A orientação de um advogado com atuação em direito imobiliário ajuda o locador a avaliar a dívida, escolher a medida adequada e buscar a retomada do imóvel pelos meios legais. Quando o aluguel atrasa, o proprietário precisa cobrar os valores e cuidar da posse sem agir por conta própria. Cada caso depende do contrato, da dívida e das circunstâncias da locação.
A Magalhães & Gomes Advogados presta orientação jurídica no Rio de Janeiro e oferece atendimento online. Nós analisamos os fatos com atenção para ajudar o locador a compreender as opções disponíveis e os efeitos de cada medida. Antes de tomar qualquer medida, reúna o contrato e os registros dos pagamentos para que a situação seja analisada com precisão.
Pontos principais
- A inadimplência pode levar a uma ação de despejo e à cobrança da dívida.
- O contrato e os pagamentos ajudam a definir a medida adequada.
- A retomada do imóvel deve seguir os meios legais.
- O juiz avalia os requisitos antes de conceder uma liminar.
- O atendimento jurídico pode ocorrer presencialmente ou online.
Quando contratar um Advogado para Ação de Despejo por Falta de Pagamento?
O advogado analisa o contrato, a dívida e as garantias antes de definir os pedidos adequados para o caso. Essa análise inicial ajuda a escolher uma estratégia compatível com os fatos e com a Lei 8.245/1991, que disciplina as locações urbanas.
O locador pode reunir na mesma ação o pedido de despejo e a cobrança dos valores vencidos. A petição de despejo por falta de pagamento deve expor a relação de locação, os atrasos e os pedidos que o juiz precisa avaliar.
A ação precisa refletir o contrato e a dívida comprovável, não apenas a intenção de recuperar o imóvel.
Um advogado especialista confere se a dívida inclui aluguel, encargos e outros valores previstos. Também verifica como o contrato descreve as garantias e quem responde por cada cobrança.
O advogado especializado pode orientar o locador sobre a prova necessária e a melhor forma de apresentar os pedidos. Essa avaliação também ajuda a evitar divergências entre o valor cobrado e os registros disponíveis.
O que o advogado analisa antes de ajuizar a ação?
Antes de ajuizar o processo, o profissional compara o contrato com os pagamentos e calcula o saldo em aberto. Ele confere vencimentos, encargos, garantias e eventuais acordos feitos entre as partes.
Essa revisão permite distinguir valores vencidos de parcelas ainda não exigíveis. Também ajuda a identificar se há pontos que precisam de esclarecimento antes de preparar a petição.
Em geral, o trabalho passa por quatro etapas:
- Revisar o contrato e os documentos disponíveis.
- Apurar os valores em atraso e seus componentes.
- Definir os pedidos e a estratégia para o caso.
- Protocolar a ação e acompanhar o processo.
Como a ação pode reunir despejo e cobrança?
O locador pode pedir a retomada do imóvel e cobrar, no mesmo processo, aluguéis e encargos vencidos. A escolha depende da dívida e do que o contrato prevê.
Quando a cobrança exige uma medida própria, nós explicamos as diferenças entre as opções e seus efeitos. A ação judicial de cobrança pode ser útil para recuperar dívidas contratuais e encargos.
Se pretende contratar advogado, confirme quem acompanhará o processo e como serão definidos os pedidos. Confirme com o profissional se a cobrança dos valores será apresentada junto com o pedido de despejo.
Quando o locador pode pedir o despejo sem notificação prévia?
O locador pode ajuizar a ação assim que houver inadimplência, sem aguardar um período mínimo de atraso nem enviar notificação prévia como regra geral. O vencimento não pago pode permitir o ajuizamento já no dia seguinte, conforme a situação e o contrato.
A Lei 8.245/1991 não exige notificação extrajudicial prévia como requisito geral para a ação por falta de pagamento. A lei é o parâmetro central para avaliar o despejo por falta de pagamento.
Uma notificação escrita pode ajudar a tentar um acordo e registrar a cobrança. Ela não substitui a análise judicial nem cria, por si só, uma obrigação de esperar mais dias.
O atraso não precisa ser de vários meses para que o locador avalie pedir despejo. Encargos contratuais não pagos também podem fundamentar o pedido, como condomínio ou IPTU, quando o contrato atribui esses pagamentos ao locatário.
Assim, a falta de pagamento pode incluir valores além do aluguel mensal. O cálculo precisa respeitar as obrigações assumidas e as regras legais aplicáveis ao contrato.
O locador não pode trocar fechaduras, cortar serviços, ameaçar o locatário ou retirar seus bens para retomar a posse. Essas medidas não substituem a ação de despejo e podem gerar outros conflitos legais.
A via judicial protege o direito de cada parte e permite que o juiz examine os fatos. Mesmo diante de uma dívida vencida, a retomada não deve ocorrer por iniciativa direta do locador.
Não tente retomar o imóvel por conta própria, mesmo que a dívida já esteja vencida.
Quais documentos preparar para entrar com a ação?
A documentação mais importante é a que comprova a locação, identifica o imóvel e permite conferir cada valor em atraso. Registros claros ajudam a apresentar a dívida de modo compreensível e a evitar divergências sobre pagamentos.
A planilha atualizada dos débitos é essencial para demonstrar os valores cobrados. Ela deve separar aluguel, encargos e acréscimos devidos conforme o contrato e a lei.
O locador pode organizar estes cinco grupos de documentos:
- Contrato de locação, com aditivos ou alterações assinadas.
- Matrícula atualizada do imóvel, para ajudar a identificá-lo.
- Planilha detalhada e atualizada da dívida.
- Comprovantes de pagamento ou extratos pertinentes.
- Notificações e registros de cobrança, se existirem.
O contrato de locação e a identificação do imóvel
Não existe um contrato de despejo separado do contrato de locação. O documento relevante é o contrato que rege a relação, enquanto o despejo é pedido em processo judicial.
A matrícula pode ajudar a confirmar dados do imóvel e sua relação com o locador. O contrato, por sua vez, registra obrigações como valor do aluguel, data de vencimento e encargos atribuídos a cada parte.
Se houve aditivo, renovação ou alteração de valor, inclua os documentos correspondentes. Eles permitem que a análise considere as condições que estavam em vigor quando a dívida surgiu.
A planilha de débitos e os registros de cobrança
A planilha deve mostrar os vencimentos e os valores de cada parcela. Separe aluguel, condomínio, IPTU e outros encargos, quando forem responsabilidade do locatário.
Indique também os acréscimos cobrados, como multa, juros ou correção, desde que tenham base legal ou contratual. Extratos e recibos ajudam a conferir se houve pagamento integral ou parcial.
Notificações, mensagens e comprovantes de envio podem registrar tentativas de cobrança ou acordos. Eles não substituem o contrato, mas ajudam a explicar a história da dívida.
Revise a planilha para excluir cobranças já pagas ou valores que não sejam responsabilidade do locatário.
Quando cabe liminar de desocupação em 15 dias?
A liminar pode permitir a desocupação em 15 dias, mas depende de requisitos cumulativos e da ausência das garantias legais no contrato. O cumprimento de todos eles não torna a decisão automática, pois o juiz avalia o pedido e as circunstâncias do caso.
O pedido precisa se basear exclusivamente na falta de pagamento de aluguel e acessórios, e o contrato não pode ter garantia do artigo 37 da Lei 8.245/1991. O locador também deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel.
As condições para pedir a liminar
A lei prevê a possibilidade de desocupação em 15 dias sem ouvir o locatário antes, quando os requisitos legais estão presentes. O pedido deve tratar apenas da falta de pagamento de aluguel e acessórios.
Além disso, o contrato não pode contar com fiança, caução, seguro-fiança ou outra garantia prevista no artigo 37. A caução judicial exigida para o pedido é um ponto distinto das garantias que as partes poderiam ter incluído no contrato.
Como as garantias do contrato afetam o pedido
A fiança é a garantia prestada por um fiador, que assume obrigações caso o locatário não pague. A caução contratual envolve um bem ou valor dado como garantia, enquanto o seguro-fiança é contratado com uma seguradora.
O artigo 37 também prevê cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A forma escrita no contrato importa, por isso a análise não deve se limitar ao nome usado informalmente pelas partes.
| Situação contratual | Efeito sobre a liminar | Condição relevante |
|---|---|---|
| Contrato sem garantia | Pode permitir o pedido | Caução judicial de três meses de aluguel |
| Contrato com fiança | Impede essa liminar | Fiança consta entre as garantias legais |
| Contrato com outra garantia do art. 37 | Impede essa liminar | Inclui caução e seguro-fiança |
A caução e a análise do débito
A caução judicial corresponde a três meses de aluguel e serve como requisito para essa medida. Ela não é a mesma coisa que uma garantia já prevista no contrato.
Em certas decisões, o crédito de aluguéis devidos que exceda o valor mínimo legal pode substituir a caução. Esse entendimento não é uma regra geral e depende da análise judicial.
A existência de fiança impede a liminar especial, mesmo quando a dívida supera o valor da caução contratual. O juiz ainda pode examinar o pedido de despejo pelos meios processuais aplicáveis.
Peça ao advogado que confira a garantia exatamente como está descrita no contrato antes de contar com essa medida.
Como o inquilino pode evitar a rescisão e o despejo?
Em uma liminar por falta de pagamento, o locatário pode evitar a rescisão se fizer o depósito judicial integral no prazo legal. Essa possibilidade é chamada purgação da mora: a possibilidade legal de o locatário depositar judicialmente os valores devidos, nos termos aplicáveis, para evitar a rescisão da locação.
Quando a liminar concede 15 dias para desocupar, o locatário pode depositar nesse prazo a totalidade dos valores devidos. A regra está no artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/1991.
O depósito judicial dos valores devidos
O depósito precisa cobrir os itens legalmente devidos, não apenas o aluguel principal. A conta pode incluir aluguéis, acessórios, multa, juros, correção, custas e honorários aplicáveis.
O locatário deve verificar a memória de cálculo e comparar cada cobrança com o contrato. Um valor pago ou calculado de forma incorreta pode ser contestado pelos meios adequados.
Se houver dúvida sobre o total, a análise jurídica ajuda a separar parcelas exigíveis de cobranças sem base. O depósito judicial segue as regras do processo, por isso não equivale a entregar dinheiro diretamente ao locador.
A conferência de cobranças e encargos
Os encargos precisam ser conferidos conforme a lei e o que foi combinado. Despesas extraordinárias de condomínio, por exemplo, são atribuídas ao locador, e não devem ser tratadas como dívida do locatário.
Recibos, extratos e comprovantes de transferência podem mostrar pagamentos que não apareceram na planilha. Guarde esses registros para explicar diferenças de valor e contestar parcelas já quitadas.
Também é importante conferir se multa, juros e correção seguem os critérios aplicáveis. A purgação da mora depende do depósito integral dos valores devidos, não de uma quantia estimada sem conferência.
Compare cada parcela cobrada com o contrato e os comprovantes antes de depositar a quantia.
O que acontece se os atrasos continuam durante o processo?
Pagar a dívida que deu início à ação não garante, por si só, a continuidade do contrato se os atrasos se repetirem durante o processo. Novos vencimentos podem mudar a análise, mesmo após a quitação do saldo inicial.
Em 19 de junho de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu no REsp 2.225.450 que atrasos reiterados podem levar à rescisão. A decisão considerou aluguéis que venceram durante o processo.
O entendimento indica que a quitação inicial não impede necessariamente a rescisão se o locatário voltar a pagar com atrasos frequentes. A falta de depósitos judiciais dos aluguéis vincendos também pode afastar a purgação da mora.
Aluguéis vincendos são as parcelas que vencem enquanto a ação segue. O histórico de pagamentos e a situação processual ajudam a definir como o juiz avaliará esses valores.
A decisão não cria um resultado automático para todo despejo por falta de pagamento. Cada caso depende das datas, dos comprovantes e das medidas tomadas pelas partes durante o processo.
Por isso, a quitação do débito inicial não encerra toda a atenção necessária. Os novos pagamentos podem ter peso na análise da rescisão e da posse do imóvel.
Guarde comprovantes de cada aluguel pago durante a ação e encaminhe-os imediatamente ao advogado responsável.
Como funciona a citação e quais cuidados tomar com a carta?
A citação por carta precisa ser conferida com atenção, porque a validade da entrega depende do endereço e da assinatura exigidos para a pessoa física. A citação formal comunica que existe um processo e permite que o destinatário saiba da ação.
Para pessoa física citada por carta, o Aviso de Recebimento deve ter a assinatura do próprio destinatário e a correspondência deve chegar ao endereço correto.
A entrega da citação postal
O Aviso de Recebimento, conhecido como AR, registra a entrega da correspondência. Se outra pessoa assinou ou a carta foi enviada a endereço incorreto, a validade da citação pode ser questionada no processo.
A conferência do AR deve considerar quem recebeu a carta e onde ocorreu a entrega. Esses dados podem influenciar os prazos para apresentar defesa e os atos seguintes.
O andamento depende do juízo, da regularidade dos atos, da defesa apresentada e de eventual acordo entre as partes. Por isso, não há uma data única que sirva para prever a duração total.
O que pode influenciar o andamento do processo
O prazo judicial para desocupar não é uma previsão da duração completa do processo. São medidas diferentes, com funções e momentos distintos.
A entrega correta da citação pode permitir que o processo siga sem discussão sobre esse ato. Uma defesa, uma falha na entrega ou uma tentativa de acordo pode alterar o andamento.
O advogado acompanha as decisões e informa quando houver prazos que exijam resposta. Se a carta chegar, guarde o envelope e o aviso recebido para que os dados possam ser conferidos.
Se houver dúvida sobre quem recebeu a carta ou sobre o endereço, peça ao advogado que verifique a validade da citação no processo.
Quanto custa contratar um advogado e como escolher o atendimento?
O custo de uma ação depende do trabalho contratado, das despesas judiciais aplicáveis e das particularidades da dívida e do contrato. O escopo combinado define quais serviços o profissional prestará e como será feito o acompanhamento.
Os honorários dependem do escopo, da complexidade e do trabalho contratado, sem um preço único para todos os casos. Custas e eventual caução são despesas distintas dos honorários advocatícios.
O que compõe os custos do processo
As custas judiciais podem variar conforme os atos necessários e as regras aplicáveis. A caução pode ser exigida para um pedido de liminar, conforme as condições do caso.
| Item | O que cobre | O que influencia |
|---|---|---|
| Custas judiciais | Despesas ligadas aos atos do processo | Atos e regras judiciais aplicáveis |
| Honorários advocatícios | Serviços previstos na contratação | Escopo, complexidade e trabalho |
| Caução eventualmente exigida para liminar | Garantia judicial de três meses de aluguel | Pedido e requisitos legais |
Um advogado especialista pode explicar quais serviços estão incluídos e quais despesas ficam fora da contratação. Antes de comparar propostas, confira se elas abrangem o mesmo trabalho.
O que esclarecer antes de contratar
Antes de contratar advogado, esclareça quatro pontos:
- Quais serviços e etapas estão incluídos.
- Quais despesas podem surgir durante o processo.
- Qual será a forma de pagamento dos honorários.
- Como o escritório informará o andamento da ação.
A Magalhães & Gomes Advogados atua no Rio de Janeiro sob a liderança de Gabriel Magalhães e Marco Gomes. O escritório informa ter mais de 10 anos de experiência, atuação em mais de 10 mil processos e equipe com mais de 15 advogados associados.
A equipe atua em Direito de Família, Trabalhista, Criminal, Consumidor, Previdenciário, Civil, Bancário, Imobiliário e Empresarial. O atendimento presencial ocorre em diversas cidades do Estado do Rio de Janeiro, e o atendimento online alcança todo o Brasil.
O escritório declara compromisso com soluções personalizadas, ética, transparência e excelência profissional. Um advogado especializado deve explicar o trabalho com clareza e ouvir as particularidades do caso.
Uma contratação clara começa pela definição dos serviços, das despesas previstas e da forma de acompanhamento.
Antes de contratar, solicite uma explicação clara sobre o escopo do serviço e os valores que serão cobrados.
Conclusão
Uma análise cuidadosa do contrato e dos pagamentos é o primeiro passo para proteger os direitos envolvidos na locação. A estratégia depende da dívida, das garantias e das circunstâncias de cada relação.
O locador e o locatário podem buscar orientação antes de tomar decisões que afetem o imóvel ou o contrato. Nós avaliamos os fatos e explicamos as opções jurídicas com atenção individualizada.
A Magalhães & Gomes Advogados atende no Rio de Janeiro e online. Entre em contato com a Magalhães & Gomes Advogados para avaliar as opções jurídicas adequadas ao seu caso.
FAQ
Como funciona uma ação de despejo?
O locador apresenta ao Judiciário um pedido de despejo com provas da locação e da inadimplência. A ação também pode incluir a cobrança de aluguéis e encargos vencidos. O juiz analisa os pedidos e as provas, e o locatário pode apresentar defesa. A saída do imóvel deve seguir as decisões judiciais, não medidas por conta própria.
Quanto um advogado cobra para ação de despejo?
Não há preço único para uma ação de despejo. Os honorários variam conforme o escopo, a complexidade, a urgência e o trabalho contratado. As despesas judiciais também podem compor o custo total. Antes de fechar a contratação, peça a descrição dos serviços, da forma de pagamento e das despesas que podem surgir.
Estou devendo aluguel. Posso ser processado?
Sim, o locador pode ajuizar a ação depois do vencimento não pago, sem notificação extrajudicial prévia como regra geral. A cobrança pode incluir encargos previstos no contrato e devidos por lei. O locatário pode conferir os valores e apresentar defesa no processo. A análise depende das obrigações do contrato e dos pagamentos já feitos.
Como tirar um inquilino que não paga aluguel?
A retomada deve ocorrer pela via judicial, por meio de ação de despejo. O locador não deve trocar fechaduras, cortar serviços, ameaçar o locatário ou retirar seus bens. Essas medidas não substituem a ordem judicial e podem gerar novos conflitos. O contrato e os registros da dívida ajudam a definir o pedido adequado.
Em quais situações o inquilino não pode ser despejado?
Não existe imunidade automática ao despejo baseada apenas em vulnerabilidade. A retirada do locatário exige ordem judicial, e as defesas dependem dos fatos, dos pagamentos e do contrato. O juiz avalia as circunstâncias e as provas apresentadas. Por isso, cada parte deve acompanhar o processo e cumprir as decisões aplicáveis.
Quanto tempo leva para o juiz dar uma ordem de despejo?
Não há prazo total fixo para o juiz dar uma ordem de despejo. O andamento depende do juízo, da citação válida, da defesa e de eventual acordo. Uma liminar só pode ser concedida quando seus requisitos legais estiverem presentes. O prazo para desocupar, quando fixado, não indica quanto tempo levará todo o processo.
Quais são os 4 direitos do inquilino?
Quatro proteções práticas são a permanência até a desocupação voluntária ou ordem judicial, a citação regular, a chance de contestar valores e a purgação da mora quando cabível. O locatário também pode apresentar defesa e comprovantes de pagamento. Cada proteção depende dos fatos e das regras aplicáveis ao contrato e ao processo.
Estou com 3 aluguel atrasado. Posso ser despejado?
Sim, três meses de atraso podem fundamentar uma ação de despejo. O locador pode ajuizar o pedido desde o primeiro vencimento não pago, sem aguardar três meses como regra geral. O juiz avalia o contrato, a dívida e os pedidos apresentados. O locatário pode contestar valores incorretos e apresentar comprovantes de pagamentos feitos.
