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AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ANGRA DOS REIS – RJ
XXX, brasileira, farmacêutica, nascida na data de XX/XX/XXXX, filha de XXX e XXX, endereço eletrônico: XXX@XXX.com, tel: XX XXXXX-XXXX, residente e domiciliada à Rua XXX, nº XX, Bairro XXX, Cidade XXX – Estado XXX, CEP: XXX, inscrita no CPF sob o nº XXX e RG XXX, vem, através de seus advogados que a esta subscrevem, com endereço profissional constante no rodapé, perante Vossa Excelência propor:
AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO À LEI DO INQUILINATO
em face de XXX, inscrito no CPF sob o nº XXX, residente e domiciliado no imóvel objeto da locação, situado à Rua XXX, nº XX, Bairro XXX, Cidade XXX – Estado XXX, CEP: XXX, pelos fatos e fundamentos que passa a expor.
DO JUÍZO 100% DIGITAL
De plano, a parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios de comunicação dos patronos, endereço eletrônico: XXX@XXX.com e o do autor, endereço eletrônico: XXX@XXX.com, tel: XX XXXXX-XXXX.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.
Aliás, sedimentando o praticado pelos Tribunais pátrios acerca da gratuidade da justiça, o Código de Processo Civil assevera em seu art. 99:
Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.
§ 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.
§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.
§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
§ 4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça.
DOS FATOS
A autora é proprietária do imóvel residencial situado à Rua XXX, nº XX, Bairro XXX, Cidade XXX – Estado XXX, CEP: XXX.
O referido imóvel foi locado ao réu pelo período de XX meses, iniciando-se em XX/XX/XXXX e com término previsto para XX/XX/XXXX, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.
O valor do aluguel foi ajustado em R$ XXX,XX mensais, com reajuste anual conforme previsto no artigo 18 da Lei nº 8.245/91, e possibilidade de revisão, se necessário, conforme o artigo 19 da mesma lei.
Ficou acordado entre as partes que o pagamento da conta de energia elétrica seria de responsabilidade do locatário, embora o contrato permanecesse em nome da autora. Este acordo foi reforçado pela Cláusula Sétima do contrato de locação, que estipula que o atraso no pagamento do aluguel, das taxas de condomínio ou da energia elétrica por um mês ou mais configuraria descumprimento das cláusulas contratuais e poderia ensejar a rescisão do contrato por parte do locatário.
CLÁUSULA SÉTIMA: O atraso no pagamento do aluguel, bem como das taxas de condomínio e energia elétrica por um mês ou mais serão causa de rescisão do contrato de locação por descumprimento das cláusulas contratuais por parte do LOCATÁRIO.
Contudo, por diversas vezes, o réu deixou de realizar o pagamento dentro do prazo estipulado pela concessionária de energia, descumprindo as obrigações previstas no contrato e no acordo entre as partes. Tal conduta gerou cobranças indevidas à autora e ameaças de inclusão de seu nome em órgãos de proteção ao crédito, causando abalos à sua honra e tranquilidade, além de configurar motivo suficiente para a rescisão contratual, nos termos pactuados.
Cumpre destacar que o contrato foi encaminhado ao réu que com este anuiu, mas, nunca entregou o documento devidamente assinado.
Por fim, após o início do contrato, a autora tomou conhecimento de que o réu sublocou o imóvel a terceiros, sem sua anuência, em flagrante violação às disposições legais e contratuais. Tal irregularidade reforça a prática de atos que violam tanto os termos ajustados quanto a boa-fé que rege os contratos.
Essa informação foi confirmada por meio de uma conversa via WhatsApp, em que a Sra. XXXXX, ao se identificar como residente do imóvel junto ao locatário, solicitou que a autora abrisse o portão, alegando estar sem acesso.
Diante do ocorrido, a autora tentou resolver a situação de forma administrativa, como demonstram as conversas anexadas. No entanto, o réu justifica que a Sra. XXXX, que atualmente reside no imóvel, seria “membro da família”.
“Vale ressaltar, que a família é um grupo de pessoas que compartilham laços de afeto, apoio e CONVIVÊNCIA. O arranjo familiar pode ser constituído por duas pessoas casadas ou não, de sexo diverso ou não, por pessoas ligadas pela relação de parentesco ou AFINIDADE. A família atual é centrada no conceito de dignidade humana; ademais a família pode ser escolhida, no sentido de apoio mútuo, compartilhamento de responsabilidades criando um ambiente de cuidado, mesmo que não tenham laços biológicos ou legais.
A XXXX foi uma das primeiras pessoas que me acolheu e de imediato nos aproximamos, além de amiga é minha FAMILIA em XXXXX ou em qualquer parte desta Federação.”
Essa alegação contrasta diretamente com as informações prestadas pelo réu no momento da contratação, ocasião em que foi informado que a locação seria destinada a uma única pessoa. Questionado pela autora se seria para um casal, o réu respondeu afirmativamente ser “solteiro”, indicando que apenas ele residiria no imóvel.
Cumpre destacar que durante a tentativa de resolução a autora informa ao locador que caso a sra XXXX fosse permanecer no imóvel seria necessário reajustar o valor inicialmente contratado, o que não foi respondido.
Desta feita, diante da soma de irregularidades cometidas pelo réu, o descumprimento do acordo sobre as despesas, a omissão quanto à real ocupação do imóvel e a sublocação não autorizada, não resta alternativa à autora senão buscar judicialmente a rescisão da locação com a retomada do imóvel bem como o valor que deixou de ser pago pelo aluguel, de forma a resguardar seus direitos.
DO DIREITO
A relação locatícia em questão é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelece critérios claros quanto à possibilidade de sublocação do imóvel. Nos termos do artigo 13, a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, total ou parcial, depende de consentimento prévio e escrito do locador:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
No caso em tela, resta incontroverso que a autora nunca consentiu com a sublocação do imóvel locado ao réu, seja de forma expressa ou tácita. Assim, a conduta do locatário ao sublocar o imóvel sem a anuência da locadora viola frontalmente a legislação e configura infração grave, ensejando a rescisão da locação e o despejo dos ocupantes.
Ademais, o artigo 9º da Lei nº 8.245/91 prevê as hipóteses de rescisão do contrato de locação, sendo aplicável ao presente caso o inciso II, que permite a resolução do contrato em decorrência da prática de infração legal ou contratual:
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
(…)
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
Ao sublocar o imóvel sem autorização, o réu não apenas infringiu a legislação aplicável, mas também desrespeitou os princípios contratuais que norteiam a boa-fé e a transparência entre as partes, rompendo a confiança essencial à continuidade da relação locatícia.
Por fim, a Lei de Locações é clara ao estabelecer que a permissão para sublocar não se presume, devendo constar de forma expressa e escrita. Caso contrário, a sublocação é terminantemente vedada. No presente caso, não há qualquer autorização ou instrumento contratual que permita ao réu sublocar o imóvel, tornando a prática irregular e justificando a imediata rescisão do contrato e o despejo.
Dessa forma, é imperativa a aplicação da legislação vigente para proteger os direitos da locadora, determinando a rescisão do contrato e o despejo dos ocupantes, além da imposição de pagamento dos valores que deveria ter sido aimplido desde agosto.
Cobrança da Diferença de Aluguel pelo Compartilhamento do Imóvel
Conforme pactuado inicialmente, o aluguel mensal foi fixado no valor de R$ XXXX, considerando que apenas o réu residiria no imóvel. Entretanto, desde agosto de 2024, restou comprovado que a residência passou a ser compartilhada com a Sra. XXXX, configurando aumento da ocupação do imóvel e, consequentemente, maior consumo e desgaste das suas instalações.
Além disso, o compartilhamento da moradia impacta diretamente nos custos de serviços incluídos no valor do aluguel, como fornecimento de água, elevando o ônus para a autora. O acréscimo do aluguel para R$ XXXX, proposto pela autora, reflete o aumento desses custos e está em conformidade com o artigo 19 da Lei nº 8.245/91, que permite a revisão do valor locativo quando ocorrerem alterações das condições inicialmente contratadas.
A convivência da Sra. XXXX no imóvel foi corroborada por mensagens via WhatsApp, nas quais ela se identificou como residente e solicitou à autora acesso ao imóvel. Essa situação contraria os termos do contrato verbal firmado, que previa a locação para uma única pessoa. Tal fato não apenas representa violação contratual, como também justifica a necessidade de reajuste no valor do aluguel.
Em mensagem datada de XX/XX/XXXX, a autora comunicou ao réu a necessidade de revisão contratual caso a Sra. XXXX permanecesse no imóvel, informando o novo valor de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), mensais. O réu, porém, não respondeu de forma clara e não realizou o pagamento da diferença do aluguel, configurando inadimplência em relação ao valor ajustado para a nova situação de ocupação.
Diante do descumprimento contratual e da omissão do réu quanto à proposta de reajuste, requer-se a condenação do réu ao pagamento da diferença de R$ XXXX mensais, referente ao período de agosto de 2024 até a efetiva regularização da situação ou desocupação do imóvel; bem como, a inclusão de correção monetária e juros de mora incidentes sobre os valores inadimplidos, conforme previsto no contrato e legislação vigente, o que atualmente totaliza a quantia de R$ XXXX conforme demonstração de cálculo abaixo.
Cálculo das Parcelas
Diferença Mensal de Aluguel:
Agosto/2024: R$ XXXX
- Setembro/2024: R$ XXXX
- Outubro/2024: R$ XXXX
- Novembro/2024: R$ XXXX
- Dezembro/2024: R$ XXXX
- Janeiro/2025: R$ XXXX
Juros de Mora:
Aplicação de 1% de juros simples ao mês para cada parcela em atraso, acumulando conforme o tempo decorrido.
DA TUTELA DE URGÊNCIA
A situação narrada nos autos evidencia a urgência e a necessidade de concessão da tutela antecipada, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, para resguardar os direitos da Requerente.
Os requisitos para a concessão da medida de urgência estão devidamente preenchidos:
- Probabilidade do direito: A sublocação não autorizada, comprovada pelas fotos anexadas, caracteriza violação expressa ao disposto no artigo 13 da Lei do Inquilinato, que veda a cessão ou sublocação sem anuência do locador. A conduta da Requerida demonstra a intenção de obter vantagem econômica ilícita às custas da Requerente, violando seus direitos de proprietária e gerando prejuízos.
- Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo: A continuidade da ocupação indevida do imóvel por terceiros, em decorrência da sublocação ilícita, compromete a destinação do bem e dificulta sua regular retomada pela Requerente, gerando desgaste emocional e prejuízo patrimonial.
Diante desse cenário, é imprescindível a expedição de ordem liminar de desocupação imediata do imóvel, sem a oitiva prévia da parte contrária (“inaudita altera pars”), intimando-se o Locatário (Requerido) e cientificando a sublocatária, a desocuparem o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação de multa diária, em valor a ser fixado por Vossa Excelência, além de medidas coercitivas cabíveis para o cumprimento da ordem.
Conforme destacado pela doutrina, a tutela antecipada tem como objetivo assegurar a efetividade da prestação jurisdicional, minimizando os prejuízos causados pelo tempo de tramitação do processo. No caso em tela, as provas são robustas e cabais, demonstrando, de forma inequívoca, o direito da Requerente, que precisa ser protegido de imediato para evitar a perpetuação do ato ilícito praticado pela Locatária.
Portanto, requer-se a concessão tutela antecipada Inaudita Altera Pars para determinar o despejo liminar do réu, com fundamento no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei do Inquilinato e assim garantir que a Requerente possa retomar a posse legítima do imóvel sem maiores prejuízos, resguardando-se seus direitos enquanto proprietária.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer à V.Exa:
a) Seja deferida a Tutela Antecipada Inaudita Altera Pars, para determinar o despejo liminar do réu, com fundamento no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei do Inquilinato;
b) A citação da parte ré para que, desejando, venha contestar a presente ação;
c) A concessão do benefício da gratuidade de justiça à autora;
d) A adoção do juízo 100% digital;
e) A procedência do pedido para:
- Declarar rescindido o contrato de locação;
- Determinar o despejo definitivo do réu e de quaisquer terceiros ocupantes do imóvel, com a devolução do bem livre de pessoas e coisas;
f) A condenação do réu ao pagamento de R$ XXX,XX referente à diferença de valores devidos;
g) A condenação do réu ao pagamento de eventuais aluguéis e encargos vencidos até a devolução do imóvel;
h) A condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20% do valor da causa;
i) Requer ainda que todas as intimações sejam feitas exclusivamente através do advogado XXX, OAB/XXX nº XXX, sob pena de nulidade.
DO VALOR DA CAUSA
Atribui-se à causa o valor de R$ XXX,XX.
Nestes termos,
Pede deferimento.
Cidade XXX, data XX/XX/XXXX.
XXX – OAB/XXX nº XXX
XXX – OAB/XXX nº XXX
