Ação de Obrigação de Fazer com Repactuação de Débito e Tutela de Urgência: Guia Completo para Proteger seu Imóvel Financiado

Introdução

Enfrentar dificuldades financeiras e não conseguir pagar as parcelas do financiamento imobiliário é uma situação que gera grande angústia e preocupação. O medo de perder o imóvel residencial, muitas vezes conquistado com anos de esforço, é uma realidade para muitos brasileiros. No entanto, é fundamental saber que existem mecanismos legais para proteger a moradia e buscar uma solução justa e negociada com a instituição financeira.

Este artigo, elaborado pelo escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista no assunto, tem como objetivo esclarecer os principais direitos do consumidor que se encontra em situação de inadimplemento em um contrato de financiamento habitacional. Vamos explorar a possibilidade de ingressar com uma ação de obrigação de fazer para forçar o banco a analisar uma proposta de repactuação da dívida, evitando a perda do imóvel e garantindo uma solução economicamente viável para ambas as partes.

Abordaremos a legislação aplicável, os requisitos para a concessão de tutela de urgência, os documentos necessários e como funciona o processo, além de um modelo prático de petição inicial. O objetivo é fornecer um guia completo e informativo para quem precisa entender como agir diante de uma dívida imobiliária que se tornou impagável nas condições atuais.

O que diz a legislação

A relação entre o consumidor e a instituição financeira é regulada, primordialmente, pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou esse entendimento através da Súmula 297, que afirma: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. Isso significa que os bancos são considerados fornecedores de serviços e devem obedecer aos princípios de transparência, informação e boa-fé objetiva.

Além do CDC, a legislação específica sobre financiamento imobiliário com alienação fiduciária é a Lei nº 9.514/1997. Esta lei estabelece o procedimento para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento, que inclui a constituição em mora do devedor, a consolidação da propriedade em nome do banco e a realização de leilão extrajudicial.

É crucial entender que, após a consolidação da propriedade, as chances de renegociar o contrato e manter o imóvel diminuem drasticamente. Por isso, agir rapidamente, antes que esse procedimento avance, é essencial para preservar o direito à moradia.

O Código de Processo Civil (CPC) de 2015 também é um importante aliado, pois prestigia a solução consensual dos conflitos. O artigo 3º, §§ 2º e 3º, incentiva a conciliação e a mediação, e o artigo 139, inciso V, atribui ao juiz o dever de promover a autocomposição sempre que possível.

Quando é possível ingressar com a ação

A ação de obrigação de fazer com pedido de repactuação do débito é uma medida cabível quando o consumidor, por motivos supervenientes e justificáveis, como perda de emprego, redução de renda ou doença, não consegue mais arcar com as parcelas do financiamento nas condições originalmente contratadas.

É fundamental que o devedor demonstre boa-fé e vontade de pagar. Isso significa que ele deve ter procurado o banco para negociar, reconhecido a existência da dívida e apresentado uma proposta concreta de regularização, como um plano de pagamento parcelado do valor em atraso.

A ação é uma ferramenta para forçar o banco a analisar essa proposta de forma séria e transparente, em vez de simplesmente ignorar o devedor e avançar com a retomada do imóvel. O objetivo não é se eximir da dívida, mas sim encontrar uma solução que seja viável para ambas as partes, evitando um prejuízo muito maior para o consumidor (perda da moradia) e para o banco (que terá que arcar com os custos de um leilão e possivelmente vender o imóvel por um valor inferior ao de mercado).

Direitos da parte interessada

Ao se encontrar em situação de inadimplemento, o consumidor tem uma série de direitos que precisam ser respeitados pela instituição financeira. Conhecer esses direitos é o primeiro passo para se proteger:

• Direito à informação clara e adequada: O banco deve fornecer um extrato detalhado da dívida, discriminando o valor do principal, os juros, a multa e demais encargos. Essa informação é essencial para que o devedor possa avaliar sua real situação e elaborar uma proposta de pagamento.
• Direito à renegociação: O consumidor tem o direito de buscar uma renegociação do débito. A recusa do banco em analisar uma proposta razoável pode ser considerada uma violação dos deveres de cooperação e boa-fé.
• Direito à moradia: O imóvel financiado para residência familiar é protegido por princípios constitucionais e pela legislação consumerista. A perda da moradia deve ser sempre o último recurso, e o judiciário pode intervir para evitar que isso ocorra de forma precipitada.
• Direito de purgar a mora: O devedor tem o direito de quitar as parcelas em atraso para evitar a consolidação da propriedade. No entanto, a purgação da mora pode ser integral, o que muitas vezes é inviável para quem está em dificuldade financeira.
• Direito à tutela de urgência: Em situações de perigo de dano iminente, como a iminência da consolidação da propriedade e do leilão do imóvel, o consumidor pode solicitar ao juiz uma decisão liminar que suspenda esses procedimentos até que a questão seja analisada de forma mais aprofundada.

Documentos necessários

Para ingressar com a ação, é fundamental reunir uma série de documentos que comprovem a relação contratual, a situação financeira e as tentativas de negociação. A seguir, listamos os principais documentos necessários:

• Contrato de financiamento habitacional: O documento original que formaliza o contrato com o banco.
• Extrato da dívida: O documento emitido pelo banco que demonstra o valor total do débito, discriminando as parcelas em atraso, juros e multas.
• Comprovantes de pagamento: Os recibos das parcelas pagas ao longo do contrato, para demonstrar o histórico de adimplemento.
• Matrícula do imóvel: O documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que comprova a propriedade e a existência da alienação fiduciária em favor do banco.
• Comprovantes de renda: Holerites, extratos bancários, declaração de imposto de renda, que comprovem a atual capacidade financeira do devedor.
• Documentos que comprovem a dificuldade financeira: Como termo de rescisão de contrato de trabalho, laudos médicos, ou qualquer outro documento que justifique a redução da capacidade de pagamento.
• Comprovantes das tentativas de negociação: E-mails, mensagens de WhatsApp, protocolos de atendimento, que demonstrem que o devedor procurou o banco para buscar uma solução.
• Proposta de pagamento: Um plano detalhado com o valor que o devedor pode pagar mensalmente para quitar o débito em atraso.
• Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento dos autores.

Como funciona o processo

O processo para buscar a repactuação do débito e evitar a perda do imóvel geralmente segue os seguintes passos:

1. Análise do caso e reunião de documentos: O advogado analisará a situação, os documentos e a viabilidade jurídica da ação.
2. Protocolo da petição inicial: O advogado ingressará com a ação de obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência, apresentando todos os fatos, fundamentos jurídicos e a proposta de pagamento.
3. Análise do pedido de tutela de urgência: O juiz analisará o pedido de urgência e poderá determinar, de forma liminar, a suspensão da consolidação da propriedade e do leilão do imóvel até a realização da audiência de conciliação.
4. Citação do banco: O banco será citado para comparecer à audiência de conciliação e apresentar sua defesa.
5. Audiência de conciliação: Nesta audiência, o juiz tentará promover um acordo entre as partes. O banco deve comparecer com um representante com poderes para negociar. É o momento crucial para apresentar a proposta de repactuação e buscar uma solução consensual.
6. Apresentação de defesa e instrução processual: Se não houver acordo, o banco apresentará sua contestação e o processo seguirá com a produção de provas, como depoimentos e perícias, se necessário.
7. Sentença: Ao final, o juiz proferirá uma sentença, decidindo se o banco deve ou não aceitar a proposta de repactuação e sob quais condições.

Perguntas frequentes (FAQ)

Para esclarecer as principais dúvidas sobre o tema, preparamos um FAQ com as perguntas mais comuns:

• 1. O que é a consolidação da propriedade no financiamento imobiliário? É o procedimento legal previsto na Lei 9.514/97 pelo qual o banco, após a constituição do devedor em mora, passa a ser o proprietário pleno do imóvel, podendo então leiloá-lo para quitar a dívida.
• 2. Posso perder meu imóvel se estiver devendo algumas parcelas? Sim, se o banco seguir o procedimento legal de cobrança e consolidação da propriedade. Por isso, é crucial agir rapidamente para evitar que isso aconteça.
• 3. O que é a purgação da mora? É o ato de pagar as parcelas em atraso para evitar a consolidação da propriedade. No entanto, a lei pode exigir o pagamento integral da dívida, o que é inviável para muitos devedores.
• 4. O que é uma ação de obrigação de fazer? É uma ação judicial para obrigar o banco a fazer algo, como analisar uma proposta de renegociação e fornecer informações detalhadas sobre a dívida.
• 5. O que é a tutela de urgência? É uma decisão liminar do juiz, concedida quando há probabilidade do direito e perigo de dano, para suspender um ato que pode causar um prejuízo grave e de difícil reparação, como a consolidação da propriedade e o leilão do imóvel.
• 6. Preciso de um advogado para negociar com o banco? Embora a negociação administrativa possa ser feita diretamente, ter um advogado especializado é fundamental para garantir que seus direitos sejam respeitados e para ingressar com a ação judicial, se necessário.
• 7. Quanto tempo leva um processo desse tipo? O prazo pode variar, mas a tutela de urgência pode ser concedida em poucos dias. A audiência de conciliação geralmente é marcada em um curto espaço de tempo. O processo completo pode levar alguns anos, mas o objetivo principal é resolver a questão na conciliação.
• 8. O que acontece se o banco não aceitar minha proposta de pagamento? O juiz analisará a proposta e a recusa do banco. Se a proposta for considerada razoável e o banco não apresentar uma justificativa plausível para a recusa, o juiz pode determinar a aceitação ou estabelecer outras condições para a renegociação.
• 9. Posso pedir a revisão do contrato de financiamento? Sim, é possível pedir a revisão de cláusulas contratuais que sejam consideradas abusivas, como taxas de juros excessivamente altas. No entanto, no caso em questão, o foco é a repactuação do débito vencido.
• 10. O que é o juízo 100% digital? É um procedimento em que todos os atos processuais, incluindo audiências, são realizados de forma virtual, por videoconferência, facilitando o acesso à justiça.
• 11. Quais são os riscos de não fazer nada? O principal risco é a perda do imóvel. O banco pode consolidar a propriedade e leiloar o imóvel por um valor muito inferior ao de mercado, e o devedor ainda pode ficar com uma dívida residual.
• 12. A gratuidade de justiça é garantida? A gratuidade é um direito de quem não pode pagar as custas do processo sem prejuízo do próprio sustento. Basta declarar essa condição, que a lei presume como verdadeira.
• 13. O que devo fazer se já recebi uma notificação de consolidação da propriedade? Procure um advogado imediatamente. O tempo é crucial. Ainda é possível ingressar com uma ação para tentar reverter a situação, mas as chances de sucesso diminuem após a consolidação.
• 14. Posso depositar o valor das parcelas em juízo? Sim, é possível fazer o depósito judicial do valor que você pode pagar, demonstrando sua boa-fé e intenção de pagar, enquanto o processo está em andamento.
• 15. O que é a audiência de conciliação? É uma audiência em que o juiz tenta promover um acordo entre as partes. É uma oportunidade para apresentar sua proposta de pagamento diretamente ao representante do banco, que deve ter poderes para negociar.

Conclusão

A inadimplência em um financiamento imobiliário é um problema sério, mas não deve ser encarado como o fim da linha. A legislação brasileira oferece mecanismos para proteger o consumidor e a sua moradia, desde que ele aja com boa-fé e busque uma solução negociada.

A ação de obrigação de fazer com pedido de repactuação do débito é uma ferramenta poderosa para forçar o banco a analisar sua proposta de pagamento e evitar a retomada do imóvel. Ao demonstrar a intenção de pagar e apresentar um plano viável, o devedor coloca o banco em uma posição em que a recusa injustificada pode ser questionada judicialmente.

É fundamental contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário e do consumidor para conduzir o processo da melhor forma. O escritório Magalhães & Gomes Advogados possui a experiência necessária para orientar e representar você nessa jornada, buscando sempre a solução mais justa e eficiente para o seu caso. Não espere a situação se agravar. Procure ajuda especializada e proteja o seu patrimônio e o seu direito de morar.

Modelo de Petição

Nota: O modelo abaixo é um exemplo de referência e deve ser adaptado ao caso concreto, com a orientação de um advogado. Os dados pessoais foram anonimizados para proteger a privacidade das partes.

AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA-RJ

AUTOR, brasileiro, casado, professor, portador do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX e RG nº XX.XXX.XXX-X, e RÉU, brasileira, casada, administradora, portadora da identidade DETRAN/RJ nº XXXXXXXX-X, inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, ambos residentes e domiciliados na [ENDEREÇO OMITIDO], por intermédio de seus advogados, com endereço profissional constante no rodapé, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE REPACTUAÇÃO DO DÉBITO VENCIDO E TUTELA DE URGÊNCIA

em face de BANCO INTER S.A., instituição financeira inscrita no CNPJ sob o nº 00.416.968/0001-01, com sede na Avenida Barbacena, nº 1.219, Bairro Santo Agostinho, Belo Horizonte/MG, CEP 30190-131, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

DO JUÍZO 100% DIGITAL

De plano, a parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo.

Para tanto, informa desde já os meios de comunicação dos patronos, endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO] e o do autor, endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO].

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.

Aliás, sedimentando o praticado pelos Tribunais pátrio acerca da gratuidade da justiça, o Código de Processo Civil assevera em seu art. 99, a saber:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.§ 4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.

Conforme entendimento sedimentado na jurisprudência pátria, o fato de a parte autora encontrar-se assistida por advogado particular não induz a nenhuma presunção de possibilidade econômica, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – PESSOA FÍSICA – DECLARAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS – PRESUNÇÃO “JÚRIS TANTUM” – PARTE ASSISTIDA POR ADVOGADO PARTICULAR – IRRELEVÂNCIA – RECURSO PROVIDO – Para a concessão do benefício da justiça gratuita, basta a simples afirmação da parte de que não possui condições de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo próprio ou de sua família, cabendo à parte contrária, por se tratar de presunção relativa, comprovar a inexistência ou a cessação do alegado estado de pobreza, ou ao juiz averiguar a veracidade do alegado através de apuração iniciada de ofício. O simples fato de a parte estar sendo assistida por advogado particular não a impede de se ver agraciada com a concessão do benefício da justiça gratuita. (TJ-MG-AI: 102361600357390001 MG, Relator: Evandro Lopes Costa Teixeira, Data de Julgamento: 20/07/2017, câmeras cíveis/ 17º CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2017).

Por todo o exposto, firmes que estas circunstâncias em nada obstam o benefício ora pleiteado pelo requerente e que a simples afirmação na exordial se coaduna com a presunção de veracidade garantida pelo Código de Processo Civil. Credita-se que, essas sejam suficientes a fazer provar da hipossuficiência financeira desta, desde logo se requer que seja deferido o benefício pleiteado.

DOS FATOS

Os autores celebraram com o BANCO INTER S.A. contrato de financiamento habitacional destinado à aquisição do imóvel utilizado como residência familiar, localizado na [ENDEREÇO OMITIDO].

O financiamento foi contratado no âmbito habitacional, mediante garantia de alienação fiduciária, sendo certo que os Autores sempre cumpriram regularmente suas obrigações contratuais durante a maior parte da relação jurídica estabelecida com a instituição financeira.

Ocorre que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, os Autores passaram a enfrentar impossibilidade momentânea de manter o pagamento das prestações nos moldes originalmente exigidos, circunstância que não representou abandono da obrigação ou intenção de inadimplemento definitivo.

Ao contrário, desde o início da dificuldade financeira os Autores buscaram contato com o Banco Réu visando encontrar uma alternativa para regularização do contrato.

Nas tratativas administrativas realizadas, houve tentativa de pagamento de parcela isolada, inclusive com manifestação expressa de disponibilidade para quitação parcial. Contudo, posteriormente, a instituição financeira passou a exigir a quitação acumulada de múltiplas parcelas, tornando a regularização imediata inviável diante da realidade financeira momentânea dos consumidores.

Hoje os autores se vêem em situação de ameaças constantes de negativação e retomada do imóvel.

A ausência de uma solução negociada fez com que o débito evoluísse, alcançando o valor informado pelo próprio Banco Réu de R$ 35.798,38. Os Autores não negam a existência da obrigação. Não pretendem afastar o contrato, reduzir artificialmente a dívida ou impedir a satisfação do crédito.

O que se busca é justamente a preservação da relação contratual mediante uma solução economicamente possível. Na tentativa de evitar a perda do imóvel residencial e cumprir a obrigação assumida, o Autor chegou inclusive a buscar recursos financeiros externos, agravando sua própria situação econômica.

Diante desse cenário, apresenta-se proposta concreta de regularização do débito vencido, consistente no pagamento mensal de R$ 2.500,00, valor compatível com a atual capacidade financeira dos Autores.

Considerando o saldo indicado pelo Banco Réu de R$ 35.798,38, a proposta representa aproximadamente 15 meses de pagamento, mediante 14 parcelas de R$ 2.500,00 e uma última parcela estimada de R$ 798,38, ressalvada eventual atualização contratual até a formalização da composição.

3.1. Da tentativa de solução administrativa e boa-fé dos autores

A presente demanda não decorre de resistência ao cumprimento contratual, mas justamente da ausência de construção de uma solução viável entre as partes. Os Autores demonstraram comportamento compatível com a boa-fé contratual, pois procuraram a instituição financeira, reconheceram a existência do débito e buscaram alternativas para regularização.

A conduta adotada demonstra que não existe intenção de frustrar o recebimento do crédito pelo Banco Réu. A pretensão apresentada ao Poder Judiciário possui finalidade conciliatória e preventiva, buscando evitar que uma dificuldade temporária de pagamento transforme-se na perda definitiva de um contrato que ainda pode ser preservado.

A solução pretendida atende também ao interesse econômico da própria instituição financeira, pois privilegia o recebimento do crédito em detrimento da adoção imediata de medidas expropriatórias que poderão gerar prejuízos e prolongamento da controvérsia.

DO DIREITO

A relação jurídica estabelecida entre os Autores e a instituição financeira Ré encontra-se submetida às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que envolve prestação de serviço financeiro diretamente oferecido por instituição bancária a consumidores finais.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento por meio da Súmula 297, segundo a qual “o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

No presente caso, os Autores figuram como destinatários finais do serviço bancário contratado, consistente na disponibilização de crédito imobiliário para aquisição de imóvel residencial, enquanto o Banco Réu atua como fornecedor de serviços financeiros, submetendo-se, portanto, aos deveres decorrentes da legislação consumerista.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor não significa afastamento da obrigação contratual assumida pelos Autores, tampouco representa autorização para descumprimento das cláusulas pactuadas.

Ao contrário, a proteção consumerista busca justamente estabelecer equilíbrio na relação jurídica, garantindo que a execução do contrato ocorra de forma transparente, cooperativa e compatível com os deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva.

O artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os serviços contratados, enquanto o artigo 6º, inciso V, prevê a possibilidade de modificação das condições contratuais em situações nas quais fatos supervenientes tornem a obrigação excessivamente onerosa.

No presente caso, não se pretende revisão indiscriminada do contrato ou afastamento das obrigações assumidas.

A pretensão dos Autores é permitir uma análise concreta da situação de inadimplemento, diante de circunstância superveniente que comprometeu temporariamente a capacidade de pagamento, buscando-se solução que preserve simultaneamente o interesse do consumidor e o recebimento do crédito pela instituição financeira.

Além das normas consumeristas, a atuação das instituições financeiras é orientada por regulamentações expedidas pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central do Brasil, especialmente quanto ao relacionamento com clientes e usuários de produtos e serviços financeiros.

A Resolução CMN nº 4.949/2021 estabelece princípios e procedimentos que devem ser observados pelas instituições financeiras no relacionamento com seus clientes, abrangendo as fases de pré-contratação, contratação e pós-contratação dos produtos e serviços financeiros.

Referida norma reforça a necessidade de adoção de práticas pautadas pela ética, responsabilidade, transparência e adequado tratamento aos clientes, princípios que devem orientar não apenas a contratação inicial, mas também a fase posterior de administração do contrato e solução de eventuais dificuldades enfrentadas pelo consumidor.

No caso concreto, verifica-se que o próprio Banco Réu reconhece administrativamente a existência de parcelas vencidas e encaminhou aos Autores comunicação oferecendo canal específico para negociação do contrato imobiliário.

Tal conduta demonstra que a própria instituição financeira reconhece a existência de espaço negocial para regularização da obrigação.

Dessa forma, a presente demanda não busca impor ao Banco Réu obrigação incompatível com o contrato ou com a legislação aplicável.

Busca-se, em observância aos princípios consumeristas e regulatórios aplicáveis ao relacionamento bancário, assegurar tratamento adequado da situação apresentada, permitindo análise efetiva da proposta de regularização formulada pelos Autores.

A postura esperada de uma instituição financeira, especialmente diante de consumidor que reconhece o débito, demonstra intenção de pagamento e apresenta proposta objetiva de regularização, deve ser pautada pela cooperação e pela busca da solução economicamente mais eficiente para ambas as partes.

A preservação do contrato, quando possível, atende não apenas ao interesse dos consumidores, mas também ao próprio interesse econômico do credor, evitando o agravamento do inadimplemento e a adoção de medidas mais gravosas quando existe alternativa concreta de cumprimento.

DO PLANO DE PAGAMENTO

Conforme demonstrado nos documentos anexos e nas tratativas administrativas realizadas entre as partes, o débito vencido referente ao contrato de financiamento habitacional nº 00202307709 alcançou, conforme informado pelo próprio Banco Réu, o montante de R$ 35.798,38.

Os Autores reconhecem a existência da obrigação e não pretendem afastar o pagamento da dívida existente. Ao contrário, apresentam proposta concreta de regularização, construída de acordo com sua atual capacidade financeira, buscando preservar o contrato e possibilitar ao credor o recebimento integral do crédito.

A proposta consiste no pagamento mensal de R$ 2.500,00, valor que, embora não permita a quitação imediata do saldo vencido em parcela única, demonstra capacidade real de adimplemento e representa alternativa economicamente mais eficiente do que a adoção de medidas expropriatórias.

A projeção do plano de pagamento é a seguinte:

• Saldo inicial da dívida: R$ 35.798,38
• 1ª a 14ª parcela: R$ 2.500,00 cada
• 15ª parcela (final): R$ 798,38

Assim, considerando o saldo atualmente informado pelo Banco Réu e sem prejuízo de eventual atualização contratual até a formalização da composição, o débito vencido poderia ser integralmente regularizado no prazo estimado de 15 meses.

Importante destacar que a presente proposta não representa pedido de redução da dívida, afastamento dos encargos contratados ou transferência do prejuízo ao credor.

Trata-se de medida fundada na boa-fé contratual, destinada a permitir o cumprimento da obrigação em condições compatíveis com a realidade financeira atual dos Autores, preservando-se o interesse de ambas as partes.

A solução proposta revela-se economicamente racional, pois possibilita ao Banco Réu a recuperação integral do crédito, ao mesmo tempo em que evita que uma dificuldade financeira temporária resulte na perda definitiva do imóvel residencial e na ruptura de um contrato que ainda possui possibilidade concreta de cumprimento.

DA CONCILIAÇÃO E A POSSIBILIDADE DE ADIMPLEMENTO

A audiência de conciliação assume importância central. Os Autores não pretendem audiência meramente formal com representante sem capacidade de negociar. A controvérsia exige presença de preposto ou representante do Banco com poderes reais para examinar o contrato, conhecer a situação financeira apresentada e avaliar o plano proposto.

A proposta já está quantificada. O saldo vencido está identificado. A capacidade mensal está definida. O prazo estimado de pagamento está calculado. Há, portanto, matéria concreta para negociação, sendo economicamente mais eficiente buscar a preservação de contrato de longo prazo do que acelerar medidas expropriatórias contra devedor que manifesta disposição de pagamento.

DO PREJUÍZO AO PROCESSO CASO HAJA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE LIMINARMENTE

O imóvel está submetido a alienação fiduciária. A Lei nº 9.514/1997 prevê procedimento específico de constituição em mora, consolda propriedade e leilão. Nos financiamentos destinados à aquisição de imóvel residencial, a disciplina legal exige atenção ao momento da consolidação, pois a possibilidade de preservação do vínculo contratual se reduz de forma substancial após esse marco.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.288, firmou entendimento de que, no regime posterior à Lei nº 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade sem purgação da mora, assegura se ao devedor, em regra, o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º B, da Lei nº 9.514/1997, e não o restabelecimento automático do contrato.

Por isso, permitir que o procedimento extrajudicial avance até a perda da utilidade da negociação antes mesmo da apreciação de proposta concreta de pagamento pode esvaziar a finalidade prática desta demanda.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência depende da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito decorre da própria relação contratual existente entre as partes, da documentação apresentada e, principalmente, da postura adotada pelos Autores desde o início da dificuldade financeira enfrentada. Conforme demonstrado, os Autores não permaneceram inertes diante do inadimplemento.

Ao contrário, buscaram contato com a instituição financeira, manifestaram interesse na regularização do contrato e procuraram construir uma alternativa para pagamento do débito existente.

A boa-fé dos Autores também é evidenciada pela apresentação de proposta concreta de regularização, mediante pagamento mensal de R$ 2.500,00, destinada à amortização do saldo vencido informado pelo próprio Banco Réu.

A proposta apresentada não busca afastar a obrigação contratual, reduzir unilateralmente a dívida ou impedir a satisfação do crédito. Busca apenas estabelecer um caminho possível para cumprimento da obrigação, preservando o contrato e permitindo ao credor o recebimento dos valores devidos.

O perigo de dano decorre da própria natureza do contrato discutido, pois trata-se de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, envolvendo imóvel destinado à residência familiar dos Autores. Além disso, a documentação anexada demonstra que o Banco Réu já iniciou procedimento administrativo de cobrança, encaminhando comunicação aos Autores informando a existência de parcelas em atraso e alertando sobre a possibilidade de suspensão contratual decorrente da falta de pagamento.

Na comunicação encaminhada, o próprio Banco informa a existência de oportunidade de negociação das parcelas vencidas e disponibiliza canal específico para busca de solução. Assim, verifica-se que a controvérsia ainda se encontra em fase de tentativa administrativa, sendo este o momento adequado para intervenção judicial a fim de estimular uma composição efetiva entre as partes.

A manutenção da cobrança sem qualquer análise concreta da proposta apresentada poderá resultar no agravamento do débito e no avanço de medidas contratuais que poderão tornar mais difícil ou inviável a solução consensual posteriormente.

Importante destacar que os Autores não pretendem impedir o exercício dos direitos contratuais do Banco Réu, tampouco obter moratória indefinida. O objetivo da presente tutela é exclusivamente preservar a utilidade do processo, permitindo que as partes tenham oportunidade real de negociação antes do agravamento da situação contratual.

O Código de Processo Civil prestigia expressamente a solução consensual dos conflitos, estabelecendo no artigo 3º, §§ 2º e 3º, o dever de estímulo à conciliação, bem como atribuindo ao magistrado, pelo artigo 139, inciso V, a função de promover a autocomposição sempre que possível.

Dessa forma, considerando a existência de débito reconhecido, a demonstração de boa-fé dos Autores, a apresentação de proposta concreta de pagamento e a existência de comunicação administrativa indicando a fase de cobrança do contrato, mostra-se adequada a concessão da tutela de urgência para:

• (i) a suspensão temporária de eventual procedimento destinado à consolidação da propriedade fiduciária, realização de leilão ou alienação do imóvel objeto da matrícula nº 303064 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, ao menos até a realização da audiência de conciliação e posterior deliberação judicial acerca da proposta de regularização;
• (ii) determinar a suspensão temporária dos atos de cobrança relacionados ao débito vencido objeto da presente demanda, especialmente medidas que possam resultar em agravamento da situação contratual;
• (iii) a suspensão da exigibilidade imediata do saldo vencido nos moldes atualmente cobrados, até manifestação do Banco Réu acerca da proposta de regularização apresentada;
• (iv) a apresentação pelo Banco Réu, no prazo fixado por este Juízo, de manifestação específica sobre a proposta de pagamento apresentada pelos Autores;
• (v) a realização de audiência de conciliação com representante do Banco Réu dotado de poderes efetivos para negociação.

Ressalta-se que a medida não causa prejuízo ao Banco Réu, pois permanece íntegro o direito creditório e a garantia contratual existente, buscando-se apenas criar ambiente adequado para solução consensual da controvérsia.

DOS PEDIDOS

Ante o exposto e com arrimo no Código de Defesa do Consumidor, requer-se a Vossa Excelência:

1. Conceda se aos Autores o benefício da gratuidade de justiça;
2. Adote se o procedimento do Juízo 100% Digital, com realização virtual dos atos processuais compatíveis, especialmente da audiência de conciliação;
3. Defira se, em caráter de urgência:
   • (i) a suspensão temporária de eventual procedimento destinado à consolidação da propriedade fiduciária, realização de leilão ou alienação do imóvel objeto da matrícula nº 303064 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, ao menos até a realização da audiência de conciliação e posterior deliberação judicial acerca da proposta de regularização;
   • (ii) determinar a suspensão temporária dos atos de cobrança relacionados ao débito vencido objeto da presente demanda, especialmente medidas que possam resultar em agravamento da situação contratual;
   • (iii) a suspensão da exigibilidade imediata do saldo vencido nos moldes atualmente cobrados, até manifestação do Banco Réu acerca da proposta de regularização apresentada;
   • (iv) a apresentação pelo Banco Réu, no prazo fixado por este Juízo, de manifestação específica sobre a proposta de pagamento apresentada pelos Autores;
   • (v) a realização de audiência de conciliação com representante do Banco Réu dotado de poderes efetivos para negociação.
4. Determine se ao Banco Réu que informe, em prazo a ser fixado pelo Juízo, o valor atualizado e discriminado das prestações vencidas do Contrato de Financiamento Habitacional nº 00202307709, especificando principal, juros, multa e demais encargos incidentes;
5. Ordene-se ainda ao Réu que esclareça se já existe procedimento extrajudicial de constituição em mora, consolidação da propriedade ou leilão relacionado à matrícula nº 303064, indicando eventual protocolo, data das intimações, estágio atual e atos já praticados;
6. Autoriza se o depósito judicial mensal da quantia de R$ 2.500,00 durante a tramitação da tentativa de composição, com imputação dos valores ao débito vencido, deixando expressamente consignado que o depósito parcial não é apresentado como purgação integral da mora;
7. Designe-se audiência de conciliação em caráter prioritário, com determinação para que o Banco compareça por intermédio de representante munido de poderes efetivos para negociar, transigir e examinar a proposta formulada na presente inicial;
8. Submeta se à conciliação a proposta de pagamento do saldo vencido em parcelas mensais de R$ 2.500,00, considerando como referência o débito documentalmente indicado de R$ 35.798,38, correspondente a 14 parcelas de R$ 2.500,00 e parcela final de R$ 798,38, ressalvada atualização efetivamente demonstrada até a formalização da composição;
9. Assegure-se aos Autores a possibilidade de discutir, na mesma audiência, eventual incorporação do saldo vencido ao financiamento, alongamento do prazo contratual ou outra modalidade de regularização disponibilizada pelo Banco, preservando se a finalidade de continuidade do contrato;
10. Imponha se ao Réu o dever de receber, processar e responder formalmente à proposta apresentada, indicando, caso não a aceite, os fundamentos da recusa e eventual contraproposta ou modalidade de regularização efetivamente disponível para o contrato;
11. Reconheça se a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, especialmente quanto aos deveres de informação, transparência e boa fé;
12. Promova se a citação do Banco Inter S.A. para comparecer à audiência e, querendo, apresentar defesa, sob as consequências processuais cabíveis;
13. Ao final, julgue se procedente a demanda para confirmar as obrigações de informação e processamento efetivo da proposta de regularização, preservando se o contrato enquanto cumpridas as condições que vierem a ser estabelecidas em acordo ou decisão judicial;
14. Condene se o Réu ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, na hipótese de resistência injustificada que imponha o prosseguimento litigioso da demanda;
15. Por fim, sejam todas as publicações e intimações realizadas exclusivamente em nome do advogado Gabriel Magalhães Carvalho, OAB/RJ nº 197.254, sob pena de nulidade.

DAS PROVAS

Os Autores protestam pela produção de prova documental, juntada posterior de documentos, depoimento pessoal do representante do Réu e demais meios admitidos em direito que se mostrem necessários. Apresentam, em especial, as conversas mantidas com os canais de cobrança, documentos relativos ao financiamento, matrícula imobiliária, declaração de hipossuficiência, plano de pagamento e demonstrativo gráfico da capacidade de pagamento.

DO VALOR DA CAUSA

Atribui-se à causa o valor de R$ 35.798,38, correspondente ao último saldo vencido documentalmente informado pelo Banco e cuja forma de regularização constitui o objeto econômico imediato da presente demanda.

Termos em que, pede deferimento.

Rio de Janeiro, 26 de agosto.

Gabriel Magalhães Carvalho
OAB/RJ 197.254

Marco Antônio Narcizo Gomes
OAB/RJ 200.042