AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

Introdução

A locação de imóveis é uma das relações contratuais mais comuns no cotidiano brasileiro. Seja para moradia ou para fins comerciais, o contrato de locação estabelece direitos e deveres recíprocos entre locador e locatário, cujo descumprimento pode gerar consequências jurídicas relevantes, inclusive a necessidade de reparação por danos materiais e morais.

Quando o inquilino devolve o imóvel antes do prazo ajustado, sem observar a antecedência contratual, ou o restitui em condições inadequadas, com avarias que ultrapassam o desgaste natural, surge para o proprietário o direito de buscar a reparação dos prejuízos sofridos. Esse é o tema central deste artigo, que analisa a ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização por danos materiais e morais em contratos de locação residencial.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados, referência em direito imobiliário e locação no Rio de Janeiro, acompanha diariamente casos como o aqui analisado e orienta locadores e locatários sobre seus direitos e obrigações. Informações sobre a atuação do escritório podem ser obtidas em advogadoriodejaneiro.com.

O que diz a legislação sobre a devolução do imóvel locado

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, disciplina de forma detalhada as obrigações do locatário ao longo da relação locatícia e, especialmente, no momento da devolução do imóvel.

O artigo 23 da referida lei estabelece que o locatário é obrigado a:

• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, no prazo estipulado;
• servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido;
• restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações naturais ao uso regular;
• levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
• realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública;
• cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• pagar o prêmio do seguro de fiança;
• pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Além disso, o Código Civil, em seu artigo 569, reitera essas obrigações, impondo ao locatário o dever de usar a coisa conforme o contrato, tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse, pagar pontualmente o aluguel e restituí-la, ao final da locação, no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais decorrentes do uso regular.

Quando o locatário descumpre essas obrigações, incide o disposto nos artigos 389 e 395 do Código Civil, que determinam que o inadimplemento das obrigações obriga o devedor a reparar as perdas e danos, com juros e atualização monetária, respondendo também pelos prejuízos a que sua mora der causa.

Quando é possível ingressar com a ação de responsabilidade civil e cobrança

A ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização por danos materiais e morais é cabível sempre que o locatário descumprir obrigações contratuais e legais, causando prejuízos ao locador. As situações mais comuns incluem:

• devolução antecipada do imóvel sem o pagamento da multa contratual proporcional;
• devolução do imóvel com avarias que ultrapassam o desgaste natural;
• falta de pagamento de aluguéis e encargos locatícios;
• danos ao mobiliário, instalações ou acabamentos do imóvel;
• necessidade de reparos estruturais ou de pintura em razão do uso inadequado;
• pendências relacionadas à entrega de chaves, controles de acesso ou tags de condomínio;
• descumprimento de cláusulas contratuais específicas, como a proibição de retirada de bens planejados.

É importante destacar que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente o direito à indenização por danos morais. Contudo, quando o descumprimento vem acompanhado de circunstâncias específicas que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, como a devolução inadequada do imóvel, a frustração de tentativas de solução extrajudicial e a imposição de ônus desproporcional ao locador, pode-se configurar violação a direitos da personalidade apta a justificar a indenização.

Direitos da parte interessada

O locador que sofre prejuízos em razão do descumprimento contratual pelo locatário tem direito a:

• Recebimento dos aluguéis e encargos pendentes: todos os valores não quitados até a desocupação do imóvel devem ser cobrados, com correção monetária e juros legais;
• Reparação dos danos materiais: os custos necessários para restaurar o imóvel ao estado original, incluindo reparos em mobiliário, pintura, pisos e instalações, desde que devidamente comprovados por orçamentos, notas fiscais e registros fotográficos;
• Multa contratual proporcional: quando o locatário devolve o imóvel antes do término do contrato, é devida a multa pactuada, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, conforme o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991;
• Indenização por danos morais: em situações excepcionais, quando o conjunto de circunstâncias ultrapassa o mero inadimplemento e configura violação a direitos da personalidade, é possível pleitear indenização por danos morais;
• Produção de provas: o locador tem direito de produzir todas as provas admitidas em direito, incluindo prova documental, testemunhal e pericial, para demonstrar os fatos alegados.

Documentos necessários para ingressar com a ação

Para ingressar com a ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização, é fundamental reunir documentação que comprove os fatos alegados. Os documentos essenciais incluem:

• Contrato de locação: documento que estabelece os direitos e deveres das partes, o prazo da locação, o valor do aluguel, a multa contratual e demais cláusulas;
• Comprovantes de pagamento: recibos, comprovantes de transferência ou extratos bancários que demonstrem os valores pagos e os pendentes;
• Registros do estado do imóvel: fotografias, vídeos ou laudos de vistoria que comprovem as condições do imóvel na entrega e na devolução;
• Orçamentos e notas fiscais: documentos que comprovem os custos dos reparos necessários, como pintura, conserto de mobiliário, substituição de pisos, entre outros;
• Notificação extrajudicial: documento enviado ao locatário concedendo prazo para pagamento ou reparação, demonstrando a tentativa de solução consensual;
• Comprovantes de despesas condominiais: documentos que demonstrem eventuais pendências relacionadas a taxas de condomínio;
• Documentos pessoais: RG, CPF e comprovante de residência do locador;
• Procuração: instrumento que outorga poderes ao advogado para representar o locador em juízo.

Como funciona o processo judicial

O processo judicial para cobrança de valores e indenização por danos materiais e morais em contratos de locação segue o rito previsto na Lei nº 9.099/1995, quando o valor da causa não excede quarenta salários mínimos, ou o rito comum, quando o valor é superior.

No caso de ações de menor complexidade, o processo tramita perante o Juizado Especial Cível, que se caracteriza pela simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade. O procedimento inclui:

• Distribuição da petição inicial: o locador, por meio de seu advogado, protocola a ação com todos os documentos que comprovam os fatos;
• Citação do réu: o locatário é citado para comparecer à audiência de conciliação e, querendo, apresentar defesa;
• Audiência de conciliação: as partes são convidadas a buscar uma solução consensual para o conflito;
• Audiência de instrução e julgamento: caso não haja acordo, são produzidas as provas necessárias, incluindo oitiva de testemunhas e depoimento das partes;
• Sentença: o juiz profere a decisão, condenando ou absolvendo o réu, conforme as provas produzidas;
• Recursos: as partes podem recorrer da sentença, observados os prazos e requisitos legais;
• Execução: caso a sentença seja favorável ao locador e o locatário não cumpra voluntariamente a obrigação, inicia-se a fase de execução, com penhora de bens e outras medidas coercitivas.

É importante destacar que, em tempos de modernização do Poder Judiciário, muitas ações tramitam sob a modalidade do Juízo 100% Digital, com a prática de atos processuais por meio eletrônico e a realização de audiências por videoconferência, o que facilita a participação de partes que residem em comarcas distantes.

Perguntas frequentes

1. O que caracteriza a devolução inadequada do imóvel locado?

A devolução inadequada ocorre quando o locatário restitui o imóvel em condições diferentes daquelas em que o recebeu, com avarias que ultrapassam o desgaste natural decorrente do uso regular. Exemplos incluem danos ao mobiliário, necessidade de pintura, sujeira excessiva, resíduos aderidos ao piso e falta de entrega de chaves ou controles de acesso.

2. É possível cobrar multa contratual quando o inquilino devolve o imóvel antes do prazo?

Sim. O artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 autoriza a devolução antecipada do imóvel pelo locatário, mas condiciona essa devolução ao pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. Ou seja, quanto maior o período cumprido, menor será o valor da multa a ser paga.

3. Como é calculada a multa proporcional pela devolução antecipada?

A multa proporcional é calculada com base no valor total da multa pactuada no contrato e no período de cumprimento da locação. Por exemplo, se o contrato prevê multa equivalente a dois meses de aluguel e o locatário cumpriu metade do prazo, a multa devida será equivalente a um mês de aluguel.

4. Quais danos materiais podem ser cobrados do locatário?

Podem ser cobrados todos os danos materiais comprovados que ultrapassem o desgaste natural do imóvel, incluindo reparos em mobiliário planejado, pintura, pisos, instalações elétricas e hidráulicas, além de valores pendentes de aluguel e encargos locatícios.

5. O mero inadimplemento contratual gera dano moral?

Não. O Superior Tribunal de Justiça entende que o mero descumprimento contratual, isoladamente, não gera dano moral, ressalvadas situações peculiares aptas a caracterizar violação a direitos da personalidade. Para que haja dano moral, é necessário que o conjunto de circunstâncias ultrapasse o mero aborrecimento cotidiano.

6. Quais circunstâncias podem caracterizar dano moral em ações de locação?

Circunstâncias como devolução antecipada do imóvel, danos materiais relevantes, pendências financeiras, frustração de tentativas de solução extrajudicial e imposição de ônus desproporcional ao locador, especialmente quando este reside em comarca distante, podem caracterizar dano moral.

7. É necessário enviar notificação extrajudicial antes de ingressar com a ação?

Embora não seja obrigatório, o envio de notificação extrajudicial é altamente recomendável, pois demonstra a tentativa de solução consensual do conflito e constitui o locatário em mora, além de servir como prova documental em eventual ação judicial.

8. Quais provas são necessárias para comprovar os danos materiais?

São necessárias provas documentais, como fotografias, vídeos, laudos de vistoria, orçamentos, notas fiscais e recibos que comprovem os danos e os custos dos reparos. A prova testemunhal também pode ser utilizada para corroborar os fatos alegados.

9. Qual o valor máximo da causa para tramitação no Juizado Especial Cível?

O Juizado Especial Cível é competente para processar causas cíveis de menor complexidade cujo valor não exceda quarenta salários mínimos, conforme o artigo 3º da Lei nº 9.099/1995.

10. É possível requerer a tramitação do processo sob a modalidade do Juízo 100% Digital?

Sim. O autor pode manifestar sua opção pela tramitação do feito sob a modalidade do Juízo 100% Digital, com a prática de atos processuais por meio eletrônico e a realização de audiências por videoconferência, o que é especialmente útil quando as partes residem em comarcas distantes.

11. O que acontece se o locatário não cumprir a sentença condenatória?

Caso o locatário não cumpra voluntariamente a sentença, o locador pode iniciar a fase de execução, requerendo medidas como penhora de bens, bloqueio de contas bancárias e inclusão do nome do devedor em cadastros de inadimplentes.

12. É possível acumular pedidos de cobrança e indenização por danos morais na mesma ação?

Sim. A cumulação de pedidos de cobrança de valores, reparação de danos materiais e indenização por danos morais é admitida quando há conexão entre os pedidos e o mesmo juízo é competente para apreciá-los.

Conclusão

A locação de imóveis é uma relação contratual que exige o cumprimento rigoroso das obrigações assumidas por ambas as partes. Quando o locatário descumpre seus deveres, seja deixando de pagar aluguéis e encargos, seja devolvendo o imóvel em condições inadequadas ou antes do prazo ajustado, o locador tem o direito de buscar a reparação dos prejuízos sofridos.

A ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização por danos materiais e morais é o instrumento adequado para que o locador pleiteie seus direitos, desde que devidamente instruída com documentos que comprovem os fatos alegados. É fundamental contar com o auxílio de advogados especializados em direito imobiliário para garantir a correta condução do processo e a efetiva reparação dos danos.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados possui ampla experiência em ações de locação e responsabilidade civil, atuando na defesa dos direitos de locadores e locatários em todo o estado do Rio de Janeiro. Para mais informações, acesse advogadoriodejaneiro.com.

Modelo de Petição

O documento abaixo é um modelo de referência de ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização por danos materiais e morais em contrato de locação residencial. O modelo deve ser adaptado ao caso concreto, observadas as particularidades de cada situação e a legislação vigente. Todos os dados pessoais foram anonimizados em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

AO DOUTO JUÍZO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE DUQUE DE CAXIAS/RJ

AUTOR, brasileiro, motorista de carreta, inscrito no CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, endereço eletrônico [E-MAIL OMITIDO], telefone [TELEFONE OMITIDO], residente e domiciliado em [ENDEREÇO OMITIDO], por intermédio de seus advogados infra-assinados, com endereço profissional constante do rodapé, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência propor a presente

AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

em face de RÉ, brasileira, casada, inscrita no CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliada em [ENDEREÇO OMITIDO], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

I. DO JUÍZO 100% DIGITAL E DA PARTICIPAÇÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA

O Autor manifesta sua opção pela tramitação do feito sob a modalidade do Juízo 100% Digital, com a prática dos atos processuais por meio eletrônico e remoto, sempre que possível.

A opção é adequada ao caso, pois o Autor reside atualmente em município diverso daquele onde se situa o imóvel objeto da locação e os fatos discutidos. A exigência de deslocamento interestadual para a participação em audiência acarretaria despesas e dificuldades desnecessárias, especialmente considerando a atividade profissional do Autor como motorista de carreta.

Assim, requer que eventual audiência de conciliação e, se necessária, audiência de instrução e julgamento sejam realizadas por videoconferência, permitindo-se a participação remota do Autor, de seus advogados e, quando admitido pelo Juízo, das testemunhas.

Para as comunicações processuais, informa-se o endereço eletrônico dos patronos: [E-MAIL OMITIDO].

II. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.

Aliás, sedimentando o praticado pelos Tribunais pátrios acerca da gratuidade da justiça, o Código de Processo Civil assevera em seu art. 99, a saber:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

§ 4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.

Conforme entendimento sedimentado na jurisprudência pátria, o fato de a parte autora encontrar-se assistida por advogado particular não induz a nenhuma presunção de possibilidade econômica, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – PESSOA FÍSICA – DECLARAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS – PRESUNÇÃO “JÚRIS TANTUM” – PARTE ASSISTIDA POR ADVOGADO PARTICULAR – IRRELEVÂNCIA – RECURSO PROVIDO – Para a concessão do benefício da justiça gratuita, basta a simples afirmação da parte de que não possui condições de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo próprio ou de sua família, cabendo à parte contrária, por se tratar de presunção relativa, comprovar a inexistência ou a cessação do alegado estado de pobreza, ou ao juiz averiguar a veracidade do alegado através de apuração iniciada de ofício. O simples fato de a parte estar sendo assistida por advogado particular não a impede de se ver agraciada com a concessão do benefício da justiça gratuita. (TJ-MG-AI: 102361600357390001 MG, Relator: Evandro Lopes Costa Teixeira, Data de Julgamento: 20/07/2017, câmeras cíveis/ 17º CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2017).

Por todo o exposto, firmes que estas circunstâncias em nada obstam o benefício ora pleiteado pelo requerente e que a simples afirmação na exordial se coaduna com a presunção de veracidade garantida pelo Código de Processo Civil. Credita-se que, essas sejam suficientes a fazer provar da hipossuficiência financeira desta, desde logo se requer que seja deferido o benefício pleiteado.

III. DA COMPETÊNCIA

A demanda decorre de contrato de locação residencial relativo ao apartamento nº 204, Bloco 07, do Condomínio Central Park Riviera 01, situado na Rua Manaus, nº 137, Jardim Gramacho, Duque de Caxias/RJ.

O imóvel está localizado nesta Comarca, a Ré nela reside e o contrato firmado entre as partes elegeu expressamente o foro de Duque de Caxias/RJ para dirimir as controvérsias dele decorrentes.

A competência territorial encontra respaldo no art. 58, II, da Lei nº 8.245/1991, que reconhece a competência do foro da situação do imóvel, salvo eleição contratual diversa, bem como no art. 63 do Código de Processo Civil, que admite a eleição de foro quando prevista em instrumento escrito e vinculada ao negócio jurídico discutido.

Além disso, o valor atribuído à causa está dentro do limite legal do Juizado Especial Cível, e a controvérsia, fundada em contrato e prova documental, não apresenta complexidade incompatível com o rito da Lei nº 9.099/1995. O art. 3º da referida lei estabelece a competência do Juizado para as causas cíveis de menor complexidade cujo valor não exceda quarenta salários mínimos.

IV. DOS FATOS

O Autor é proprietário do apartamento nº 204, Bloco 07, do Condomínio Central Park Riviera 01, localizado na Rua Manaus, nº 137, Jardim Gramacho, Duque de Caxias/RJ.

Em [DATA OMITIDA], as partes celebraram contrato escrito de locação residencial pelo prazo de 12 meses, com término previsto para [DATA OMITIDA]. O aluguel mensal foi estabelecido em R$ 1.500,00, incluídas as despesas relativas ao consumo de água e às taxas ordinárias de condomínio, com vencimento no dia 10 de cada mês.

O imóvel foi entregue à Ré em adequado estado de limpeza, conservação e pintura. Integravam também a locação os guarda-roupas planejados instalados nos quartos, cuja retirada, alteração ou substituição dependia de autorização do locador. O contrato igualmente estabeleceu que o imóvel deveria ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, ressalvado apenas o desgaste natural decorrente do uso regular.

A relação contratual, contudo, foi encerrada antecipadamente por iniciativa da Ré. Em [DATA OMITIDA], aproximadamente quatro meses antes do termo final ajustado, a Ré desocupou o imóvel sem observar a antecedência contratual mínima de 60 dias.

Após a desocupação e a retomada do imóvel pelo Autor, foram constatadas avarias no guarda-roupas planejado, necessidade de nova pintura, sujeira excessiva, resíduos de cola aderidos ao piso e pendências relacionadas à entrega das chaves e das tags de acesso ao condomínio.

Também permaneceram em aberto valores relativos a aluguel e encargos locatícios, no montante de R$ 1.500,00.

A recomposição do guarda-roupas planejado foi estimada em R$ 7.000,00, enquanto os serviços de pintura e mão de obra foram orçados em R$ 820,00. Os prejuízos e valores pendentes foram apresentados à Ré por meio de notificação extrajudicial, com concessão de prazo de 10 dias úteis para pagamento.

Apesar da tentativa de solução consensual, a Ré não ressarciu os prejuízos nem quitou integralmente os valores devidos, obrigando o Autor a recorrer ao Poder Judiciário.

IV. DO DIREITO

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA RESPONSABILIDADE DA RÉ

A Ré descumpriu obrigações contratuais e legais ao deixar de quitar os encargos devidos, devolver o imóvel nas condições ajustadas e reparar os danos extraordinários causados durante a locação.

O art. 23 da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário, entre outros deveres, o pagamento pontual do aluguel e dos encargos, a restituição do imóvel no estado em que o recebeu, a reparação dos danos provocados por si ou por pessoas a ele vinculadas e o pagamento das despesas ordinárias de condomínio.

No caso concreto, a obrigação de conservação não decorre apenas da lei, mas também de cláusula contratual expressa, que registrou o estado inicial do imóvel e determinou sua devolução em condições equivalentes. As avarias no mobiliário planejado, a necessidade de pintura e os demais reparos apontados ultrapassam o desgaste natural e caracterizam descumprimento contratual.

O inadimplemento obriga o devedor a reparar as perdas e danos dele decorrentes, com incidência de juros e atualização monetária, conforme o art. 389 do Código Civil. A mora também impõe a reparação dos prejuízos a que tiver dado causa, nos termos do art. 395 do mesmo diploma.

A pretensão do Autor, portanto, não se baseia em mera presunção, mas no contrato celebrado, na obrigação legal de restituição, nos registros relativos ao estado do imóvel, nos orçamentos dos reparos e na notificação extrajudicial encaminhada à Ré.

V. DA RESCISÃO ANTECIPADA E DA MULTA PROPORCIONAL

O contrato vigoraria de [DATA OMITIDA] a [DATA OMITIDA], mas a Ré desocupou o imóvel em [DATA OMITIDA], antes do término estipulado e sem observar a antecedência contratual mínima de 60 dias.

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 autoriza a devolução antecipada do imóvel pelo locatário, mas condiciona essa devolução ao pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

O contrato estabeleceu multa equivalente a dois meses de aluguel. Considerando o período contratual cumprido e o período remanescente, a multa proporcional corresponde a aproximadamente R$ 1.035,62, valor indicado de forma estimativa e sujeito à conferência aritmética pelo Juízo.

A pretensão limita-se, portanto, à multa proporcional, sem cobrança integral da penalidade, em observância ao critério legal de proporcionalidade.

VI. DOS DANOS MATERIAIS

Os danos materiais postulados decorrem de obrigações contratuais e legais distintas, todas relacionadas à devolução antecipada e inadequada do imóvel e demonstradas pelos documentos que instruem a demanda.

O art. 569 do Código Civil impõe ao locatário o dever de utilizar a coisa conforme o uso convencionado, tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse, pagar pontualmente o aluguel e restituí-la, ao final da locação, no estado em que a recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações naturais decorrentes do uso regular.

A mesma obrigação é reiterada e especificada pelo art. 23 da Lei nº 8.245/1991, que obriga o locatário a pagar o aluguel e os encargos, restituir o imóvel no estado recebido, reparar os danos provocados por si ou por pessoas a ele vinculadas e pagar as despesas ordinárias de condomínio.

No caso concreto, a Ré não apenas deixou de quitar valores locatícios, mas também devolveu o imóvel com avarias no guarda-roupas planejado, necessidade de pintura, sujeira excessiva e resíduos de cola aderidos ao piso. Tais circunstâncias ultrapassam o desgaste natural e representam prejuízos patrimoniais diretamente vinculados ao modo de restituição do bem.

A responsabilidade da Ré também decorre dos arts. 389 e 395 do Código Civil. O inadimplemento impõe o ressarcimento das perdas e danos, enquanto a mora obriga o devedor a reparar os prejuízos que dela resultarem, com juros e atualização monetária.

A extensão da reparação deve corresponder ao prejuízo efetivamente comprovado, sem enriquecimento do credor, mas também sem transferência ao locador do custo necessário para recompor danos imputáveis à locatária. O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar devolução antecipada de imóvel e danos emergentes, reconheceu que a reparação pode abranger os custos diretos necessários à restauração do bem ao estado original, destacando a incidência do princípio da reparação integral e a necessidade de comprovação dos lucros cessantes quando postulados.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. CHAVES. MULTA. CONTRATO. LOCAÇÃO. IMÓVEL. AQUISIÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. CONSTRUÇÃO. NOVO PRÉDIO. PROMESSA. NÃO CUMPRIMENTO. RECONVENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DANOS EMERGENTES. VALOR. CUSTOS DIRETOS. RECONSTRUÇÃO. LUCROS CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. A controvérsia resume-se à definição de se i)a multa por inadimplemento geral prevista em contrato de locação de imóvel pode ser considerada para as hipóteses de devolução antecipada do imóvel pelo locatário; ii) a devolução antecipada do imóvel com a demolição, pelo locatário, do prédio pré-existente, e sem a construção do novo edifício prevista no contrato, gera o dever de reparação por perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes) no caso concreto. 2. Na locação por prazo determinado, o locatário pode devolver o imóvel antes do término do contrato, mediante o pagamento da multa convencionada entre as partes. 3. Na ausência de convenção de multa específica para a hipótese de devolução antecipada do imóvel, é possível a aplicação da multa prefixada para o inadimplemento geral, sendo prática usual do mercado a adoção do montante equivalente a três aluguéis mensais. Precedente. 4. É assente o entendimento de que a indenização mede-se pela extensão do dano (art. 944 do Código Civil), cuja apuração deve ser guiada pelo princípio da reparação integral. Precedente. 5. Nas hipóteses de devolução antecipada do imóvel locado, com a demolição do prédio antigo, mas sem a construção do edifício novo prometido, os danos emergentes equivalem aos custos diretos para restaurar o imóvel ao seu estado original, os quais, na hipótese considerada, foram precisamente calculados pelo perito designado pelo juízo. 6. A reformulação, no recurso especial, do pedido de lucros cessantes, modificando a causa de pedir e invocando argumentação não devolvida à Corte de origem no recurso de apelação, constitui inadmissível inovação recursal. 7. Segundo orientação jurisprudencial sedimentada, os lucros cessantes são cabíveis apenas quando devidamente comprovados. Precedente. 8. Recurso parcialmente conhecido e provido.

(STJ – REsp: 2188357 RJ 2024/0231447-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/08/2025, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 25/08/2025)

A orientação é aplicável ao caso na medida em que os valores pleiteados correspondem a despesas de recomposição do imóvel e de seus componentes, e não a estimativa abstrata de vantagem patrimonial. Os orçamentos apresentados individualizam os serviços necessários e permitem a aferição do nexo entre as avarias constatadas e o custo de reparação.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro também reconhece a possibilidade de condenação por danos emergentes quando fotografias, laudos, recibos e notas fiscais demonstram deterioração incompatível com o desgaste natural e a necessidade de reparos para recomposição do estado original do imóvel.

APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUÉIS EM ATRASO. DANOS EMERGENTES. RETIRADA DE EQUIPAMENTOS. LUCROS CESSANTES. RECURSOS CRUZADOS. PARCIAL PROVIMENTO DO APELO DA AUTORA. 1. Ação de cobrança ajuizada por sucessora do locador contra a locatária e sua empresa, com pedidos de pagamento de aluguéis e encargos vencidos, ressarcimento por danos materiais decorrentes da desocupação irregular do imóvel, indenização por lucros cessantes e devolução do valor correspondente a aparelhos de ar-condicionado retirados do bem. Sentença parcialmente procedente. Recursos de ambas as partes. 2. Apelo das rés. Impugnação à gratuidade de justiça renovada no apelo das rés. Manutenção do benefício. Patrimônio herdado destituído de liquidez e existência de empréstimo bancário para custeio de despesas do espólio. Ausência de prova concreta em sentido contrário. 3. Alegação de modificação tácita do contrato afastada. Concessões efetuadas pelo locador originário inseridas em contexto excepcional da pandemia de covid-19, de natureza episódica e contingencial. Incidência do art. 113 do Código Civil. Exame do entorno circunstancial que reforça a ausência de expectativa legítima de estabilidade apta a caracterizar “supressio” ou “surrectio”. Prevalência do contrato escrito quanto ao valor dos aluguéis e encargos. 4. Danos emergentes comprovados. Fotografias, laudo, recibos e notas fiscais indicando deterioração incompatível com desgaste natural e necessidade de reparos para recomposição do estado original do imóvel. Manutenção da condenação. 5. Aparelhos de ar-condicionado. Nota fiscal comprovando titularidade do locador e entrega destinada ao imóvel. Retirada não autorizada que configura violação ao art. 23 da Lei 8.245/91. Dever de indenizar mantido. 6. Lucros cessantes. Imóvel inicialmente indisponível para locação em razão de danos causados pela locatária. Indenização sujeita aos parâmetros de razoabilidade da boa-fé objetiva. Incidência do dever de minimizar os próprios prejuízos (“duty to mitigate the loss”). Ausência de justificativa para o lapso de aproximadamente dez meses entre a retomada e a conclusão dos reparos. Limitação do período indenizável a três meses, suficientes, nas circunstâncias do caso, para execução dos reparos ordinários indispensáveis. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA AUTORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DAS RÉS.

(TJ-RJ – APELAÇÃO: 08174868320258190001, Relator: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 25/02/2026, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 02/03/2026)

Assim, o Autor não pretende imputar à Ré o custo de deteriorações ordinárias, mas somente os valores necessários à recomposição dos danos extraordinários, aos encargos não pagos e à multa contratual proporcional decorrente da devolução antecipada.

Para fins de delimitação do prejuízo, os danos materiais são individualizados da seguinte forma:

• Aluguel e encargos pendentes: R$ 1.500,00;
• Reparo do guarda-roupas planejado: R$ 7.000,00;
• Serviços de pintura e mão de obra: R$ 820,00;
• Multa contratual proporcional: R$ 1.035,62.

O total dos danos materiais corresponde a R$ 10.355,62.

O valor deverá ser acrescido de correção monetária e juros legais, observados os termos iniciais aplicáveis a cada parcela e eventual adequação dos cálculos no curso do processo, sem prejuízo de eventual comprovação complementar dos custos efetivamente necessários à reparação.

VII. DOS DANOS MORAIS

O Autor não pretende transformar todo inadimplemento contratual em dano moral. O pedido decorre do conjunto específico de circunstâncias que ultrapassou o simples atraso no pagamento de uma obrigação.

A Ré encerrou antecipadamente a locação, deixou valores pendentes, restituiu o imóvel com danos no mobiliário planejado e necessidade de reparos, não solucionou a situação após notificação extrajudicial e transferiu ao Autor o ônus de administrar, à distância, a recomposição do patrimônio e a regularização do imóvel.

A situação foi agravada pelo fato de o Autor residir em município diverso daquele onde se localiza o imóvel, circunstância que dificultou a vistoria, a contratação dos reparos, o acompanhamento da unidade e a solução dos problemas provocados pela devolução inadequada.

O caso, portanto, deve ser analisado em sua integralidade. Não se trata de mera cobrança isolada de aluguel, mas de sucessivos descumprimentos contratuais, devolução inadequada do bem, necessidade de providências extrajudiciais frustradas e imposição de expressivo dispêndio de tempo e energia para recompor a situação patrimonial.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o mero descumprimento contratual, isoladamente, não gera dano moral, ressalvadas situações peculiares aptas a caracterizar violação a direitos da personalidade. No AgInt no AREsp 2009274/DF, julgado pela Quarta Turma em 2022, a Corte reafirmou essa distinção ao examinar contrato de locação e ressaltou que a análise depende das circunstâncias concretas do caso.

A hipótese dos autos deve ser enquadrada na ressalva reconhecida pelo próprio entendimento jurisprudencial, pois a pretensão não se apoia no simples inadimplemento, mas na conjugação de desocupação antecipada, danos materiais relevantes, pendências financeiras, tentativa extrajudicial frustrada e necessidade de administração remota do imóvel.

Diante desse conjunto, requer-se a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, ou em quantia diversa que Vossa Excelência entenda adequada, observados a extensão do dano, a proporcionalidade e a finalidade compensatória da medida.

VIII. DA PROVA

O Autor pretende provar os fatos alegados por todos os meios admitidos em direito, especialmente pelos documentos que instruem a demanda, contrato de locação, comprovantes, registros do estado do imóvel, orçamentos, notificação extrajudicial e demais documentos pertinentes.

Ademais, colaciona todas as mídias na pasta do Drive acessível através do link: [LINK OMITIDO].

Requer também a produção de prova testemunhal, indicando desde já TESTEMUNHA, inscrita no CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, telefone [TELEFONE OMITIDO], pessoa que possui conhecimento sobre a locação, a desocupação ocorrida e as condições em que o imóvel foi devolvido.

IX. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer:

• a) o recebimento da presente ação e a citação da Ré no endereço indicado, para comparecer à audiência designada e, querendo, apresentar defesa;
• b) a adoção da modalidade do Juízo 100% Digital, com a prática dos atos processuais por meio eletrônico e remoto, sempre que possível;
• c) a realização de eventual audiência de conciliação e de instrução e julgamento por videoconferência, permitindo-se a participação remota do Autor, de seus advogados e, quando admitido, das testemunhas;
• d) o reconhecimento do inadimplemento contratual da Ré, em razão da devolução antecipada e inadequada do imóvel e da ausência de quitação integral dos valores devidos;
• e) a condenação da Ré ao pagamento de R$ 10.355,62 a título de danos materiais, correspondentes ao aluguel e encargos pendentes, reparo do guarda-roupas planejado, pintura e mão de obra e multa contratual proporcional, acrescidos de correção monetária e juros legais;
• f) a condenação da Ré ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, ou de outro valor que Vossa Excelência arbitre de acordo com as circunstâncias concretas do caso;
• g) a produção de prova documental suplementar e testemunhal, inclusive com a oitiva da testemunha indicada;
• h) que todas as intimações, publicações e notificações sejam realizadas exclusivamente em nome dos advogados constituídos, sob pena de nulidade.

X. DO VALOR DA CAUSA

Atribui-se à causa o valor de R$ 25.355,62, correspondente à soma do pedido de danos materiais, no valor de R$ 10.355,62, e do pedido de danos morais, no valor de R$ 10.000,00.

Nestes termos,

Pede deferimento.

[LOCAL OMITIDO], [DATA OMITIDA].

ADVOGADO

OAB/RJ 197.254

ADVOGADO

OAB/RJ 200.042

Conclusão Final

A ação de responsabilidade civil cumulada com cobrança e indenização por danos materiais e morais em contratos de locação residencial é um instrumento jurídico essencial para a proteção dos direitos do locador diante do descumprimento contratual pelo locatário. O modelo apresentado demonstra a importância de uma petição bem fundamentada, com a correta individualização dos danos, a comprovação documental dos prejuízos e a observância dos princípios da proporcionalidade e da reparação integral.

É fundamental que o locador reúna toda a documentação necessária, incluindo o contrato de locação, registros fotográficos, orçamentos, notas fiscais e notificação extrajudicial, para instruir adequadamente a ação e aumentar as chances de êxito. Além disso, a assistência de advogados especializados em direito imobiliário é indispensável para garantir a correta condução do processo e a efetiva reparação dos danos.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados é referência em direito imobiliário e locação no Rio de Janeiro, oferecendo assessoria jurídica completa a locadores e locatários. Para mais informações sobre os serviços prestados, acesse advogadoriodejaneiro.com.