Ação de Obrigação de Fazer com Liminar para Suspensão de Cobranças e Revisão de Financiamento Habitacional

Introdução

O financiamento habitacional é, para muitas famílias brasileiras, o caminho para a conquista da casa própria. No entanto, o que deveria ser a realização de um sonho pode se transformar em um pesadelo quando o saldo devedor aumenta de forma incompreensível, mesmo com o pagamento regular das parcelas. Este artigo aborda uma situação cada vez mais comum: a necessidade de uma ação de obrigação de fazer para suspender cobranças e revisar cláusulas de um contrato de financiamento imobiliário, especialmente quando há indícios de irregularidades na evolução do saldo devedor.

O caso em análise envolve um contrato de financiamento habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), onde os mutuários, após pagarem mais de R$ 200 mil, viram seu saldo devedor aumentar em vez de diminuir. A situação levou à propositura de uma ação judicial buscando transparência, revisão do contrato e proteção contra a perda do imóvel.

A equipe do escritório Magalhães & Gomes Advogados, especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor, preparou este guia completo para ajudar você a entender seus direitos e as medidas judiciais cabíveis em situações semelhantes.

O que diz a legislação

A relação entre o mutuário e a instituição financeira em um financiamento habitacional é, antes de tudo, uma relação de consumo. Por essa razão, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é a principal legislação aplicável, conforme consolidado na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os artigos 6º, inciso III, 46, 47 e 51 do CDC estabelecem princípios fundamentais como o direito à informação adequada e clara, a interpretação mais favorável ao consumidor e o controle de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé objetiva.

No âmbito específico do Sistema Financeiro da Habitação, a Lei nº 4.380/1964, em seu artigo 15-A, § 1º, impõe ao credor a obrigação de apresentar, no ato da contratação e sempre que solicitado, uma planilha clara e precisa contendo todas as informações sobre o saldo devedor, prazo remanescente, taxas aplicadas, seguros, despesas e valores pagos.

Além disso, a Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóveis, prevê em seu artigo 26-A um procedimento específico para a consolidação da propriedade em caso de inadimplência, assegurando ao devedor o direito de purgar a mora até a data da averbação da consolidação.

Quando é possível ingressar com a ação

A ação de obrigação de fazer com pedido de liminar para suspensão de cobranças é cabível em diversas situações, tais como:

• Quando o saldo devedor aumenta de forma incompreensível, mesmo com pagamentos regulares;
• Quando há incorporações de valores ao saldo sem memória de cálculo suficiente;
• Quando a instituição financeira se recusa a receber pagamentos parciais ou a fornecer informações claras sobre o débito;
• Quando há divergências entre os prazos e condições informados nos extratos;
• Quando há risco iminente de consolidação da propriedade fiduciária e perda do imóvel;
• Quando o mutuário deseja revisar cláusulas contratuais que considera abusivas ou ilegais.

É importante destacar que o simples ajuizamento de uma ação revisional não afasta a mora, conforme a Súmula 380 do STJ. Por isso, é fundamental que o mutuário continue demonstrando sua disposição em pagar, inclusive por meio de depósitos judiciais.

Direitos da parte interessada

O mutuário que se encontra em situação de superendividamento ou que identifica irregularidades em seu financiamento habitacional possui diversos direitos garantidos por lei:

• Direito à informação clara e adequada: O banco deve fornecer planilhas detalhadas com a composição do saldo devedor, incluindo juros, amortizações, seguros e demais encargos.
• Direito à revisão contratual: É possível questionar judicialmente cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou que não tenham sido claramente informadas.
• Direito à purgação da mora: O devedor tem o direito de pagar as parcelas em atraso e evitar a consolidação da propriedade fiduciária, desde que o faça antes da averbação.
• Direito à inversão do ônus da prova: Em relações de consumo, o juiz pode inverter o ônus da prova em favor do consumidor, especialmente quando este é hipossuficiente tecnicamente.
• Direito à gratuidade da justiça: Pessoas que não podem arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento têm direito à gratuidade.
• Direito à moradia: A proteção do imóvel residencial é um princípio constitucional que deve ser considerado em qualquer decisão judicial.

Documentos necessários

Para ingressar com uma ação dessa natureza, é fundamental reunir uma série de documentos que comprovem a situação e embasem os pedidos:

• Contrato de financiamento habitacional integral, incluindo anexos e aditivos;
• Extratos bancários detalhados com a evolução do saldo devedor;
• Comprovantes de pagamento das parcelas;
• Planilhas de cálculo fornecidas pela instituição financeira;
• Registros de conversas com o banco (protocolos, e-mails, mensagens);
• Matrícula do imóvel atualizada;
• Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência);
• Comprovantes de renda;
• Declaração de hipossuficiência financeira, se aplicável.

Quanto mais completo for o conjunto de documentos, mais sólida será a argumentação jurídica e maiores as chances de obtenção de uma tutela de urgência favorável.

Como funciona o processo

O processo de ação de obrigação de fazer com pedido de liminar segue um rito específico que pode ser assim resumido:

1. Propositura da ação: O advogado elabora a petição inicial, apresentando os fatos, fundamentos jurídicos e pedidos, incluindo a tutela de urgência.
2. Análise da liminar: O juiz analisa o pedido de liminar, verificando a presença dos requisitos de probabilidade do direito e perigo de dano.
3. Citação do réu: A instituição financeira é citada para apresentar contestação no prazo legal.
4. Audiência de conciliação: O juiz designa audiência para tentar uma solução consensual entre as partes.
5. Fase probatória: Se não houver acordo, o processo segue para a produção de provas, incluindo perícia contábil.
6. Sentença: O juiz profere a decisão final, revisando o contrato e determinando as medidas cabíveis.

É importante destacar que, em casos de risco de perda do imóvel, a liminar pode ser concedida em caráter de urgência, sem a oitiva da parte contrária.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. O que é uma ação de obrigação de fazer?

É uma ação judicial em que se busca obrigar a parte ré a cumprir uma obrigação de fazer, como fornecer informações, emitir boletos ou receber pagamentos.

2. O que é tutela de urgência?

É uma medida provisória concedida pelo juiz quando há probabilidade do direito e perigo de dano, visando proteger a parte autora antes da decisão final.

3. O que é alienação fiduciária?

É uma modalidade de garantia em que o imóvel fica alienado ao banco até a quitação do financiamento. Em caso de inadimplência, o banco pode consolidar a propriedade e leiloar o bem.

4. O que é purgação da mora?

É o pagamento das parcelas em atraso, com os encargos devidos, para evitar a consolidação da propriedade fiduciária e a perda do imóvel.

5. A capitalização de juros é legal?

A capitalização mensal de juros é permitida nas operações do SFH, desde que pactuada e com autorização legal (artigo 15-A da Lei nº 4.380/1964). O que se questiona é a falta de transparência na sua aplicação.

6. O que fazer se o banco se recusar a receber o pagamento?

Nesse caso, é possível ingressar com ação de consignação em pagamento ou solicitar autorização judicial para depósito dos valores.

7. O ajuizamento de ação revisional suspende a cobrança?

Não. O simples ajuizamento não suspende a cobrança nem afasta a mora. É necessário obter uma tutela de urgência específica para isso.

8. Posso usar o FGTS para pagar parcelas em atraso?

Sim, em algumas situações é possível utilizar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor, desde que preenchidos os requisitos legais.

9. O que é a Súmula 382 do STJ?

Ela estabelece que a taxa de juros superior a 12% ao ano, por si só, não é considerada abusiva, sendo necessário analisar o caso concreto.

10. Quanto tempo demora uma ação revisional?

O prazo varia conforme a complexidade do caso e a necessidade de perícia, podendo levar de 1 a 3 anos.

11. O que acontece se o banco não apresentar os documentos solicitados?

O juiz pode aplicar as consequências previstas no artigo 400 do Código de Processo Civil, como a presunção de veracidade dos fatos alegados.

12. É possível perder o imóvel durante o processo?

Se a liminar for concedida, a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão ficam suspensos até a decisão final.

13. O que é o juízo 100% digital?

É uma modalidade em que todos os atos processuais, incluindo audiências, são realizados de forma virtual, facilitando o acesso à justiça.

14. Quais são os honorários advocatícios?

Os honorários são definidos entre o cliente e o advogado, podendo ser fixos ou percentuais sobre o benefício obtido.

15. O que fazer se o banco já iniciou o procedimento de consolidação?

É fundamental agir rapidamente, ingressando com a ação e solicitando a suspensão do procedimento, além de oficiar o cartório de registro de imóveis.

Conclusão

A ação de obrigação de fazer com pedido de liminar é uma ferramenta jurídica essencial para proteger o mutuário que enfrenta irregularidades em seu financiamento habitacional. Quando o saldo devedor aumenta de forma incompreensível, quando o banco se recusa a receber pagamentos ou quando há risco iminente de perda do imóvel, é fundamental buscar orientação jurídica especializada.

O escritório Magalhães & Gomes Advogados possui ampla experiência em Direito Imobiliário e do Consumidor, atuando na defesa dos direitos de mutuários em todo o Brasil. Nossa equipe está preparada para analisar seu caso, orientar sobre as melhores estratégias e conduzir o processo com a agilidade e o cuidado que a situação exige.

Lembre-se: a moradia é um direito fundamental, e a justiça existe para proteger aqueles que, mesmo diante das dificuldades, buscam manter seus compromissos e preservar seu patrimônio.

Modelo de Petição

O documento abaixo é apenas um modelo de referência e deve ser adaptado ao caso concreto, com a orientação de um advogado especializado.

AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA-RJ

AUTOR, brasileiro, casado, professor, nascido em [DATA OMITIDA], filho de [NOMES OMITIDOS], endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO], tel: [TELEFONE OMITIDO], RÉU, brasileira, casada, administradora, portadora da identidade [DADOS OMITIDOS], inscrita no CPF sob o nº [DADOS OMITIDOS], casados sob o regime da comunhão parcial de bens, ambos residentes e domiciliados na [ENDEREÇO OMITIDO], inscrito no CPF sob o n° [DADOS OMITIDOS] e RG [DADOS OMITIDOS], por intermédio de seus advogados, com endereço profissional constante no rodapé, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LIMINAR PARA SUSPENSÃO DE COBRANÇAS

em face de BANCO INTER S.A., instituição financeira inscrita no CNPJ sob o nº [DADOS OMITIDOS], com sede na [ENDEREÇO OMITIDO], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

DO JUÍZO 100% DIGITAL

De plano, a parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo 100% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo.

Para tanto, informa desde já os meios de comunicação dos patronos e autor, endereço eletrônico: [E-MAIL OMITIDO].

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.

Aliás, sedimentando o praticado pelos Tribunais pátrio acerca da gratuidade da justiça, o Código de Processo Civil assevera em seu art. 99, a saber:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

Conforme entendimento sedimentado na jurisprudência pátria, o fato de a parte autora encontrar-se assistida por advogado particular não induz a nenhuma presunção de possibilidade econômica.

Por todo o exposto, firmes que estas circunstâncias em nada obstam o benefício ora pleiteado pelo requerente e que a simples afirmação na exordial se coaduna com a presunção de veracidade garantida pelo Código de Processo Civil. Credita-se que, essas sejam suficientes a fazer provar da hipossuficiência financeira desta, desde logo se requer que seja deferido o benefício pleiteado.

DOS FATOS

Os Autores celebraram com o Réu, em 20 de março de 2023, o Contrato de Financiamento Habitacional nº [DADOS OMITIDOS], destinado à aquisição do imóvel utilizado como residência familiar.

O imóvel financiado é o Apartamento 803 do Bloco 2 do prédio situado na [ENDEREÇO OMITIDO], com direito a uma vaga de garagem, objeto da matrícula nº [DADOS OMITIDOS] do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro. A matrícula registra a aquisição pelos Autores pelo preço de R$ 535.000,00, com utilização de R$ 130.000,00 do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, bem como a alienação fiduciária constituída em favor do Banco Inter S.A. para garantia da dívida de R$ 441.645,00.

A operação foi contratada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, pelo Sistema de Amortização Constante, com prazo inicial de 330 meses, taxa nominal de 10% ao ano, equivalente a 0,8333% ao mês, e taxa efetiva de 10,4713% ao ano.

O valor inicialmente financiado correspondeu a R$ 441.645,00. Entretanto, antes mesmo do vencimento da primeira prestação com efetiva amortização, o saldo devedor passou para R$ 445.354,82 em abril de 2023 e para R$ 448.516,84 em maio do mesmo ano.

A primeira prestação amortizante venceu apenas em 20 de junho de 2023, ocasião em que o saldo já alcançava R$ 449.885,36. Assim, antes de qualquer redução efetiva do principal, a dívida havia aumentado R$ 8.240,36.

Embora o sistema SAC tenha como característica a amortização constante do principal e a redução progressiva das prestações, a evolução concreta do contrato revelou trajetória muito mais gravosa. O extrato emitido pelo próprio Réu, em 8 de julho de 2026, registra pagamentos no total de R$ 203.632,82.

Do histórico apresentado, apenas R$ 54.804,10 foram apropriados como amortização, enquanto R$ 142.189,75 foram destinados a juros. Além disso, os Autores já desembolsaram R$ 7.960,35 a título de mora, valor que não produziu redução do principal.

Apesar do expressivo montante pago, o saldo devedor indicado para junho de 2026 alcançou R$ 482.808,32, superando em R$ 41.163,32 o valor originalmente financiado. Em termos objetivos, os Autores pagaram mais de R$ 203 mil e, ainda assim, passaram a dever quantia superior àquela existente no início da contratação.

DUAS INCORPORAÇÕES AUMENTARAM O SALDO EM R$ 25.057,56 SEM MEMÓRIA DE CÁLCULO SUFICIENTE

A situação foi agravada por duas incorporações realizadas pelo Réu no ano de 2025. Em 30 de maio de 2025, foi incorporada ao saldo devedor a quantia de R$ 18.908,96. Em 20 de junho de 2025, ocorreu nova incorporação, no valor de R$ 6.148,60.

As incorporações totalizaram R$ 25.057,56. No segundo evento, o demonstrativo registrou saldo devedor de R$ 475.263,55, saldo para recálculo de R$ 481.412,15 e novo encargo de R$ 6.104,21.

O documento, contudo, não discrimina de forma compreensível a composição dos R$ 18.908,96 incorporados em maio. Tampouco esclarece quanto dos valores incorporados correspondia a principal, juros remuneratórios, juros de mora, multa, atualização monetária, seguros ou outras rubricas.

Também existe divergência relevante no próprio extrato, que menciona prazo de 305 meses para recálculo e, simultaneamente, registra novo prazo de 330 meses. Essa inconsistência impede a verificação segura sobre eventual alongamento do contrato, reinício do cronograma ou alteração da sistemática originalmente pactuada.

Os Autores não sustentam que toda capitalização mensal seja automaticamente ilícita, pois o artigo 15-A da Lei nº 4.380/1964 permite sua pactuação nas operações do Sistema Financeiro da Habitação. O que se questiona é a ausência de transparência sobre as incorporações, a base de cálculo utilizada e a possibilidade de incidência posterior de juros sobre parcelas que já continham encargos remuneratórios.

Sem o contrato integral, os eventuais aditivos, os registros de aceite e as memórias de cálculo, não há como verificar se os lançamentos respeitaram a contratação ou se produziram cobrança duplicada de encargos.

OS ATRASOS NÃO REPRESENTAM ABANDONO DO CONTRATO, MAS ESGOTAMENTO DA CAPACIDADE DE PAGAMENTO

O histórico registra atrasos em diferentes períodos. A parcela nº 007, vencida em 20 de dezembro de 2023, foi quitada em 26 de fevereiro de 2024. A parcela nº 011, vencida em 20 de abril de 2024, foi paga em 9 de agosto de 2024. A parcela nº 027, vencida em 20 de agosto de 2025, foi liquidada em 27 de janeiro de 2026.

Esses registros evidenciam que, mesmo diante das dificuldades, os Autores continuaram promovendo pagamentos e buscaram preservar a contratação. Não se trata de recusa deliberada ao adimplemento, mas de descompasso progressivo entre o valor do encargo e a capacidade financeira familiar.

Na data de emissão do extrato, as prestações vencidas em março, abril, maio e junho de 2026 ainda constavam sem registro de pagamento. A parcela de julho de 2026 foi projetada em R$ 6.304,98, além dos valores acumulados das prestações anteriores.

A cobrança simultânea das parcelas vencidas, acrescidas de juros e mora, tornou inviável a retomada espontânea do fluxo mensal. Cada mês de espera aumenta a dívida e reduz a possibilidade de regularização, criando cenário propício à consolidação da propriedade fiduciária.

O AUTOR BUSCOU PAGAR AS PRESTAÇÕES EM ATRASO, MAS O BANCO PASSOU A RECUSAR PAGAMENTOS PARCIAIS ENQUANTO O DÉBITO SUBIA DE R$ 20.635,32 PARA R$ 35.798,38

As conversas mantidas com o canal de cobrança do Banco Inter demonstram que o Autor não abandonou o contrato. Ao contrário, procurou reiteradamente obter boletos e regularizar o atraso conforme os recursos ingressavam, deixando claro que pretendia acertar integralmente os débitos.

Em uma das tratativas, o próprio Banco informou que as prestações de março a maio de 2026 estavam em atraso há 88 dias, totalizando R$ 20.635,32, e chegou a disponibilizar a parcela de março, isoladamente, pelo valor de R$ 7.450,14. O Autor respondeu que aguardava o recebimento de valores para efetuar o pagamento e que retornaria para emissão do boleto.

Posteriormente, já com quatro prestações em atraso, a instituição alterou a postura e informou expressamente que não havia mais possibilidade de pagamento de apenas uma parcela, condicionando a regularização ao pagamento mínimo de duas. Na mesma conversa, ofereceu as parcelas de março e abril pelo valor de R$ 14.216,97, com desconto para R$ 13.567,74. O Autor novamente informou que possuía recursos para uma prestação e que estava providenciando o restante para a segunda.

A dívida continuou crescendo. Em 29 de julho de 2026, o Banco indicava atraso de 133 dias e saldo vencido atualizado de R$ 35.689,83. Dias depois, o atraso já era informado como de 138 dias, no total de R$ 35.798,38. Nessa última tratativa, o Autor registrou que aguardava receber os valores necessários para quitar três prestações porque a instituição já não autorizava o pagamento de uma ou duas, reiterando que pretendia regularizar o contrato na semana seguinte.

A sequência documental é relevante porque evidencia comportamento consistente do Autor em direção ao adimplemento. A dificuldade não decorreu de negativa em pagar, mas da perda superveniente de renda e, depois, da necessidade de reunir simultaneamente valores cada vez maiores para atender ao formato de cobrança imposto pela instituição.

Os Autores não afirmam que o pagamento de uma única parcela seria suficiente, por si só, para purgar integralmente a mora. O ponto é diverso. A instituição chegou a ofertar o pagamento isolado e, posteriormente, recusou a mesma forma de recebimento, fazendo com que quantias que poderiam ter sido abatidas permanecessem vencidas e continuassem compondo um passivo progressivamente maior. Essa dinâmica precisa ser considerada antes de qualquer medida irreversível sobre a moradia familiar.

A PROJEÇÃO DE R$ 1,5 MILHÃO REVELA A NECESSIDADE DE REVISÃO TÉCNICA IMEDIATA

O próprio demonstrativo projeta, até novembro de 2050, encargo total de R$ 1.511.989,01. Desse montante, R$ 737.055,71 correspondem a juros, enquanto a amortização total indicada é de R$ 540.412,71.

A projeção não basta, isoladamente, para invalidar o contrato, mas confirma a necessidade de verificação pericial sobre a evolução do saldo, os valores incorporados, a incidência da TR, os seguros e a apropriação de cada pagamento.

Os Autores pretendem manter o financiamento, preservar a moradia e pagar o débito efetivamente devido. Para isso, necessitam conhecer a composição real do saldo e obter uma alternativa de regularização que permita parcelar o passivo vencido, manter as prestações futuras e, se preenchidos os requisitos, utilizar recursos do FGTS.

O risco de perda do imóvel é concreto. A matrícula demonstra que o bem está alienado fiduciariamente ao Banco Inter e prevê a adoção do procedimento de consolidação em caso de mora. Paralelamente, as cobranças administrativas já registravam atraso de 133 e 138 dias e débito superior a R$ 35 mil.

Embora os documentos ora disponíveis não demonstrem averbação de consolidação ou designação de leilão, os Autores relatam ter recebido advertência de que a falta de regularização poderia resultar no encerramento do contrato. Justamente por isso, é indispensável que o Réu informe imediatamente se já provocou o Registro de Imóveis e em qual estágio se encontra eventual procedimento extrajudicial.

DO DIREITO

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

A relação jurídica é de consumo, incidindo o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça.

Os artigos 6º, inciso III, 46, 47 e 51 do Código de Defesa do Consumidor asseguram informação adequada, interpretação favorável ao consumidor e controle das cláusulas que imponham desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé objetiva.

No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o artigo 15-A, § 1º, da Lei nº 4.380/1964 impõe ao credor a apresentação, no ato da contratação e sempre que solicitado, de planilha clara, precisa e de fácil compreensão, contendo saldo devedor, prazo remanescente, taxas nominais e efetivas, seguros, despesas, valores pagos, juros, amortizações, multas e penalidades.

O extrato apresentado não satisfaz integralmente esse dever quanto às incorporações de 2025. O documento informa o resultado final dos lançamentos, mas não permite identificar a origem e a composição das quantias incorporadas, nem conferir se houve incidência de juros sobre valores já remunerados.

DA NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

A pretensão não se baseia na simples alegação de que a taxa supera 12% ao ano. A Súmula 382 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que esse fato, por si só, não demonstra abusividade.

Da mesma forma, a capitalização mensal é admitida quando houver autorização legal e pactuação válida. A controvérsia concentra-se na formação do saldo devedor, na regularidade das incorporações, na eventual cobrança cumulativa de encargos e na divergência entre os prazos de 305 e 330 meses indicados no recálculo.

A revisão judicial, portanto, deverá ser orientada pela prova documental e pela perícia contábil, com preservação das cláusulas regulares e exclusão apenas dos valores que não forem demonstrados ou que tenham sido cobrados em desconformidade com a contratação.

A EXIBIÇÃO DO CONTRATO E DAS MEMÓRIAS DE CÁLCULO É INDISPENSÁVEL À APURAÇÃO DO DÉBITO

Os documentos necessários à completa conferência do financiamento estão sob a guarda exclusiva do Réu. Por essa razão, devem ser aplicados os artigos 396 a 400 do Código de Processo Civil, determinando-se a exibição do contrato integral, dos aditivos, dos registros eletrônicos, das memórias de cálculo e dos documentos relacionados às incorporações.

Também se mostra cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, diante da hipossuficiência técnica dos Autores e da verossimilhança demonstrada pelo próprio extrato bancário.

Caso o Réu não apresente documentação suficiente para demonstrar a origem e a legitimidade dos lançamentos, deverão ser aplicadas as consequências previstas no artigo 400 do Código de Processo Civil.

DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

Os Autores não pretendem impor ao Réu a celebração de contrato novo, desconto compulsório ou renegociação em condições unilateralmente escolhidas. Reconhecem que a modificação negocial depende de convergência de vontades.

O que se exige é comportamento objetivo e transparente quanto ao recebimento do débito, à emissão dos instrumentos de pagamento e à informação do montante necessário para a regularização, sobretudo porque o próprio Banco alternou, nas tratativas administrativas, entre aceitar uma prestação e exigir o pagamento simultâneo de duas ou três.

A obrigação de fazer deve assegurar que o Banco forneça, de modo individualizado, os valores atualizados de cada prestação vencida, discrimine os encargos incidentes, disponibilize meio idôneo para recebimento das quantias que aceitar e informe, de maneira inequívoca, o valor total necessário para a purgação da mora. Caso persista a recusa ao recebimento das quantias oferecidas pelos Autores, deve ser facultado o depósito judicial, com abatimento dos valores efetivamente depositados no saldo controvertido.

A providência encontra fundamento nos deveres de informação, transparência e boa fé objetiva, sem transformar o Poder Judiciário em agente de renegociação. Busca apenas impedir que a ausência de um canal efetivo de pagamento e a falta de discriminação do débito conduzam, por inércia operacional, à perda da residência familiar.

A RECUSA AO PAGAMENTO PARCIAL NÃO EQUIVALE À PURGAÇÃO DA MORA, MAS TAMBÉM NÃO AUTORIZA O AGRAVAMENTO ARTIFICIAL DO PASSIVO

Os artigos 313 e 314 do Código Civil impedem que o devedor imponha ao credor prestação diversa ou pagamento fracionado quando isso não foi ajustado. Por essa razão, os Autores não sustentam que o Banco estivesse obrigado a considerar uma parcela isolada como quitação integral do atraso.

Todavia, a mesma premissa não elimina a necessidade de boa fé no recebimento. Se a instituição informa valores individualizados, chega a oferecer uma prestação isolada e, em seguida, passa a recusar quantias que o consumidor pretende destinar ao próprio contrato, não é razoável que o crescimento produzido durante essa sucessão de recusas seja tratado como elemento neutro para justificar imediatamente a medida patrimonial mais gravosa.

A consignação, neste contexto, é postulada de forma instrumental. Os valores depositados não serão apresentados como purgação integral da mora enquanto não reunirem os requisitos legais, mas deverão ser imputados ao débito e considerados na apuração do saldo, preservando a utilidade do processo e demonstrando concretamente a disposição dos Autores em adimplir.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

O artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza a tutela de urgência quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito está demonstrada pelo aumento do saldo mesmo após pagamentos superiores a R$ 203 mil, pelas incorporações de R$ 25.057,56 sem memória de cálculo suficiente, pela divergência quanto ao prazo de recálculo e pelo dever legal de informação imposto às instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.

O perigo de dano decorre diretamente do regime da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997. Tratando-se de financiamento destinado à aquisição de imóvel residencial, o artigo 26-A prevê procedimento próprio e assegura ao devedor, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o pagamento das parcelas vencidas e das despesas legalmente previstas, hipótese em que o contrato convalesce. Preservar essa janela jurídica antes da consolidação é, portanto, indispensável à utilidade prática da demanda.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.288, consolidou a compreensão de que, após a consolidação da propriedade sob o regime posterior à Lei nº 13.465/2017, o devedor que não purgou a mora passa a dispor, em regra, do direito de preferência para adquirir o imóvel, e não de um direito automático de restabelecimento do contrato. A tutela deve atuar antes desse marco, quando ainda existe possibilidade jurídica de preservação da relação contratual.

Os Autores reconhecem, ainda, que o simples ajuizamento da ação revisional não afasta a mora, conforme a Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça. Por isso, não pretendem obter uma moratória judicial gratuita. Oferecem-se para depositar judicialmente as quantias correspondentes às prestações que o Banco se recusar a receber, bem como manter os pagamentos vincendos, sem prejuízo da posterior complementação necessária à purgação integral da mora, tão logo o Réu apresente a memória atualizada e discriminada do débito.

A suspensão pretendida não busca permitir ocupação gratuita do imóvel. Busca preservar a residência enquanto os Autores efetivamente destinam recursos ao contrato, o Banco apresenta o valor exato da purgação, a perícia verifica a formação do saldo e se esclarece se existe procedimento registral em curso. O perigo é concreto e irreversível, enquanto a medida é reversível e condicionada ao cumprimento dos depósitos que forem fixados pelo Juízo.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto, os Autores formulam os seguintes pedidos:

• Seja concedido o benefício da gratuidade de justiça, inclusive quanto aos honorários periciais e aos emolumentos registrais necessários ao cumprimento das decisões proferidas nestes autos;
• Defira-se, em caráter de urgência e sem prévia oitiva da parte contrária, a suspensão de qualquer procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, leilão extrajudicial, alienação, transferência do imóvel ou retirada dos Autores da posse, até ulterior deliberação judicial;
• Determine-se que o Réu informe, no prazo de quarenta e oito horas, se existe procedimento extrajudicial de constituição em mora ou consolidação em andamento, indicando o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro, matrícula nº [DADOS OMITIDOS], eventual número de protocolo, data e forma das intimações, estágio atual e eventual designação de leilão;
• Expeça-se ofício ao 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro para informar, com urgência, a existência de prenotação, intimação, averbação de consolidação ou ato preparatório de leilão relativo à matrícula nº [DADOS OMITIDOS] e, caso a consolidação ainda não tenha sido averbada, para que se abstenha de praticá-la enquanto vigente a tutela e observadas pelos Autores as condições de pagamento ou depósito fixadas pelo Juízo;
• Autorize-se o depósito judicial imediato das quantias correspondentes às prestações vencidas que o Réu se recusar a receber, bem como o depósito das prestações vincendas, em valores atualizados a serem informados pelo Banco ou, na ausência de informação tempestiva, conforme os valores constantes do demonstrativo contratual, sem atribuir ao depósito parcial efeito de purgação integral da mora e sem prejuízo de complementação posterior;
• Ordene-se ao Réu que, no mesmo prazo, disponibilize meio idôneo para o pagamento das prestações vincendas e informe os valores individualizados das parcelas vencidas, com os respectivos encargos, bem como o montante total necessário à purgação da mora, abstendo-se de criar obstáculo técnico ao recebimento de quantias que ele próprio reconheça como devidas;
• Considere-se, na apreciação da tutela, a prova documental das tratativas administrativas em que o Réu inicialmente ofertou o pagamento isolado da parcela de março e, em seguida, passou a exigir o pagamento simultâneo de duas e depois três prestações, sem que os Autores tenham manifestado recusa ao adimplemento;
• Suspenda-se a incidência de novos encargos moratórios exclusivamente sobre as quantias efetivamente depositadas em Juízo a partir da data de cada depósito, ressalvada a apuração final dos encargos legítimos e a eventual necessidade de complementação;
• Obste-se a inscrição ou a manutenção dos nomes dos Autores em cadastros restritivos exclusivamente em razão das parcelas abrangidas pela tutela e pelos depósitos judiciais, enquanto forem observadas as condições fixadas pelo Juízo;
• Imponha-se ao Réu a apresentação do contrato integral, seus anexos, aditivos, termos de renegociação, comprovantes de aceite, registros eletrônicos e documentos relativos às incorporações realizadas em 30 de maio de 2025 e 20 de junho de 2025;
• Exija-se a entrega de memória de cálculo individualizada das incorporações de R$ 18.908,96 e R$ 6.148,60, com discriminação de principal, juros remuneratórios, mora, multa, atualização monetária, seguros, tarifas e demais rubricas;
• Determine-se a apresentação da evolução completa do saldo devedor, mês a mês, indicando a TR aplicada, juros, amortização, seguros, tarifas, encargos moratórios, pagamentos recebidos e forma de apropriação de cada valor;
• Estabeleça-se a obrigação de o Réu receber e responder formalmente aos pedidos administrativos de regularização, informando as modalidades efetivamente disponíveis no próprio contrato e em suas políticas vigentes, inclusive eventual parcelamento, incorporação, alongamento ou utilização de FGTS quando cabíveis, sem que isso represente imposição judicial de novação ou de contratação em condições não aceitas pela instituição;
• Assegure-se aos Autores o direito de apresentar e processar pedido de utilização dos saldos disponíveis nas contas vinculadas do FGTS para amortização, liquidação ou pagamento de parcelas, observadas as exigências legais e regulamentares;
• Fixe-se multa diária em valor não inferior a R$ 1.000,00 para o descumprimento das obrigações de fazer e de não fazer estabelecidas na tutela;
• Promova-se a citação do Réu para apresentar contestação, sob pena de revelia e aplicação das consequências processuais cabíveis;
• Adote-se o Juízo 100% Digital, com realização virtual das audiências e demais atos processuais compatíveis;
• Reconheça-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor e proceda-se à inversão do ônus da prova em favor dos Autores;
• Designe-se audiência de conciliação, com a presença de representante do Réu munido de poderes efetivos para negociar e aprovar proposta de regularização;
• Realize-se prova pericial contábil para examinar a evolução do saldo, a aplicação da TR, os juros remuneratórios, os encargos moratórios, os seguros, a apropriação dos pagamentos, as incorporações de 2025 e a divergência entre os prazos indicados no recálculo;
• Ao final, julgue-se procedente a ação para (i) confirmar a tutela e revisar o contrato nos limites apurados pela prova técnica; (ii) declare-se a inexigibilidade dos valores incorporados ao saldo que não tenham origem, composição, previsão contratual ou autorização validamente demonstradas; excluam-se os juros, encargos, seguros, tarifas ou demais valores eventualmente cobrados em duplicidade ou calculados sobre base indevidamente formada; (iii) compensem-se os valores pagos a maior com o saldo efetivamente devido, inclusive os encargos de mora que forem considerados irregulares pela perícia; (iv) proceda-se ao recálculo do contrato, com emissão de novo demonstrativo de saldo, (v) novo fluxo de amortização e cronograma atualizado de prestações;
• Subsidiariamente, (vi) caso não sejam reconhecidas irregularidades suficientes para alteração do saldo, assegure-se aos Autores prazo razoável, após a apresentação do valor discriminado e definitivo do débito, para promover a purgação da mora ou aderir, se houver, a modalidade de regularização disponibilizada pelo Réu, preservando-se o contrato enquanto forem cumpridas as condições fixadas pelo Juízo;
• Condene-se o Réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios;
• Por fim, sejam todas as publicações e intimações realizadas exclusivamente em nome do advogado [NOME OMITIDO], OAB/RJ nº [DADOS OMITIDOS], sob pena de nulidade.

DAS PROVAS

Os Autores protestam pela produção de todos os meios de prova admitidos, especialmente prova documental complementar, exibição de documentos, perícia contábil, prova testemunhal, depoimento pessoal do representante do Réu e expedição de ofícios.

DO VALOR DA CAUSA

Atribui-se à causa o valor provisório de R$ 33.017,91, correspondente à soma das incorporações de R$ 25.057,56 e dos encargos de mora de R$ 7.960,35 atualmente controvertidos, sem prejuízo de posterior adequação após a apresentação dos documentos e a realização da perícia.

Nestes termos, pede deferimento.

[LOCAL], [DATA OMITIDA].

ADVOGADO
OAB/RJ nº [DADOS OMITIDOS]