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EMBARGOS MONITÓRIOS
AO JUÍZO DA VARA CIVEL DA REGIONAL DE SANTA CRUZ/RJ
XXXX, brasileiro, solteiro, nascido na data de XX/XX/XXXX, filho de XXXX e XXXX, endereço eletrônico: XXXX, residente e domiciliado à XXXX, inscrito no CPF sob o número XXX.XXX.XXX-XX e portador do RG XXXXXXXX-X, vem através de seus advogados que a esta subscrevem com fundamento no art. 702 do Código de Processo Civil, opor o presente
EMBARGOS MONITÓRIOS
Diante das argumentações fáticas e jurídicas apresentadas, fazendo-a da seguinte maneira:
I. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
O Embargante é pessoa hipossuficiente, não possuindo condições de arcar com custas processuais sem o prejuízo do seu sustento e de sua família, motivo pelo qual faz jus aos benefícios da gratuidade de justiça, nos termos da Lei 1.060/50 com as alterações da Lei 7.510/86 c/c artigo 98 e seguintes do CPC.
II. SÍNTESE DA DEMANDA
O Embargado alega que o Embargante é proprietário da unidade Bloco XX, Apartamento XXX do condomínio Requerente e estaria inadimplente com a obrigação de pagar as contribuições condominiais.
Alega que as tentativas extrajudiciais não lograram êxito e por isso move a presente demanda, pugna pela penhora e leilão da unidade a que se vincula o débito.
III. DA TEMPESTIVIDADE E CABIMENTO
De início, cumpre destacar que o prazo para oposição dos EMBARGOS À AÇÃO MONITÓRIA ainda não se iniciou, tendo em vista que o Requerido ainda não foi citado nos autos. Diante do que prevê o art. 231, inciso I, do Código de Processo Civil, a oposição dos embargos Monitórios em tela é tempestiva. Em continuidade, ante a previsão legal do art. 702 do Código de Processo Civil, constata-se a tempestividade e o cabimento dos embargos em tela.
IV. DAS RAZÕES DOS EMBARGOS
O Requerente ajuizou ação monitória visando a cobrança de cotas condominiais referentes à unidade, a qual o Embargante é proprietário. O valor do débito apontado perfaz o montante de R$ XX.XXX,XX.
Cumpre informar que o Embargante não possui legitimidade passiva ad causam para figurar na presente demanda pois embora seja o proprietário, pessoa que financiou o imóvel, ainda não recebeu as chaves do apartamento. Ou seja, não foi imitido na posse do bem.
O apartamento ainda continua sob a posse da CONSTRUTORA XXXX LTDA, inscrito no CNPJ sob o nº XX.XXX.XXX/XXXX-XX, que construiu e vendeu o imóvel ao Embargante.
Esclarece que o apartamento foi financiado pela XXXX, entretanto a entrada do bem foi financiada diretamente pela construtora e devido aos juros moratórios incorreu em mora, razão pela qual a construtora se recusa a entregar as chaves do apartamento ao Embargante mesmo estando todas as parcelas do financiamento junto à XXXX quitadas mensalmente.
Se o embargante não foi imitido na posse, não responde pelas cotas condominiais, esse é o entendimento pacifico dos tribunais.
O Embargante não pode usar, gozar ou fruir do bem, logo, patente a ilegitimidade passiva ad causam.
Sendo assim requer a extinção do feito sem resolução de mérito.
V. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM
Inicialmente, é permitido ao embargante na sua defesa, utilizar-se das previsões legais do procedimento comum.
A pretensão do Embargado não merece prosperar, eis que o Embargante é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, conforme passamos a demonstrar.
Conforme se comprova da documentação acostada, o Embargante, embora tenha firmado instrumento particular de promessa de compra e venda da referida unidade imobiliária, jamais foi imitido na posse do imóvel.
A ausência de imissão na posse, consubstanciada na não entrega das chaves pela construtora XXXX impede que o Embargante exerça qualquer direito inerente à propriedade, inclusive o de usufruir dos serviços e áreas comuns do condomínio ou mesmo residir no imóvel. Inclusive, o Embargante vem sendo executado pela construtora nos autos da execução XXXXXXX-XX.XXXX.X.XX.XXXX, em Embargos XXXXXXX-XX.XXXX.X.XX.XXXX, o aqui Embargante demonstra a abusividade do débito.
Ora, Excelência, o Embargante sequer pode ser considerado adquirente para fins de responsabilização pelas cotas condominiais, uma vez que não houve a efetiva transmissão da posse do imóvel. A obrigação de pagar as taxas condominiais somente surge com a efetiva disponibilização do imóvel ao promitente comprador, o que não ocorreu no presente caso.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, antes da entrega das chaves, recai sobre a construtora, que detém a posse direta do imóvel e é a responsável por sua disponibilização ao promitente comprador.
O Tema XXX do STJ (Superior Tribunal de Justiça) estabelece que, para determinar quem é responsável pelo pagamento das despesas condominiais em caso de compra e venda de imóvel, o critério é a posse, não o registro do compromisso de compra e venda. Ou seja, a responsabilidade passa para o adquirente a partir do momento em que ele se imite na posse do imóvel (entrega das chaves), e o condomínio tenha conhecimento inequívoco da transação.
Ademais, ainda que constasse qualquer cláusula que atribuísse o dever de quitação do condomínio antes da entrega das chaves, esta seria abusiva e nula de pleno direito.
A entrega das chaves tem-se o marco inicial da posse, do uso e do gozo do bem, nascendo assim à obrigação do condômino de arcar com as despesas condominiais e IPTU.
Portanto, ainda que o contrato responsabilize o comprador pelos encargos condominiais, a partir da comunicação da expedição da conclusão da obra (Habite-se), independentemente da entrega das chaves, é certo que tal previsão é abusiva, dado que impõe considerável desvantagem para o comprador.
Frise-se que o condomínio tem pleno conhecimento sobre quais unidades foram entregues ou não.
O artigo 330 do Novo Código de Processo Civil dispõe o seguinte:
Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:
I – for inepta;
II – a parte for manifestamente ilegítima;
III – o autor carecer de interesse processual;
IV – não atendidas as prescrições dos arts. 106 e 321.
§ 1º Considera-se inepta a petição inicial quando:
I – lhe faltar pedido ou causa de pedir;
II – o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico;
III – da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão;
IV – contiver pedidos incompatíveis entre si.
Isto posto, requer à V.Exa. o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva do Embargante, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
VI. DO DIREITO À SUSPENSÃO DE MANDADO DE PAGAMENTO
Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o legislador deixou claro que o polo passivo da ação monitória que apresentar Embargos Monitórios, terá direito à suspensão de eventuais mandados de pagamentos expedidos por força do art. 701 do CPC, senão vejamos o permissivo legal que concede a suspensão mencionada:
Art. 702. Independentemente de prévia segurança do juízo, o réu poderá opor, nos próprios autos, no prazo previsto no art. 701, embargos à ação monitória. […] § 4º A oposição dos embargos suspende a eficácia da decisão referida no caput do art. 701 até o julgamento em primeiro grau.
Veja que a presente suspensão é totalmente necessária no caso em apreço, eis que impugna-se a totalidade do valor cobrado
Diante o exposto, requer seja suspenso todo e qualquer mandado de pagamento em face do ora Embargante para a ora Embargada, com fulcro no art. 702, § 4º do CPC, uma vez que opostos Embargos Monitórios.
DOS PEDIDOS
Diante o exposto requer a V.Exa.:
1 – O deferimento da gratuidade de justiça;
2 – A citação da Reclamado para, querendo contestar a presente sob pena de confissão e revelia;
3 – O deferimento do juízo 100% digital;
4 – A suspensão de todo e qualquer mandado de pagamento em face do ora Embargante para a ora Embargada;
5 – A total procedência dos presentes Embargos à Ação Monitória com o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva do Embargante, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil;
6 – A condenação do Embargado no ônus da sucumbência em 20% do valor da causa;
7 – Requer ainda que, todas as publicações sejam em nome do advogado XXXX, OAB/XX XXXXX, sob pena de nulidade.
Dá-se a causa o valor de R$ XX.XXX,XX (valor estimado).
Nestes termos,
Pede Deferimento.
Rio de Janeiro, XX de XXXX de 20XX
XXXX
OAB/XX XXXXX
XXXX
OAB/XX XXXXX
