil, seiscentos e quarenta e um reais e vinte e dois centavos), a ser amortizada no prazo de 369 meses.
Ocorre que, em 08 de agosto de 2026, os Autores foram surpreendidos com uma informação absolutamente inesperada: um terceiro entrou em contato afirmando ter arrematado o imóvel em leilão extrajudicial promovido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Foi somente a partir desse contato que os Autores tomaram conhecimento concreto de que o imóvel havia sido submetido a procedimento de alienação extrajudicial e já havia sido adquirido por terceiro, situação que lhes causou evidente surpresa e apreensão diante do risco iminente de perda definitiva do bem.
Os Autores não receberam qualquer comunicação ou intimação acerca da realização do leilão extrajudicial que lhes possibilitasse tomar ciência, em tempo oportuno, das datas, horários e condições da alienação do imóvel.
Da mesma forma, os Autores não foram prévia e regularmente intimados para purgação da mora antes da consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira.
O próprio instrumento contratual elaborado pela CAIXA estabelece, de forma expressa, o procedimento que deveria anteceder a consolidação da propriedade fiduciária.
Com efeito, a cláusula 15 prevê que, transcorrido o prazo de carência, caberia ao Oficial do Registro de Imóveis competente, mediante requerimento da CAIXA, promover a INTIMAÇÃO PESSOAL dos devedores para que procedessem à purgação da mora no prazo contratualmente estabelecido.
A disposição contratual não deixa margem a dúvidas ao se referir aos “DEVEDORES”, justamente porque ambos os Autores assumiram essa posição jurídica no contrato, de modo que a constituição em mora deveria observar individualmente a situação de cada contratante.
Na sequência, a cláusula 17 condiciona a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CAIXA ao transcurso do prazo destinado à purgação da mora sem que houvesse o respectivo pagamento.
A cláusula 17.1, por sua vez, assegura expressamente aos devedores que, até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, poderiam efetuar o pagamento das parcelas vencidas e das despesas pertinentes, hipótese em que o contrato seria convalidado.
A prévia intimação dos devedores, portanto, não constitui mera formalidade burocrática, mas verdadeira garantia destinada a lhes proporcionar ciência do procedimento e oportunidade efetiva de regularização do débito antes da medida extrema de consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
O próprio contrato também estabeleceu obrigação específica quanto à comunicação dos leilões.
Nos termos da cláusula 18.5, “as datas, horários e locais do primeiro leilão e do segundo, se houver, serão comunicados ao(s) DEVEDOR(ES)”, demonstrando que a própria instituição financeira reconheceu contratualmente a necessidade de ciência dos devedores acerca dos atos destinados à alienação do imóvel.
Apesar das expressas garantias contratuais, os Autores não foram regularmente cientificados do procedimento que culminou na alienação do bem, vindo a tomar conhecimento da efetiva arrematação somente quando foram procurados pelo próprio terceiro adquirente, em 08 de agosto de 2026.
Os Autores também não possuem acesso à integralidade do procedimento administrativo e registral que teria antecedido a consolidação da propriedade.
Não lhes foram disponibilizados comprovantes de intimação pessoal para purgação da mora, avisos de recebimento, certidões das diligências realizadas pelo Oficial do Registro de Imóveis, eventual procedimento de intimação por hora certa ou edital, certidão de decurso do prazo, requerimento de consolidação, comprovantes de comunicação dos atos expropriatórios ou quaisquer outros documentos capazes de demonstrar a regularidade do procedimento realizado.
Tais documentos encontram-se sob a guarda da CEF e do Registro de Imóveis responsável pelo procedimento, cabendo à Ré demonstrar, em juízo, que observou integralmente as exigências legais e contratuais para a constituição em mora de cada devedor, consolidação da propriedade e posterior alienação do imóvel.
O que se verifica, portanto, é que os Autores celebraram financiamento habitacional de longo prazo, investiram expressiva quantia de recursos próprios na aquisição do imóvel e, posteriormente, foram surpreendidos pela informação, transmitida pelo próprio arrematante, de que o bem já havia sido alienado mediante procedimento extrajudicial cuja regularidade não lhes foi demonstrada.
A circunstância é especialmente grave diante da natureza excepcional do procedimento de alienação fiduciária, que permite a expropriação do imóvel independentemente de prévia demanda judicial e, justamente por essa razão, exige rigorosa observância de todas as formalidades legais e contratuais destinadas à proteção dos devedores.
Diante da notícia da arrematação e do risco concreto e iminente de perda da posse do imóvel, não restou aos Autores alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário para obter a imediata suspensão dos efeitos do leilão e, ao final, o reconhecimento da nulidade dos atos praticados em desconformidade com as garantias previstas no contrato e na legislação aplicável.
DA NULIDADE DOS ATOS SUBSEQUENTES E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL
A consolidação da propriedade é antecedente lógico e jurídico do leilão extrajudicial. Se o ato de consolidação nasce de procedimento inválido por ausência de constituição regular em mora, os atos expropriatórios subsequentes não podem subsistir autonomamente.
O vício é causal: sem intimação válida, não se abre regularmente o prazo para purgação; sem decurso válido desse prazo, não há base jurídica para consolidar a propriedade; sem consolidação válida, inexiste pressuposto legítimo para alienar o bem a terceiro.
A própria Lei nº 9.514/1997 confere tratamento singular ao defeito de notificação. O parágrafo único do art. 30, na redação vigente, ressalva expressamente a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante do regime que, em outras controvérsias procedimentais posteriores à arrematação, poderia conduzir a mera solução em perdas e danos.
A opção legislativa demonstra que o vício de notificação preserva aptidão para impedir a estabilização dos efeitos possessórios e registrários da excussão.
Além disso, o art. 27, § 2º-A, determina a comunicação dos leilões ao devedor. No presente caso, ambos os Autores não receberam comunicação individual das datas, horários e locais dos atos expropriatórios. Também por esse fundamento, deve ser submetida a rigoroso controle judicial a validade do leilão realizado.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.135.952/RJ, reafirmou a necessidade de intimação do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, vejamos:
STJ — REsp 2.135.952/RJ — Publicado no DJEN em 07/05/2026
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (…) 7. Ocorreu a ofensa ao art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/1997, sendo necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão; a sua ausência impõe a nulidade do leilão. (…) Tese de julgamento: (…) 2. É necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; a sua ausência torna nulo o leilão.” (Relator: Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 04/05/2026) (REsp 2.135.952/RJ)
DA EXIBIÇÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL E DA DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS DA PROVA
A prova da regularidade das intimações, da consolidação e dos leilões encontra-se, por sua própria natureza, sob guarda da CEF e do serviço registral que processou a excussão. Exigir dos Autores prova documental de fato negativo — a inexistência de intimação — quando os documentos estão exclusivamente na esfera de disponibilidade da parte contrária importaria indevida assimetria probatória.
Por isso, requer-se a aplicação do art. 373, § 1º, do CPC, atribuindo-se à CEF o ônus de demonstrar a regularidade integral do procedimento, bem como a exibição, nos termos dos arts. 396 a 400 do CPC, dos seguintes documentos: requerimento de constituição em mora; intimações individualizadas destinadas a cada Autor; avisos de recebimento; certidões de diligência; documentos de eventual hora certa ou edital; certidão de decurso do prazo; requerimento e averbação da consolidação; demonstrativo da dívida; editais e atas dos leilões; comprovantes de comunicação de cada devedor; identificação do adquirente; instrumento de alienação; comprovantes de pagamento e documentos apresentados para eventual registro da aquisição.
A ausência injustificada de apresentação deve atrair as consequências do art. 400 do CPC, inclusive a admissão dos fatos que por meio desses documentos se pretendia provar.
DA TUTELA DE URGÊNCIA
A tutela provisória é indispensável. Estão presentes, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano previstos no art. 300 do CPC.
A probabilidade do direito decorre do próprio contrato, que reconhece ambos os Autores como devedores fiduciantes e exige, em sua cláusula 15, intimação pessoal antes da consolidação; decorre também do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 e da jurisprudência consolidada do STJ quanto à imprescindibilidade da constituição regular em mora.
O perigo de dano é concreto e atual. O bem é imóvel residencial e terceiro já se apresentou como comprador. A continuidade dos efeitos do leilão pode resultar em registro definitivo da aquisição, novas transmissões, constituição de ônus, propositura de ação de reintegração de posse e retirada dos Autores do imóvel, multiplicando os sujeitos envolvidos e tornando progressivamente mais complexa a recomposição do estado jurídico anterior.
A medida pretendida é essencialmente conservativa e reversível: não entrega definitivamente o imóvel aos Autores nem extingue a dívida, apenas suspende os efeitos da consolidação e da alienação até que a CEF apresente os documentos capazes de demonstrar a regularidade do procedimento. Em sentido oposto, permitir a continuidade da cadeia de transferência cria risco de dano de difícil ou impossível reparação.
Diante disso, requer-se, liminarmente e sem prévia oitiva da parte contrária, que seja atribuída ineficácia provisória ao leilão extrajudicial e aos atos subsequentes, suspendendo-se imediatamente os efeitos da consolidação e da alienação até julgamento do mérito.
a) seja determinada a imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial relativos à matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ;
b) seja determinado à CEF e ao adquirente que se abstenham de praticar qualquer ato de transferência, cessão, promessa de venda, oneração, expedição de instrumento translativo, cobrança de taxa de ocupação, desocupação ou imissão/reintegração na posse do imóvel, até ulterior deliberação;
c) seja expedido ofício urgente ao 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ para que se abstenha de registrar nova transmissão ou ônus decorrente do leilão e proceda à averbação da existência desta ação e da ordem judicial de suspensão, preservando a situação registral até decisão posterior;
d) caso o instrumento de aquisição já tenha sido registrado, sejam suspensos provisoriamente os seus efeitos e vedadas novas alienações ou onerações, mantendo-se os Autores na posse do bem até o julgamento da controvérsia;
e) seja a CEF compelida, no prazo de 5 (cinco) dias, a apresentar a íntegra do procedimento extrajudicial e a identificação completa do adquirente, sob pena de aplicação do art. 400 do CPC e multa diária a ser arbitrada por Vossa Excelência.
DA NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DOS AUTORES NA POSSE
A manutenção dos Autores na posse constitui providência necessária à eficácia da tutela. A retirada do imóvel antes do exame da regularidade das intimações produziria justamente o resultado que a presente ação busca evitar e reduziria a utilidade prática de eventual sentença de procedência.
O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 condiciona a reintegração fundada na alienação fiduciária à comprovação da consolidação realizada na forma do art. 26. Havendo impugnação específica quanto à própria notificação que antecede a consolidação, é juridicamente adequado preservar o estado possessório até que a CEF demonstre o cumprimento do procedimento legal.
DA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA
Ao final, comprovada a ausência de intimação pessoal válida de um ou de ambos os devedores fiduciantes para purgação da mora, deve ser reconhecida a nulidade da constituição em mora e, por consequência, da consolidação da propriedade e dos leilões dela derivados.
A recomposição deverá alcançar os atos registrais posteriores, com cancelamento das averbações e registros decorrentes da consolidação e da alienação viciadas, restabelecendo-se a situação jurídica anterior ao procedimento inválido. Eventual nova excussão somente poderá ocorrer mediante observância integral das exigências legais e contratuais de intimação.
Subsidiariamente, caso se entenda regular a etapa de constituição em mora, requer-se o reconhecimento da nulidade do leilão e dos atos posteriores diante da ausência de comunicação individual do segundo Autor acerca dos atos expropriatórios, com restituição do procedimento ao momento anterior à alienação e observância das formalidades devidas.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer:
- o recebimento da presente ação e a tramitação prioritária do pedido de tutela, diante do risco atual de perda da posse e de estabilização registral da aquisição por terceiro;
- o deferimento da gratuidade de justiça para ambos os Autores;
- a concessão, inaudita altera parte, da tutela de urgência para suspender imediatamente os efeitos da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial relativos à matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ;
- a determinação para que a CEF e o adquirente se abstenham de promover ou requerer transferência, cessão, nova alienação, oneração, desocupação, imissão ou reintegração na posse, ou qualquer ato destinado a consolidar os efeitos do leilão, sob pena de multa diária;
- a expedição de ofício urgente ao 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ para cumprimento da ordem de suspensão e averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel;
- caso já registrado o título aquisitivo do terceiro, a suspensão provisória de seus efeitos e a proibição de novos atos de disposição ou oneração do imóvel até decisão final;
- a manutenção dos Autores na posse do imóvel durante a tramitação da ação;
- a intimação da Ré para, no prazo fixado pelo Juízo, apresentar a íntegra do procedimento extrajudicial de constituição em mora, consolidação e leilão, inclusive todos os documentos individualizados no tópico próprio, bem como informar a qualificação completa do adquirente;
- caso ainda não qualificado o adquirente no momento do protocolo, a autorização para obtenção judicial de seus dados e posterior aditamento da petição inicial, nos termos do art. 319, § 1º, do CPC;
- a citação do Réu para, querendo, contestar a presente ação, sob pena dos efeitos processuais cabíveis;
- a distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do art. 373, § 1º, do CPC, impondo-se à CEF a demonstração da regularidade das intimações e de todo o procedimento extrajudicial;
- ao final, a declaração de nulidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária, do leilão extrajudicial e dos atos de alienação subsequentes, diante da ausência de intimação pessoal válida dos devedores fiduciantes;
- a determinação de cancelamento das averbações e registros decorrentes da consolidação e da alienação inválidas, com restabelecimento da situação registral anterior ao procedimento viciado;
- subsidiariamente, caso mantida a consolidação, a declaração de nulidade do leilão e da alienação subsequente pela ausência de comunicação individual do segundo Autor acerca dos atos expropriatórios, restituindo-se o procedimento ao estágio anterior ao leilão;
- a condenação do Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, na forma do art. 85 do CPC;
- a produção de todas as provas admitidas em direito, especialmente documental suplementar, testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial, expedição de ofícios e exibição de documentos.
DO INTERESSE NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Diante da urgência da medida e da necessidade de prévia preservação do imóvel, os Autores não manifestam interesse, neste momento, na realização de audiência de conciliação, sem prejuízo de eventual composição posterior.
DO VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa, para fins fiscais e procedimentais, o valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais).
Nestes termos, Pede Deferimento.
Volta Redonda, 30 de agosto de 2026.
ADVOGADO
OAB/RJ [NÚMERO OMITIDO]
ADVOGADO
OAB/RJ [NÚMERO OMITIDO]
