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AO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE NITERÓI/RJ
XXX, brasileira, em união estável, psicóloga, nascida na data de XX/XX/XXXX, filha de XXX e XXX, endereço eletrônico: XXX@XXX.com, residente e domiciliada à Rua XXX, XXX, XXX/RJ, CEP: XXX, inscrita no CPF sob o nº XXX e RG XXX, vem através de seus advogados propor
AÇÃO DE COBRANÇA DE ACESSÓRIO DA LOCAÇÃO
Em face de XXX, brasileiro, solteiro, inscrito no CPF XXX, portador do RG XXX, residente e domiciliado à Rua XXX, XXX/XXX, XXX, XXX/RJ, CEP XXX, pelos fatos que passa a expor.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
A autora é pessoa hipossuficiente, não possuindo condições de arcar com custas processuais sem o prejuízo do seu sustento e de sua família, motivo pelo qual faz jus aos benefícios da gratuidade de justiça, nos termos da Lei 1.060/50 com as alterações da Lei 7.510/86 c/c artigo 98 e seguintes do CPC.
DO JUÍZO 100% DIGITAL
A parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios endereços eletrônicos acima declinados.
DOS FATOS
A Autora firmou contrato de locação de um galpão com o Réu, com prazo de 60 meses, com início em XX/XX/XXXX e término previsto para XX/XX/XXXX. O referido contrato previa, em sua cláusula segunda, o pagamento do aluguel mensal no valor de R$ XXX referente à locação por períodos de 30 dias.
O objeto da locação é o imóvel localizado à Rua XXX, XXX, XXX, XXX/RJ.
No parágrafo único da cláusula quarta, ficou expressamente pactuado que o pagamento do IPTU e de demais encargos seria de inteira responsabilidade do locatário, nos seguintes termos:
“Cláusula Quarta
Parágrafo único: Além do aluguel ajustado na Cláusula 2ª, o locatário fica obrigado a pagar os seguintes encargos: a totalidade das despesas de condomínio, se houver, a totalidade do Imposto Predial Urbano (IPTU), a taxa de prevenção e extinção de incêndio, taxa de lixo, se houver, prêmio do seguro contra incêndio, os quais deverão ser quitados quando do pagamento do aluguel.”
Em janeiro de XXXX, a Autora verificou que o Réu não estava adimplindo os encargos tributários previstos no contrato de locação. Durante todo o período da locação, o Réu deixou de efetuar o pagamento do IPTU, acumulando débitos desde XXXX até junho de XXXX.
Nesse mesmo período, a Autora tomou ciência da existência de débitos relativos ao IPTU do imóvel desde o ano de XXXX, época em que a gestão do galpão estava sob a responsabilidade da administradora XXX. Por confiar plenamente nos serviços da administradora, a Autora não fiscalizou de forma rigorosa o pagamento dos tributos, partindo do pressuposto de que não havia pendências fiscais. A partir de XXXX, contudo, a administração do imóvel passou a ser realizada pela imobiliária XXX, momento em que os débitos foram identificados.
No início de XXXX, ao tomar conhecimento das dívidas tributárias, a Autora notificou o Réu formalmente e realizou diversas tentativas de cobrança. Todavia, este permaneceu inadimplente, tanto em relação aos aluguéis dos meses de março e abril de XXXX quanto aos encargos tributários. Embora o Réu tenha formalizado o parcelamento de parte dos débitos referentes ao IPTU de XXXX, nenhuma parcela foi efetivamente quitada.
Em junho de XXXX, o Réu devolveu as chaves do imóvel à administradora XXX, mas descumpriu diversas obrigações contratuais. Além de não sanar os débitos tributários, deixou aluguéis pendentes e entregou o galpão com várias avarias e com uma construção indevida, realizada em total descompasso com as condições originais do imóvel, em violação às cláusulas contratuais.
Diante desse cenário, a Autora propõe a presente ação judicial, objetivando a cobrança dos valores devidos e a reparação pelos prejuízos materiais decorrentes das condutas do Réu. O período da locação perdurou de XX/XX/XXXX à XX/XX/XXXX.
DOS VALORES DE ALUGUEL
Conforme exposto, o Réu deixou de pagar 02 meses de locação, XX/XXXX e XX/XXXX, no valor de R$ XXX mensal.
O débito atualizado perfaz o montante de R$ XXX – tabela de cálculo anexa.
DOS VALORES DO IPTU
O débito de IPTU perfaz os valores:
- XXXX: R$ XXX
- XXXX: R$ XXX
- XXXX: R$ XXX
Logo, o montante devido de IPTU perfaz o valor de R$ XXX.
DOS FUNDAMENTOS
Dos fatos narrados, podemos perceber que o requerido deixou de observar as cláusulas contratuais, acarretando num justo motivo para a rescisão contratual, arcando com o ônus pela inadimplência.
Com a falta de pagamento do débito locatício, o requerido conferiu ao requerente justo motivo para o ajuizamento da presente ação, com o intuito de cobrar os aluguéis devidos e não pagos durante a vigência do contrato, além dos demais encargos da locação.
A lei que disciplina a matéria relacionada às locações de imóveis urbanos traz expressamente em seu texto quais são os deveres do Locador e do Locatário, vejamos as Lei 8.245/91:
“Art. 23 – O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.”
Está demonstrada pelo texto legal acima transcrito, a legitimidade do direito da Requerente, ora Locadora, em recorrer a este respeitável Juízo, haja vista que, em não pagando os aluguéis e acessórios pactuados, deixou o Locatário de cumprir com suas obrigações locatícias.
O contrato entre as partes previa, em caso de mora, juros simples, multa de 10% e 20% de honorários advocatícios.
Correta também é a aplicação da multa moratória de 10% por atraso no pagamento de cada aluguel que se encontra em atraso, de correção monetária e juros de mora à razão de 0,03% por dia de atraso. O Decreto nº 22.626/1933, chamado de Lei da Usura, que dispõe sobre os juros nos contratos, reza:
Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.
Art. 5º. Admite-se que pela mora dos juros contratados estes sejam elevados de 1% e não mais.
Sobre o IPTU, é débito certo, líquido e exigível, fundado no disposto no Art. 22 da Lei 8.245/91 que prevê:
O locador é obrigado a:
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
O que se observa no contrato firmado entre as partes na cláusula Quarta, Parágrafo único é que o débito de IPTU pertence ao Locatário.
DOS VALORES TOTAIS
Conforme acima demonstrado, o valor total de débitos perfaz o montante de R$ XXX.
DOS PEDIDOS
Isto posto, requer:
1 – A concessão de gratuidade de justiça em caso de recurso;
2 – O deferimento do juízo digital;
3 – A procedência total da ação;
4 – A condenação do Réu em pagar o importe de R$ XXX, referente ao pagamento de aluguel dos meses de março e maio de XXXX;
5 – A condenação do Réu em pagar o importe de R$ XXX, referente ao débito de IPTU período da locação, de XX/XXXX a XX/XXXX;
6 – Que todas as publicações sejam em nome do advogado XXX, OAB XXX, sob pena de nulidade.
Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos.
Dá-se à causa o valor de R$ XXX.
Nestes termos,
Pede Deferimento.
Local e data
XXX
OAB/RJ XXX
XXX
OAB/RJ XXX
