Introdução
A aquisição da casa própria é um dos objetivos mais importantes na vida de qualquer cidadão. Para muitos, o financiamento habitacional é o caminho viável para alcançar esse sonho. No entanto, o que deveria ser a realização de um projeto de vida pode se transformar em um pesadelo quando o contrato é executado de forma irregular, sem a observância das garantias legais e contratuais que protegem o consumidor.
Este artigo aborda uma situação que, infelizmente, é mais comum do que se imagina: a consolidação da propriedade fiduciária e a realização de leilão extrajudicial sem a devida e regular intimação dos devedores. Quando a instituição financeira não cumpre as formalidades essenciais, como a notificação pessoal para purgação da mora e a comunicação da data do leilão, o procedimento é nulo e pode (e deve) ser questionado judicialmente.
O escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista em Direito Imobiliário e Bancário, preparou este guia completo para esclarecer seus direitos, explicar como funciona o procedimento de alienação fiduciária e demonstrar que é possível reverter uma situação de perda do imóvel quando o banco age em desconformidade com a lei.
O que diz a legislação
A alienação fiduciária de imóveis é regulamentada pela Lei nº 9.514/1997. Este diploma legal estabelece um procedimento extrajudicial para a retomada do imóvel em caso de inadimplência, que deve ser rigorosamente seguido pela instituição financeira. As principais normas que regem o assunto são:
- Art. 26: Estabelece que, para a consolidação da propriedade em nome do credor, é obrigatória a intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias.
- Art. 27, §§ 2º-A e 2º-B: Determinam que o devedor deve ser comunicado pessoalmente sobre as datas, horários e locais do primeiro e do segundo leilão.
- Art. 30: Dispõe sobre a ação de reintegração de posse, que só pode ser proposta após a comprovação da consolidação da propriedade, realizada na forma do art. 26.
Além da legislação específica, o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) é aplicado subsidiariamente, garantindo o direito ao contraditório, à ampla defesa e à distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º).
Quando é possível ingressar com a ação
A ação declaratória de nulidade é cabível quando o procedimento de alienação fiduciária é realizado com vícios que comprometem sua validade. As situações mais comuns que justificam o ingresso com essa medida são:
- Ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora antes da consolidação da propriedade.
- Falha na comunicação da data do leilão extrajudicial ao devedor.
- Não observância das cláusulas contratuais que estabelecem o procedimento a ser seguido.
- Realização do leilão em desconformidade com os prazos e formalidades legais.
- Vícios na notificação de um dos devedores, quando o contrato é firmado por mais de uma pessoa.
É importante destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica ao afirmar que a ausência de intimação pessoal do devedor para o leilão torna o ato nulo. O recente julgamento do REsp nº 2.135.952/RJ reforçou essa tese, consolidando o entendimento de que a comunicação é requisito essencial para a validade do procedimento.
Direitos da parte interessada
O devedor fiduciante que não foi regularmente intimado possui direitos que devem ser protegidos judicialmente. Entre eles, destacam-se:
- Direito à informação: De ser comunicado de todos os atos do procedimento, incluindo a constituição em mora e a realização dos leilões.
- Direito de purgar a mora: De quitar as parcelas em atraso e evitar a perda do imóvel, mesmo após o início do procedimento de consolidação.
- Direito à manutenção da posse: Até que a regularidade do procedimento seja comprovada em juízo.
- Direito à nulidade dos atos viciados: De ver anulados a consolidação da propriedade, o leilão e todos os atos subsequentes, quando realizados sem a observância das formalidades legais.
- Direito à ampla defesa e ao contraditório: De apresentar sua versão dos fatos e produzir provas em juízo.
Documentos necessários
Para ingressar com a ação, é fundamental reunir a documentação que comprove a relação contratual e a ausência de intimação. Os principais documentos são:
- Contrato de financiamento (Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária).
- Comprovantes de pagamento das parcelas.
- Matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis.
- Documentos pessoais dos devedores (RG, CPF, comprovante de residência).
- Qualquer comunicação recebida sobre o procedimento de consolidação ou leilão.
- Comprovante de renda dos devedores.
É importante ressaltar que, em muitos casos, os documentos que comprovam a irregularidade do procedimento (como os comprovantes de intimação) estão em poder da instituição financeira. Nesses casos, o juiz pode determinar a exibição desses documentos, com base no art. 396 do CPC.
Como funciona o processo
O processo judicial para anular a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial segue os trâmites de uma ação de conhecimento, com as seguintes etapas principais:
- Distribuição da ação: O advogado protocola a petição inicial, com o pedido de tutela de urgência.
- Análise da tutela: O juiz analisa o pedido de liminar para suspender os efeitos do leilão e da consolidação.
- Citação dos réus: A instituição financeira e o arrematante são citados para apresentar contestação.
- Fase probatória: O juiz determina a exibição dos documentos do procedimento extrajudicial e pode ouvir testemunhas.
- Sentença: O juiz decide sobre a nulidade ou não dos atos praticados.
Durante todo o processo, é possível solicitar a manutenção da posse do imóvel, evitando que os autores sejam retirados do bem antes da decisão final.
Perguntas frequentes (FAQ)
1. O que é alienação fiduciária?
É uma modalidade de garantia em que o imóvel fica alienado ao banco até a quitação do financiamento. O devedor é o possuidor direto, mas a propriedade é resolúvel do credor.
2. O que é a consolidação da propriedade fiduciária?
É o ato pelo qual o banco, após a constituição em mora do devedor, passa a ser o proprietário pleno do imóvel, podendo aliená-lo a terceiros.
3. O que é purgação da mora?
É o pagamento das parcelas em atraso, com os encargos devidos, para evitar a consolidação da propriedade em favor do banco.
4. Como o devedor deve ser intimado para purgar a mora?
A intimação deve ser pessoal, por meio do Oficial do Registro de Imóveis, que deve procurar o devedor no endereço do imóvel ou no endereço indicado no contrato.
5. O que acontece se o devedor não for encontrado?
O Oficial deve realizar diligências para localizá-lo. Se não for encontrado, a intimação pode ser feita por edital, mas essa é uma medida excepcional.
6. O devedor deve ser comunicado sobre o leilão?
Sim. A lei e o contrato exigem que o devedor seja comunicado pessoalmente sobre as datas, horários e locais do leilão.
7. O que acontece se o devedor não for intimado para o leilão?
O leilão é nulo, conforme entendimento consolidado do STJ. O devedor pode ingressar com ação para anular o procedimento.
8. É possível reverter a venda do imóvel em leilão?
Sim, se o leilão for realizado com vícios, como a ausência de intimação. A ação pode anular a venda e restabelecer a situação anterior.
9. O que é a distribuição dinâmica do ônus da prova?
É um mecanismo do CPC que permite ao juiz atribuir o ônus de provar um fato à parte que tem melhores condições de fazê-lo. No caso da alienação fiduciária, o banco deve provar que intimou o devedor.
10. Quanto tempo tenho para ingressar com a ação?
O prazo prescricional é de 10 anos, mas é recomendável ingressar o quanto antes para evitar a consumação de atos que dificultem a reversão.
11. Preciso de um advogado para ingressar com essa ação?
Sim, é imprescindível a assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Bancário.
12. O que é a tutela de urgência?
É um pedido para que o juiz decida rapidamente sobre uma medida provisória, como a suspensão do leilão, quando há risco de dano irreparável.
13. Posso continuar morando no imóvel durante o processo?
Sim, é possível solicitar a manutenção da posse durante a tramitação da ação, especialmente quando há indícios de irregularidade no procedimento.
14. O que acontece se o imóvel já foi registrado em nome do arrematante?
É possível solicitar a suspensão dos efeitos do registro e a proibição de novas alienações, até a decisão final.
15. Quais são as chances de sucesso nesse tipo de ação?
As chances são altas quando há comprovação da ausência de intimação pessoal, pois a jurisprudência é consolidada nesse sentido.
Conclusão
A perda de um imóvel financiado é uma situação traumática, mas não deve ser aceita passivamente quando o procedimento de retomada é realizado de forma irregular. A lei e a jurisprudência protegem o devedor que não foi devidamente intimado, garantindo-lhe o direito de questionar a validade da consolidação e do leilão.
Se você está passando por uma situação semelhante, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. O escritório Magalhães & Gomes Advogados possui vasta experiência em Direito Imobiliário e Bancário e pode ajudar você a entender seus direitos e a tomar as medidas cabíveis para proteger seu patrimônio.
Lembre-se: a justiça existe para corrigir as ilegalidades e garantir que os contratos sejam cumpridos de boa-fé, com respeito às garantias de ambas as partes.
Modelo de Petição
O documento abaixo é um modelo de referência baseado em uma petição real, anonimizado para fins educativos. Ele deve ser adaptado ao caso concreto, com a orientação de um advogado de sua confiança.
AO JUÍZO FEDERAL DE UMA DAS VARAS FEDERAIS DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE DUQUE DE CAXIAS/RJ
AUTOR, brasileira, solteira, vendedora de comércio varejista e atacadista, portadora da Carteira de Identidade nº XX.XXX.XXX-X e inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliada em [ENDEREÇO OMITIDO], e AUTOR, brasileiro, solteiro, vendedor de comércio varejista e atacadista, portador da Carteira de Identidade nº XX.XXX.XXX-X e inscrito no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliado em [ENDEREÇO OMITIDO], por sua advogada infra-assinada, com endereço profissional indicado no instrumento de mandato, onde receberá as intimações de estilo, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 26, 27 e 30 da Lei nº 9.514/1997 e nos arts. 297, 300, 319, § 1º, 373, § 1º, 396 a 400, 497 e 536 do Código de Processo Civil, propor a presente
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, empresa pública federal, inscrita no CNPJ sob o nº 00.360.305/0001-04, com sede no Setor Bancário Sul, Quadra 4, Lotes 3/4, Brasília/DF, e de [NOME DO ARREMATANTE/ADQUIRENTE], [qualificação a completar], na qualidade de terceiro adquirente do imóvel, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos. Caso os dados completos do adquirente ainda não estejam disponíveis no momento do protocolo, requer-se desde logo, nos termos do art. 319, § 1º, do CPC, que a CEF seja compelida a informá-los imediatamente, autorizando-se o aditamento da qualificação do litisconsorte.
DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL E DO FORO
A competência material é da Justiça Federal, na forma do art. 109, I, da Constituição Federal, por integrar a Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, o polo passivo da demanda. O imóvel objeto da controvérsia está situado no Município de Belford Roxo/RJ, abrangido pela Subseção Judiciária de Duque de Caxias, razão pela qual é competente este Juízo para o processamento da ação e para a adoção imediata das providências registrárias e possessórias relacionadas ao bem.
DOS FATOS
Em 20 de agosto de 2021, os Autores celebraram com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL o Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro da Habitação – SFH, registrado sob o nº 1.4444.1609051-9.
Por meio do referido instrumento, ambos figuraram expressamente na condição de COMPRADORES E DEVEDORES FIDUCIANTES, tendo adquirido o imóvel residencial correspondente à Casa 04 do prédio nº 44, voltada para a Rua Bogari, Xavantes, Belford Roxo/RJ, objeto da matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo.
O imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), mediante utilização de R$ 49.358,78 (quarenta e nove mil, trezentos e cinquenta e oito reais e setenta e oito centavos) de recursos próprios dos adquirentes e financiamento, perante a Ré, da quantia de R$ 140.641,22 (cento e quarenta mil, seiscentos e quarenta e um reais e vinte e dois centavos), a ser amortizada no prazo de 369 meses.
Ocorre que, em 08 de agosto de 2026, os Autores foram surpreendidos com uma informação absolutamente inesperada: um terceiro entrou em contato afirmando ter arrematado o imóvel em leilão extrajudicial promovido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Foi somente a partir desse contato que os Autores tomaram conhecimento concreto de que o imóvel havia sido submetido a procedimento de alienação extrajudicial e já havia sido adquirido por terceiro, situação que lhes causou evidente surpresa e apreensão diante do risco iminente de perda definitiva do bem.
Os Autores não receberam qualquer comunicação ou intimação acerca da realização do leilão extrajudicial que lhes possibilitasse tomar ciência, em tempo oportuno, das datas, horários e condições da alienação do imóvel.
Da mesma forma, os Autores não foram prévia e regularmente intimados para purgação da mora antes da consolidação da propriedade fiduciária em favor da instituição financeira.
O próprio instrumento contratual elaborado pela CAIXA estabelece, de forma expressa, o procedimento que deveria anteceder a consolidação da propriedade fiduciária.
Com efeito, a cláusula 15 prevê que, transcorrido o prazo de carência, caberia ao Oficial do Registro de Imóveis competente, mediante requerimento da CAIXA, promover a INTIMAÇÃO PESSOAL dos devedores para que procedessem à purgação da mora no prazo contratualmente estabelecido.
A disposição contratual não deixa margem a dúvidas ao se referir aos “DEVEDORES”, justamente porque ambos os Autores assumiram essa posição jurídica no contrato, de modo que a constituição em mora deveria observar individualmente a situação de cada contratante.
Na sequência, a cláusula 17 condiciona a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CAIXA ao transcurso do prazo destinado à purgação da mora sem que houvesse o respectivo pagamento.
A cláusula 17.1, por sua vez, assegura expressamente aos devedores que, até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, poderiam efetuar o pagamento das parcelas vencidas e das despesas pertinentes, hipótese em que o contrato seria convalidado.
A prévia intimação dos devedores, portanto, não constitui mera formalidade burocrática, mas verdadeira garantia destinada a lhes proporcionar ciência do procedimento e oportunidade efetiva de regularização do débito antes da medida extrema de consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
O próprio contrato também estabeleceu obrigação específica quanto à comunicação dos leilões.
Nos termos da cláusula 18.5, “as datas, horários e locais do primeiro leilão e do segundo, se houver, serão comunicados ao(s) DEVEDOR(ES)”, demonstrando que a própria instituição financeira reconheceu contratualmente a necessidade de ciência dos devedores acerca dos atos destinados à alienação do imóvel.
Apesar das expressas garantias contratuais, os Autores não foram regularmente cientificados do procedimento que culminou na alienação do bem, vindo a tomar conhecimento da efetiva arrematação somente quando foram procurados pelo próprio terceiro adquirente, em 08 de agosto de 2026.
Os Autores também não possuem acesso à integralidade do procedimento administrativo e registral que teria antecedido a consolidação da propriedade.
Não lhes foram disponibilizados comprovantes de intimação pessoal para purgação da mora, avisos de recebimento, certidões das diligências realizadas pelo Oficial do Registro de Imóveis, eventual procedimento de intimação por hora certa ou edital, certidão de decurso do prazo, requerimento de consolidação, comprovantes de comunicação dos atos expropriatórios ou quaisquer outros documentos capazes de demonstrar a regularidade do procedimento realizado.
Tais documentos encontram-se sob a guarda da CEF e do Registro de Imóveis responsável pelo procedimento, cabendo à Ré demonstrar, em juízo, que observou integralmente as exigências legais e contratuais para a constituição em mora de cada devedor, consolidação da propriedade e posterior alienação do imóvel.
O que se verifica, portanto, é que os Autores celebraram financiamento habitacional de longo prazo, investiram expressiva quantia de recursos próprios na aquisição do imóvel e, posteriormente, foram surpreendidos pela informação, transmitida pelo próprio arrematante, de que o bem já havia sido alienado mediante procedimento extrajudicial cuja regularidade não lhes foi demonstrada.
A circunstância é especialmente grave diante da natureza excepcional do procedimento de alienação fiduciária, que permite a expropriação do imóvel independentemente de prévia demanda judicial e, justamente por essa razão, exige rigorosa observância de todas as formalidades legais e contratuais destinadas à proteção dos devedores.
Diante da notícia da arrematação e do risco concreto e iminente de perda da posse do imóvel, não restou aos Autores alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário para obter a imediata suspensão dos efeitos do leilão e, ao final, o reconhecimento da nulidade dos atos praticados em desconformidade com as garantias previstas no contrato e na legislação aplicável.
DA NULIDADE DOS ATOS SUBSEQUENTES E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL
A consolidação da propriedade é antecedente lógico e jurídico do leilão extrajudicial. Se o ato de consolidação nasce de procedimento inválido por ausência de constituição regular em mora, os atos expropriatórios subsequentes não podem subsistir autonomamente.
O vício é causal: sem intimação válida, não se abre regularmente o prazo para purgação; sem decurso válido desse prazo, não há base jurídica para consolidar a propriedade; sem consolidação válida, inexiste pressuposto legítimo para alienar o bem a terceiro.
A própria Lei nº 9.514/1997 confere tratamento singular ao defeito de notificação. O parágrafo único do art. 30, na redação vigente, ressalva expressamente a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante do regime que, em outras controvérsias procedimentais posteriores à arrematação, poderia conduzir a mera solução em perdas e danos.
A opção legislativa demonstra que o vício de notificação preserva aptidão para impedir a estabilização dos efeitos possessórios e registrários da excussão.
Além disso, o art. 27, § 2º-A, determina a comunicação dos leilões ao devedor. No presente caso, ambos os Autores não receberam comunicação individual das datas, horários e locais dos atos expropriatórios. Também por esse fundamento, deve ser submetida a rigoroso controle judicial a validade do leilão realizado.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.135.952/RJ, reafirmou a necessidade de intimação do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, vejamos:
STJ — REsp 2.135.952/RJ — Publicado no DJEN em 07/05/2026
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA LEILÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (…) 7. Ocorreu a ofensa ao art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/1997, sendo necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão; a sua ausência impõe a nulidade do leilão. (…) Tese de julgamento: (…) 2. É necessária a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão extrajudicial, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; a sua ausência torna nulo o leilão.” (Relator: Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 04/05/2026) (REsp 2.135.952/RJ)
DA EXIBIÇÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL E DA DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS DA PROVA
A prova da regularidade das intimações, da consolidação e dos leilões encontra-se, por sua própria natureza, sob guarda da CEF e do serviço registral que processou a excussão. Exigir dos Autores prova documental de fato negativo — a inexistência de intimação — quando os documentos estão exclusivamente na esfera de disponibilidade da parte contrária importaria indevida assimetria probatória.
Por isso, requer-se a aplicação do art. 373, § 1º, do CPC, atribuindo-se à CEF o ônus de demonstrar a regularidade integral do procedimento, bem como a exibição, nos termos dos arts. 396 a 400 do CPC, dos seguintes documentos: requerimento de constituição em mora; intimações individualizadas destinadas a cada Autor; avisos de recebimento; certidões de diligência; documentos de eventual hora certa ou edital; certidão de decurso do prazo; requerimento e averbação da consolidação; demonstrativo da dívida; editais e atas dos leilões; comprovantes de comunicação de cada devedor; identificação do adquirente; instrumento de alienação; comprovantes de pagamento e documentos apresentados para eventual registro da aquisição.
A ausência injustificada de apresentação deve atrair as consequências do art. 400 do CPC, inclusive a admissão dos fatos que por meio desses documentos se pretendia provar.
DA TUTELA DE URGÊNCIA
A tutela provisória é indispensável. Estão presentes, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano previstos no art. 300 do CPC.
A probabilidade do direito decorre do próprio contrato, que reconhece ambos os Autores como devedores fiduciantes e exige, em sua cláusula 15, intimação pessoal antes da consolidação; decorre também do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997 e da jurisprudência consolidada do STJ quanto à imprescindibilidade da constituição regular em mora.
O perigo de dano é concreto e atual. O bem é imóvel residencial e terceiro já se apresentou como comprador. A continuidade dos efeitos do leilão pode resultar em registro definitivo da aquisição, novas transmissões, constituição de ônus, propositura de ação de reintegração de posse e retirada dos Autores do imóvel, multiplicando os sujeitos envolvidos e tornando progressivamente mais complexa a recomposição do estado jurídico anterior.
A medida pretendida é essencialmente conservativa e reversível: não entrega definitivamente o imóvel aos Autores nem extingue a dívida, apenas suspende os efeitos da consolidação e da alienação até que a CEF apresente os documentos capazes de demonstrar a regularidade do procedimento. Em sentido oposto, permitir a continuidade da cadeia de transferência cria risco de dano de difícil ou impossível reparação.
Diante disso, requer-se, liminarmente e sem prévia oitiva da parte contrária, que seja atribuída ineficácia provisória ao leilão extrajudicial e aos atos subsequentes, suspendendo-se imediatamente os efeitos da consolidação e da alienação até julgamento do mérito.
a) seja determinada a imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial relativos à matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ;
b) seja determinado à CEF e ao adquirente que se abstenham de praticar qualquer ato de transferência, cessão, promessa de venda, oneração, expedição de instrumento translativo, cobrança de taxa de ocupação, desocupação ou imissão/reintegração na posse do imóvel, até ulterior deliberação;
c) seja expedido ofício urgente ao 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ para que se abstenha de registrar nova transmissão ou ônus decorrente do leilão e proceda à averbação da existência desta ação e da ordem judicial de suspensão, preservando a situação registral até decisão posterior;
d) caso o instrumento de aquisição já tenha sido registrado, sejam suspensos provisoriamente os seus efeitos e vedadas novas alienações ou onerações, mantendo-se os Autores na posse do bem até o julgamento da controvérsia;
e) seja a CEF compelida, no prazo de 5 (cinco) dias, a apresentar a íntegra do procedimento extrajudicial e a identificação completa do adquirente, sob pena de aplicação do art. 400 do CPC e multa diária a ser arbitrada por Vossa Excelência.
DA NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DOS AUTORES NA POSSE
A manutenção dos Autores na posse constitui providência necessária à eficácia da tutela. A retirada do imóvel antes do exame da regularidade das intimações produziria justamente o resultado que a presente ação busca evitar e reduziria a utilidade prática de eventual sentença de procedência.
O art. 30 da Lei nº 9.514/1997 condiciona a reintegração fundada na alienação fiduciária à comprovação da consolidação realizada na forma do art. 26. Havendo impugnação específica quanto à própria notificação que antecede a consolidação, é juridicamente adequado preservar o estado possessório até que a CEF demonstre o cumprimento do procedimento legal.
DA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA
Ao final, comprovada a ausência de intimação pessoal válida de um ou de ambos os devedores fiduciantes para purgação da mora, deve ser reconhecida a nulidade da constituição em mora e, por consequência, da consolidação da propriedade e dos leilões dela derivados.
A recomposição deverá alcançar os atos registrais posteriores, com cancelamento das averbações e registros decorrentes da consolidação e da alienação viciadas, restabelecendo-se a situação jurídica anterior ao procedimento inválido. Eventual nova excussão somente poderá ocorrer mediante observância integral das exigências legais e contratuais de intimação.
Subsidiariamente, caso se entenda regular a etapa de constituição em mora, requer-se o reconhecimento da nulidade do leilão e dos atos posteriores diante da ausência de comunicação individual do segundo Autor acerca dos atos expropriatórioss, com restituição do procedimento ao momento anterior à alienação e observância das formalidades devidas.
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer:
- o recebimento da presente ação e a tramitação prioritária do pedido de tutela, diante do risco atual de perda da posse e de estabilização registral da aquisição por terceiro;
- O deferimento da gratuidade de justiça para ambos os Autores;
- a concessão, inaudita altera parte, da tutela de urgência para suspender imediatamente os efeitos da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial relativos à matrícula nº 17.673 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ;
- a determinação para que a CEF e o adquirente se abstenham de promover ou requerer transferência, cessão, nova alienação, oneração, desocupação, imissão ou reintegração na posse, ou qualquer ato destinado a consolidar os efeitos do leilão, sob pena de multa diária;
- a expedição de ofício urgente ao 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ para cumprimento da ordem de suspensão e averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel;
- caso já registrado o título aquisitivo do terceiro, a suspensão provisória de seus efeitos e a proibição de novos atos de disposição ou oneração do imóvel até decisão final;
- a manutenção dos Autores na posse do imóvel durante a tramitação da ação;
- a intimação da Ré para, no prazo fixado pelo Juízo, apresentar a íntegra do procedimento extrajudicial de constituição em mora, consolidação e leilão, inclusive todos os documentos individualizados no tópico próprio, bem como informar a qualificação completa do adquirente;
- caso ainda não qualificado o adquirente no momento do protocolo, a autorização para obtenção judicial de seus dados e posterior aditamento da petição inicial, nos termos do art. 319, § 1º, do CPC;
- a citação dos Réus para, querendo, contestarem a presente ação, sob pena dos efeitos processuais cabíveis;
- a distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do art. 373, § 1º, do CPC, impondo-se à CEF a demonstração da regularidade das intimações e de todo o procedimento extrajudicial;
- ao final, a declaração de nulidade da constituição em mora, da consolidação da propriedade fiduciária, do leilão extrajudicial e dos atos de alienação subsequentes, diante da ausência de intimação pessoal válida dos devedores fiduciantes;
- a determinação de cancelamento das averbações e registros decorrentes da consolidação e da alienação inválidas, com restabelecimento da situação registral anterior ao procedimento viciado;
- subsidiariamente, caso mantida a consolidação, a declaração de nulidade do leilão e da alienação subsequente pela ausência de comunicação individual do segundo Autor acerca dos atos expropriatórios, restituindo-se o procedimento ao estágio anterior ao leilão;
- a condenação dos Réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, na forma do art. 85 do CPC;
- a produção de todas as provas admitidas em direito, especialmente documental suplementar, testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial, expedição de ofícios e exibição de documentos.
DO INTERESSE NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Diante da urgência da medida e da necessidade de prévia preservação do imóvel, os Autores não manifestam interesse, neste momento, na realização de audiência de conciliação, sem prejuízo de eventual composição posterior.
DO VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa, para fins fiscais e procedimentais, o valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais).
Nestes termos, Pede Deferimento.
Volta Redonda, 20 de agosto de 2026.
ADVOGADO
OAB/RJ XX.XXX
