A Magalhães & Gomes Advogados é um escritório de advocacia renomado no Rio de Janeiro – RJ, com atuação sólida em todo o Estado e unidades físicas estrategicamente localizadas para melhor atender seus clientes.
Com mais de uma década de experiência e participação em mais de 10.000 processos, nossa equipe é composta por advogados altamente qualificados, preparados para oferecer soluções jurídicas personalizadas, eficientes e estratégicas.
Neste espaço, compartilhamos modelos de peças processuais elaboradas pela equipe técnica do escritório, demonstrando na prática a expertise, técnica e comprometimento que caracterizam nossa atuação. Nosso objetivo é contribuir para a educação jurídica e evidenciar a qualidade e seriedade do trabalho desenvolvido pela Magalhães & Gomes Advogados.
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AO DOUTO JUÍZO DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA REGIONAL DA XXXX/XXXX
XXXX XXXX XXXX XXXX, brasileira, solteira, nascida na data de XXXX/XXXX/XXXX, filha de XXXX XXXX XXXX XXXX e XXXX XXXX XXXX XXXX, endereço eletrônico: XXXX@XXXX.com, Tel.: +XXXX (XXXX) XXXX-XXXX, residente e domiciliada a XXXX XXXX, XXXX, ap XXXX, XXXX, XXXX/XXXX, CEP: XXXX-XXXX, inscrita no CPF sob o nº XXXX.XXXX.XXXX-XXXX e portadora da Carteira de Identidade nº XXXX, vem, através de seus advogados que a esta subscrevem, com endereço profissional constante no rodapé, perante Vossa Excelência propor:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL C/C TUTELA DE URGÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
em face XXXX XXXX XXXX LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº XXXX/XXXX-XXXX, com NIRE nº XXXX, com sede na XXXX XXXX, XXXX – XXXX, XXXX/XXXX, CEP: XXXX-XXXX, pelos fatos e fundamentos que passa a expor.
DO JUÍZO 100% DIGITAL
De plano, a parte autora expressa o desejo pela adoção do juízo XXXX% digital, onde caso Vossa Excelência entenda por ser necessário designação de audiência, essa ocorra de forma virtual, assim como todos os demais atos do processo. Para tanto, informa desde já os meios de comunicação dos patronos, endereço eletrônico: XXXX@XXXX.com e o do autor, endereço eletrônico: XXXX@XXXX.com.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Requer a parte autora os benefícios da gratuidade da justiça, com fulcro na Lei XXXX/XXXX, haja vista declarar-se pobre na forma da lei, não podendo custear a máquina jurisdicional sem prejuízo de seu sustento e o da sua família, conforme declaração anexa.
DOS FATOS
A Autora adquiriu o imóvel objeto da presente demanda há aproximadamente XXXX anos, após criteriosa busca por um apartamento que possuísse documentação regular. Durante esse processo, foi apresentada a um empreendimento imobiliário ainda em fase inicial de vendas, composto por unidades comercializadas “na planta”, o que despertou imediato interesse da Autora.
Autora reuniu recursos financeiros para a aquisição do apartamento, de um quarto, pelo valor de R$ XXXX (XXXX).
Confiando nas informações prestadas e na promessa de regularização futura do imóvel, a Autora optou pela aquisição dessa unidade, efetuando expressiva entrada e parcelando pequena parte do saldo remanescente, posteriormente quitado de forma integral.
A quitação total do imóvel ocorreu em XXXX de XXXX de XXXX, conforme comprovante anexo, ocasião em que a Autora cumpriu integralmente sua obrigação contratual, tornando-se legítima possuidora e adquirente do bem.
Como forma de formalização da negociação, foi lavrada escritura de cessão de direitos de posse, posteriormente transferida à Autora, documento que igualmente acompanha a presente demanda.
Ocorre que, após a quitação integral, o Réu jamais providenciou a outorga da escritura definitiva, tampouco promoveu qualquer regularização registral do imóvel, impedindo a Autora de exercer plenamente os direitos inerentes à propriedade.
Ressalte-se que o imóvel está em pleno uso pela Autora, sendo utilizado tanto para hospedagem familiar quanto para locação por meio de plataformas digitais, como XXXX, arcando a Autora regularmente com todas as despesas do bem, incluindo água, luz, internet e demais encargos.
A Autora, inclusive, reside atualmente no exterior, utilizando o imóvel como sua residência quando retorna ao Brasil, demonstrando, de forma inequívoca, a posse mansa, pacífica, contínua e de boa-fé.
Assim, apesar de ter quitado integralmente o imóvel, a Autora permanece impedida de exercer plenamente seu direito de propriedade, encontrando-se refém da inércia do Réu, que, mesmo após reiteradas tentativas de solução amigável, permanece omisso quanto à entrega da escritura definitiva.
Tal conduta configura grave violação aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da segurança jurídica, causando à Autora angústia, insegurança patrimonial e prejuízos que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.
Diante desse cenário, não restou à Autora outra alternativa senão recorrer ao Poder Judiciário para compelir o Réu a cumprir sua obrigação legal e contratual de regularizar a documentação do imóvel, com a outorga da escritura definitiva, sob pena de multa diária, além da devida indenização pelos danos morais suportados.
DO DIREITO
DA OBRIGAÇÃO DE FAZER E DO DIREITO À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA
A quitação integral do preço do imóvel gera, de forma automática, o direito subjetivo do adquirente à outorga da escritura definitiva, constituindo verdadeira obrigação de fazer imposta ao vendedor.
Nos termos do art. XXXX do Código Civil, o promitente comprador, desde que quitado o preço, possui direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir judicialmente a escritura definitiva:
“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Ainda que o contrato não tenha sido levado a registro, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a quitação integral do preço confere ao comprador o direito de exigir a outorga da escritura, sob pena de violação à boa-fé objetiva e enriquecimento sem causa do vendedor.
O art. XXXX do Código Civil também assegura que, uma vez concluído o contrato preliminar, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo, cabendo ao Judiciário suprir a vontade do inadimplente, se necessário.
Assim, comprovada a quitação do imóvel em XXXX/XXXX/XXXX, resta plenamente configurada a obrigação do Réu de providenciar a regularização da documentação e a outorga da escritura definitiva em favor da Autora.
DA VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA, FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
A relação contratual deve ser regida pelos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme arts. XXXX e XXXX do Código Civil.
A conduta do Réu, ao receber integralmente o preço do imóvel e se omitir na regularização documental, configura flagrante violação a tais princípios, frustrando a legítima expectativa da Autora de tornar-se proprietária plena do bem.
Além disso, permitir que o Réu permaneça inerte após a quitação integral importaria em enriquecimento sem causa, vedado expressamente pelo art. XXXX do Código Civil.
Não se pode admitir que o vendedor usufrua do pagamento integral do bem, sem cumprir sua contraprestação essencial, que é a entrega do título dominial regular.
DA RESPONSABILIDADE CIVIL PELA OMISSÃO E PELOS DANOS SUPORTADOS
A omissão do Réu em regularizar a documentação do imóvel, mesmo após a quitação integral, configura ato ilícito, nos termos do art. XXXX do Código Civil, ensejando responsabilidade civil objetiva ou subjetiva, conforme o caso.
Nos termos do art. XXXX do Código Civil, aquele que causa dano a outrem, ainda que por omissão, fica obrigado a repará-lo.
A Autora vem suportando prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais, pois se encontra impossibilitada de alienar o imóvel pelo seu valor real de mercado, além de viver em permanente insegurança jurídica quanto à titularidade do bem.
A jurisprudência pacífica reconhece que a não entrega da escritura definitiva após a quitação caracteriza dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento cotidiano e atingir diretamente o direito de propriedade e a dignidade patrimonial do adquirente.
DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
A relação estabelecida entre as partes possui natureza de relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ.
A Autora figura como consumidora final do imóvel, enquanto o Réu, como vendedor integrante da cadeia de fornecimento, responde objetivamente pelos vícios na prestação do serviço, nos termos do art. XXXX do CDC.
O art. XXXX, incisos XXXX e XXXX, assegura à consumidora o direito à informação adequada e à efetiva reparação dos danos sofridos.
A ausência de regularização documental configura defeito na prestação do serviço, legitimando a intervenção judicial para compelir o fornecedor ao cumprimento da obrigação assumida.
DO CABIMENTO DA MULTA DIÁRIA (ASTREINTES)
Nos termos do art. XXXX do Código de Processo Civil, o juiz pode determinar as medidas necessárias para assegurar o cumprimento da obrigação de fazer, inclusive mediante imposição de multa diária.
A fixação de astreintes mostra-se indispensável para compelir o Réu ao cumprimento da obrigação, diante de sua resistência injustificada.
A multa diária não possui caráter punitivo, mas coercitivo, visando garantir a efetividade da tutela jurisdicional.
DO DANO MORAL CONFIGURADO
A impossibilidade de exercer plenamente o direito de propriedade, aliada à frustração da legítima expectativa de regularização do imóvel, configura dano moral in re ipsa.
A Autora vive há anos em situação de insegurança jurídica, impedida de vender o imóvel, de utilizá-lo como garantia e de obter valorização patrimonial, suportando angústia, incerteza e prejuízos emocionais que extrapolam o mero dissabor.
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o atraso ou a negativa injustificada na entrega da escritura enseja indenização por danos morais.
Dessa forma, impõe-se a condenação do Réu ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ XXXX (XXXX), o caráter pedagógico da medida e a extensão do dano.
DA POSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO JUDICIAL DA VONTADE
Nos termos do art. XXXX do Código de Processo Civil, caso o Réu não cumpra voluntariamente a obrigação de fazer, poderá o Juízo suprir sua vontade, determinando a expedição de mandado para lavratura da escritura definitiva diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Tal medida garante a efetividade do provimento jurisdicional e impede que a parte autora permaneça refém da inércia do Réu.
DA TUTELA DE URGÊNCIA
Nos termos do artigo XXXX do Código de Processo Civil, a concessão da tutela antecipada requer a presença de dois requisitos: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Art. XXXX. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
No presente caso, a probabilidade do direito está demonstrada pelos documentos anexados e pela narrativa dos feios, que evidenciam a plausibilidade jurídica do pleito autoral.
O perigo de dano também se faz presente, pois a demora no provimento jurisdicional poderá acarretar ao requerente prejuízos de difícil ou impossível reparação, justificando a urgência na concessão da medida antecipada.
A concessão da tutela antecipada Inaudita Altera Pars para, que o Réu proceda com a regularização do imóvel, com fornecimento de escritura, a fim de evitar danos irreparáveis ou de difícil reparação ao requerente, tornando-a ao final definitiva com a procedência total dos pedidos formulados nesta ação;
DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer à V.Exa:
-
A concessão da tutela de urgência, para determinar que o Réu promova, no prazo máximo a ser fixado por este Juízo, a regularização integral da documentação do imóvel objeto da lide, com a outorga da escritura definitiva em favor da Autora, sob pena de multa diária (astreintes);
-
A citação do Réu, no endereço a ser informado, para, querendo, apresentar contestação, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;
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Ao final, seja a ação julgada totalmente procedente, para: 3.1. Confirmar a tutela de urgência, consolidando a obrigação do Réu de promover a regularização documental do imóvel, com a outorga da escritura definitiva em favor da Autora; 3.2. Condenar o Réu ao cumprimento da obrigação de fazer no prazo máximo a ser fixado por Vossa Excelência, sob pena de multa diária em valor suficiente para compelir o adimplemento; 3.3. Autorizar, em caso de descumprimento, o suprimento judicial da vontade do Réu, com expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para lavratura e registro da escritura definitiva diretamente em favor da Autora; 3.4. Condenar o Réu ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ XXXX (XXXX), considerando a gravidade da conduta, o caráter pedagógico da condenação e a extensão do dano suportado; 3.5. Condenar o Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. XXXX do Código de Processo Civil;
Requer ainda, que todas as intimações, publicações e notificações dos atos processuais e decisões sejam feitas exclusivamente através do advogado XXXX XXXX XXXX XXXX, OAB/XXXX XXXX, sob pena de nulidade;
DAS PROVAS
Protesta por todos os meios de provas admitidos em direito, principalmente prova documental necessária para a deslinde do feito.
DO VALOR DA CAUSA
Atribui-se à causa o valor de R$ XXXX (XXXX).
Nestes termos,
Pede Deferimento. XXXX, XXXX de XXXX de XXXX.
XXXX XXXX XXXX XXXX / XXXX XXXX XXXX XXXX OAB/XXXX XXXX / OAB/XXXX XXXX
