Ação de Despejo por Denúncia Vazia: Guia Completo da Retomada do Imóvel Locado

Ação de Despejo por Denúncia Vazia: Guia Completo da Retomada do Imóvel Locado

A locação residencial é uma das relações jurídicas mais comuns no cotidiano brasileiro. Quando o proprietário deseja reaver o imóvel após longo período de vigência do contrato, surge uma figura importante do Direito Imobiliário: a ação de despejo por denúncia vazia. Este artigo explica, de forma clara e objetiva, como funciona esse instrumento jurídico, quais são os requisitos legais e o que a legislação brasileira prevê sobre o tema.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista em Direito Imobiliário e Locatício, atua na orientação de locadores e locatários em todo o estado do Rio de Janeiro, oferecendo assessoria técnica qualificada para a resolução de conflitos envolvendo imóveis urbanos.

O que é a denúncia vazia na locação

A denúncia vazia é o direito conferido ao locador de retomar o imóvel locado sem precisar justificar um motivo específico, desde que preenchidos determinados requisitos legais previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Trata-se de uma modalidade de extinção da relação locatícia que decorre do simples exercício do direito potestativo do proprietário.

Diferentemente da denúncia cheia — que exige uma causa justificada, como a necessidade de uso próprio, demolição ou realização de obras —, a denúncia vazia está vinculada apenas ao transcurso do prazo legal de vigência da locação.

O que diz a legislação

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, disciplina de forma detalhada as locações urbanas no Brasil. O artigo 47 estabelece as hipóteses em que o imóvel pode ser retomado quando a locação foi ajustada verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a trinta meses, e que se prorrogou automaticamente por prazo indeterminado.

Entre as hipóteses do artigo 47, destaca-se o inciso V, que autoriza a retomada quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Nesse caso, o locador pode requerer a desocupação do imóvel independentemente de qualquer justificativa adicional.

O artigo 5º da mesma lei estabelece que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação própria do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo.

Locação verbal e sua validade jurídica

A ausência de contrato escrito não descaracteriza a relação locatícia. A própria Lei do Inquilinato reconhece expressamente as locações ajustadas verbalmente, conferindo-lhes validade jurídica e submetendo-as às mesmas regras aplicáveis aos contratos formais. O que se exige é a comprovação do vínculo locatício, que pode ser feita por meio de recibos de aluguel, mensagens, testemunhas e demais elementos probatórios.

Quando é possível ingressar com a ação

O ingresso com a ação de despejo por denúncia vazia exige o preenchimento cumulativo de alguns requisitos:

• Existência de relação locatícia, ainda que verbal;
• Vigência ininterrupta da locação por período superior a cinco anos;
• Manifestação inequívoca do locador pela extinção da relação;
• Notificação prévia do locatário, concedendo prazo para desocupação voluntária;
• Transcurso do prazo notificado sem que haja desocupação ou regularização.

É importante destacar que a notificação extrajudicial é etapa fundamental, pois demonstra a resistência do locatário e caracteriza o interesse processual do locador.

Direitos da parte interessada

O locador tem o direito de reaver seu imóvel após o cumprimento dos requisitos legais, podendo inclusive requerer a expedição de mandado de despejo com reforço policial caso haja resistência. Também é assegurado ao locador o direito de vistoriar o imóvel, mediante prévia combinação de dia e hora, conforme previsto no artigo 23, inciso IX, da Lei do Inquilinato.

Por outro lado, o locatário tem direito ao prazo legal para desocupação voluntária após a decretação do despejo, bem como à observância do contraditório e da ampla defesa durante todo o processo.

Documentos necessários

Para o ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia, recomenda-se a reunião dos seguintes documentos:

• Documentos pessoais do locador (RG, CPF);
• Comprovação da propriedade do imóvel (matrícula, escritura ou registro);
• Comprovantes de pagamento de aluguel que demonstrem a relação locatícia;
• Notificação extrajudicial enviada ao locatário com comprovante de recebimento;
• Comunicações trocadas entre as partes (mensagens, e-mails, cartas);
• Comprovante de hipossuficiência, caso se pretenda a gratuidade de justiça.

Como funciona o processo

A ação de despejo segue o rito especial previsto na Lei nº 8.245/91. Após a distribuição, o juiz analisa o pedido de liminar, que pode ser concedido em casos específicos. O locatário é citado para apresentar contestação no prazo legal.

Durante o processo, são produzidas provas e realizada audiência de conciliação, oportunidade em que as partes podem chegar a um acordo. Não havendo composição, o juiz profere sentença, decretando ou não o despejo.

Decretado o despejo, concede-se prazo para desocupação voluntária. Não havendo desocupação, expede-se mandado de despejo, que pode contar com reforço policial se necessário.

Juízo 100% digital

Atualmente, muitos tribunais admitem a tramitação eletrônica integral do processo, com realização de audiências por videoconferência. Essa modalidade confere celeridade e comodidade às partes, especialmente quando o locador reside em comarca diversa ou possui idade avançada.

Gratuidade de justiça

O locador que não possui condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento pode requerer os benefícios da gratuidade de justiça, nos termos dos artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. O que é denúncia vazia?

É o direito do locador de retomar o imóvel sem precisar justificar um motivo específico, desde que a locação tenha vigência ininterrupta superior a cinco anos.

2. Preciso de contrato escrito para ingressar com a ação?

Não. A locação verbal é válida e pode ser comprovada por recibos, mensagens e outros meios de prova.

3. Qual o prazo mínimo de locação para a denúncia vazia?

A locação deve ter vigência ininterrupta superior a cinco anos.

4. É necessário notificar o locatário antes de entrar na Justiça?

Sim. A notificação extrajudicial é etapa essencial para demonstrar a intenção de retomada e caracterizar a resistência do locatário.

5. Qual o prazo concedido ao locatário na notificação?

O prazo pode ser definido pelo locador, sendo comum a concessão de 30 dias para desocupação voluntária.

6. O locatário pode permanecer no imóvel após a sentença de despejo?

Após a sentença, concede-se prazo para desocupação voluntária. Não havendo desocupação, expede-se mandado de despejo.

7. É possível requerer reforço policial?

Sim. Caso haja resistência, o juiz pode determinar o uso de força policial para cumprimento do mandado.

8. O locador pode exigir a vistoria do imóvel?

Sim. O artigo 23, inciso IX, da Lei do Inquilinato assegura ao locador o direito de vistoriar o imóvel, mediante prévia combinação.

9. Quem paga as custas processuais?

Em caso de procedência da ação, o locatário é condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

10. É possível pedir gratuidade de justiça?

Sim, desde que o locador comprove hipossuficiência, nos termos do CPC.

11. O processo pode tramitar de forma totalmente digital?

Sim. Muitos tribunais admitem o juízo 100% digital, com audiências por videoconferência.

12. O valor defasado do aluguel pode fundamentar a ação?

O valor defasado pode ser argumento adicional, mas o fundamento autônomo da denúncia vazia é o transcurso do prazo de cinco anos.

Conclusão

A ação de despejo por denúncia vazia é instrumento legítimo à disposição do locador que deseja reaver seu imóvel após longo período de locação. O preenchimento dos requisitos legais, especialmente a vigência ininterrupta superior a cinco anos e a notificação prévia do locatário, é essencial para o êxito da demanda.

O Magalhães & Gomes Advogados é especialista em Direito Imobiliário e Locatício, oferecendo assessoria completa a locadores e locatários em todo o estado do Rio de Janeiro. A atuação técnica e personalizada do escritório garante segurança jurídica em cada etapa do processo.

Modelo de Petição

O documento abaixo é apenas um modelo de referência, elaborado a partir de caso concreto, e deve ser adaptado às particularidades de cada situação. Todos os dados pessoais foram anonimizados em observância à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

AO DOUTO JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE [COMARCA OMITIDA]

AUTOR, proprietário do imóvel objeto do contrato de locação, brasileiro, viúvo, auxiliar de enfermagem, portador da identidade nº XX.XXX.XXX-X, expedida pela SSP-RJ, e do CPF: XXX.XXX.XXX-XX, residente em [ENDEREÇO OMITIDO], vem, por meio de seus advogados, propor a presente:

AÇÃO DE DESPEJO

em face de RÉU, brasileiro, solteiro, militar, portador da identidade nº XXXXXX – Marinha do Brasil, inscrito no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, residente em [ENDEREÇO OMITIDO], pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor:

DO JUÍZO 100% DIGITAL

A parte Autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já o endereço eletrônico a seguir:

• do patrono: [E-MAIL OMITIDO].

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

A autora é pessoa hipossuficiente, não possuindo condições de arcar com custas processuais sem o prejuízo do seu sustento e de sua família, motivo pelo qual faz jus aos benefícios da gratuidade de justiça, nos termos da Lei 1.060/50 com as alterações da Lei 7.510/86 c/c artigo 98 e seguintes do NCPC.

DOS FATOS

A autora é legítima proprietária do imóvel situado em [ENDEREÇO OMITIDO], o qual foi cedido ao réu para fins de locação residencial.

Desde o início da ocupação, o locatário realiza os pagamentos de forma pontual. Contudo, desde o ano de [DATA OMITIDA], o réu se recusa a formalizar a locação por meio de contrato escrito, mesmo após diversas tentativas da autora e de seus representantes legais. Tal conduta impede a definição clara dos direitos e deveres entre as partes, gerando insegurança jurídica.

Nos últimos meses, a autora, por intermédio de seu neto, manifestou o desejo de realizar obras estruturais no imóvel, com o objetivo de garantir a segurança e a preservação da propriedade. Para tanto, solicitou ao locatário que permitisse a entrada de profissionais para avaliação técnica do local. O pedido foi ignorado, e o acesso ao imóvel foi negado de forma reiterada.

O réu não respondeu às mensagens enviadas via aplicativo de mensagens nem à notificação extrajudicial encaminhada por meio do advogado da autora, demonstrando resistência injustificada e ausência de diálogo.

Além disso, o valor da locação encontra-se manifestamente defasado. Conforme informado pelos representantes da autora, o aluguel pago pelo réu era de R$ 1.200,00 no ano de [DATA OMITIDA] e, atualmente, mais de dez anos depois, corresponde a apenas R$ 1.500,00, evidenciando que o valor locatício permaneceu praticamente sem atualização ao longo de extenso período. Diante dessa situação, a autora e seus representantes buscaram o réu para tratar da adequação do aluguel aos valores atuais, porém o locatário não se mostrou disposto a negociar qualquer reajuste, tampouco respondeu satisfatoriamente às tentativas de contato, inviabilizando também por esse aspecto a regularização consensual da relação locatícia.

Face à idade avançada da autora, da necessidade urgente de obras no imóvel e da postura inflexível do locatário, não resta alternativa senão buscar a tutela jurisdicional para garantir o pleno exercício do direito de posse, manutenção e segurança patrimonial.

DO DIREITO

A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se como locação residencial urbana e submete-se às disposições da Lei nº 8.245/91. A inexistência de instrumento contratual escrito não descaracteriza a relação locatícia, especialmente porque a própria Lei do Inquilinato disciplina expressamente as locações residenciais ajustadas verbalmente.

No caso concreto, a locação perdura há mais de cinco anos, remontando, ao menos, ao ano de [DATA OMITIDA], período em que o Réu já ocupava o imóvel mediante o pagamento de aluguel à Autora. Trata-se, portanto, de vínculo locatício de longa duração, mantido atualmente por prazo indeterminado.

Nessa hipótese, dispõe o art. 47, inciso V, da Lei nº 8.245/91 que, ultrapassados cinco anos de vigência ininterrupta da locação residencial, poderá o imóvel ser retomado pelo locador:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (…) V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Trata-se da denominada denúncia vazia, hipótese em que, preenchido o requisito temporal previsto em lei, é assegurado ao locador o direito de extinguir a relação locatícia e reaver o imóvel, independentemente da demonstração de causa específica para a retomada.

No presente caso, o requisito temporal encontra-se amplamente superado. Além disso, a Autora manifestou de forma inequívoca a intenção de não mais manter a relação locatícia nos moldes até então existentes, após sucessivas tentativas de regularização que não obtiveram qualquer resultado satisfatório.

Com efeito, a Autora buscou, por intermédio de seus representantes, regularizar formalmente a locação, atualizar o valor do aluguel, que permaneceu significativamente defasado ao longo dos anos, e solucionar consensualmente as demais questões relacionadas ao imóvel. Todavia, o Réu não se mostrou disposto a estabelecer diálogo efetivo ou a promover a necessária adequação da relação locatícia.

Também foram realizadas tentativas de acesso ao imóvel para avaliação de seu estado de conservação e da necessidade de realização de obras, sem a colaboração do Réu. A esse respeito, o art. 23, inciso IX, da Lei nº 8.245/91 estabelece expressamente ser obrigação do locatário permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante prévia combinação de dia e hora.

A resistência do Réu em permitir o acesso ao bem constitui circunstância adicional a demonstrar a deterioração da relação entre as partes e a inviabilidade de sua continuidade, sobretudo diante do legítimo interesse da proprietária em acompanhar o estado de conservação de seu patrimônio e adotar as providências necessárias à sua manutenção.

Não bastassem as anteriores tentativas de composição, foi encaminhada ao Réu notificação extrajudicial, por meio da qual se buscou uma última solução consensual para a regularização da relação, consignando-se expressamente que, diante do silêncio ou da ausência de providências, seria considerada inexistente a intenção de continuidade da locação, devendo o imóvel ser restituído no prazo de 30 (trinta) dias.

A referida notificação foi regularmente recebida, tendo transcorrido integralmente o prazo concedido sem que o Réu promovesse a regularização pretendida ou procedesse à desocupação voluntária do imóvel. Encontra-se, portanto, inequivocamente caracterizada a resistência à pretensão da locadora e, consequentemente, o interesse processual na presente demanda.

Nesse contexto, importa ressaltar que a ausência de formalização contratual, a relevante defasagem do valor locatício, a resistência quanto ao acesso ao imóvel para avaliação e realização das intervenções pretendidas pela proprietária e a ausência de resposta às diversas tentativas de composição corroboram a decisão da Autora de não mais prosseguir com a relação locatícia.

Tais circunstâncias, todavia, sequer constituem requisito indispensável para o acolhimento da pretensão, uma vez que a hipótese dos autos encontra fundamento autônomo no art. 47, inciso V, da Lei nº 8.245/91, diante da vigência ininterrupta da locação por período superior a cinco anos.

Por fim, estabelece o art. 5º da Lei nº 8.245/91 que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação própria do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo.

Assim, diante do preenchimento dos requisitos legais para a retomada do bem, da manifestação inequívoca da Autora pela extinção da relação locatícia, da prévia notificação do Réu e de sua permanência no imóvel mesmo após o transcurso do prazo concedido para desocupação, mostra-se plenamente cabível a presente ação, devendo ser decretado o despejo do Réu e determinada a consequente restituição do imóvel à Autora.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se:

• a adoção do juízo 100% digital, em que caso o douto juízo entenda por ser necessária designação de audiência, que essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo;
• a concessão da gratuidade de justiça, visto que a parte Autora não tem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento;
• que todas as intimações, publicações e notificações dos atos processuais e decisões sejam feitas através do advogado [ADVOGADO], OAB/RJ XXX.XXX, sob pena de nulidade;
• a procedência da ação, reconhecendo-se a extinção da relação locatícia por denúncia do locador e decretando-se o despejo do Réu, concedendo-se o prazo legal para desocupação voluntária;
• caso não haja desocupação voluntária, que seja expedido mandado de despejo com reforço policial, se necessário;
• a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

DAS PROVAS

Sejam-lhe deferidos todos os meios de prova em direito admitidos.

DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Nestes termos, Pede Deferimento.

[LOCAL OMITIDO], [DATA OMITIDA].

[ADVOGADO]
OAB/RJ XXX.XXX

[ADVOGADO]
OAB/RJ XXX.XXX